Según el último estudio del European Investor Intentions Survey elaborado por la consultora CBRE, Madrid escala hasta la quinta posición y Barcelona a la sexta, que empata con la capital portuguesa de Lisboa.
Por: Renato Herrera Lagos
La inversión inmobiliaria en ciudades europeas ve números positivos de consolidación. Madrid y Barcelona, destacan entre las diez más atractivas a la hora de llevar a cabo negocios este 2023. El informe, que destaca en sus páginas las ganas o la aptitud de los inversores radicados en Europa y las opciones de inversión en los principales mercados europeos.
Los datos obtenidos dan cuenta que la evolución de la capital catalana ha sido metódica en los últimos años, por eso, en 2022, la ciudad aparece por vez primera en el ranking de los diez ciudades europeas más atractivas para los inversores, situándose en la novena posición.
Por su parte, Oscar Mellado, director de la primera oficina de Property Partners en Madrid, en la zona de Hortaleza, advierte que respecto al comportamiento del mercado inmobiliario madrileño en los últimos trimestres 2022 y 2023, “Habiendo dejado atrás las incertidumbres relacionadas con el Covid, el mercado ha mostrado una tendencia generalizada al alza de los precios. Este fenómeno se mantiene hasta fines de 2022 cuando comienzan a aparecer los primeros síntomas de un cierto estancamiento del nivel de precios en todo España. De hecho, hay muchos expertos que prevén bajas de hasta un 10% de los precios promedio durante el 2023, seguramente con una recuperación al año siguiente”
Asimismo el ejecutivo de Property Partner con sede en Madrid comenta que este cambio se debe a que “el mercado ha tenido unos años de incertidumbre ligado a varios factores que ha resultado en un cierto vaivén del nivel de precios. En los últimos tiempos, que tendría mayor impacto en este último retroceso esperado, el principal factor que hace presumir un efecto sobre el precio es el impacto de la pérdida promedio del poder de compra que resulta, por un lado, del alza de las tasas de interés y por otro, por la creciente inflación producto en gran parte de la guerra en Ucrania. Como suele suceder en estas situaciones, el impacto no se presume igual según sea el perfil del comprador y, de hecho, no se ha observado el mismo efecto en el nivel de precios en los sectores de lujo como en sectores de menor nivel promedio de precio, debido principalmente a que, en los primeros la presión sobre la oferta sigue siendo mayor”.
Este 2023, Barcelona ha alcanzado la sexta posición, adelantando a la ciudad de Copenhague, Frankfurt y Varsovia. En tanto, Londres y París se mantienen firme en el liderazgo de ciudades más interesantes para capitalizar en el sector inmobiliario. Amsterdam aparece en el tercer lugar, Berlín se ha mantenido en la cuarta posición, seguido de Madrid, que también escala posiciones con respecto al año pasado.
“Barcelona ha experimentado una evolución extraordinaria en los niveles de inversión, especialmente a partir del año 2019, donde por primera vez alcanzó la cifra de los 3.000 millones de euros. A partir de entonces, las cifras han incrementado hasta conseguir la consolidación de los 3.600 millones de euros anuales en el 2022”, señaló Xavier Güell, Head of CBRE Barcelona.
Asimismo, Güell señaló que “Uno de los principales motivos que han llevado a Barcelona a estas cifras es el gran interés por parte de los inversores internacionales por coger posiciones a la ciudad. En este sentido, los resultados del European Investor Intentions Survey para el 2023 avalan esta realidad, ya que Barcelona se sitúa por primera vez como uno de los seis destinos de inversión europeos prioritarios para los fórums internacionales”.
Para el director de Property Partner en Madrid, la posición de Madrid y Barcelona en este ranking lo que hace es corroborar lo que se ha visto desde hace algunos años, estas dos importantes ciudades siguen siendo atractivas para un mercado más amplio. “Esto responde a varios factores, por una parte, son ciudades donde el dinamismo de la economía es mayor que en otras zonas del país, impulsado no solo por el turismo sino por la presencia de grandes empresas. Por otra parte, el efecto de la llegada de capitales extranjeros se concentra en estas dos ciudades para primeras viviendas en el país y en segundas viviendas en zonas esencialmente turísticas”, advierte.
Junto a ello, Mellado señala que “Otro punto importante, que hace a estas dos ciudades muy atractivas, es que se conoce la presión a la oferta y por lo tanto se puede esperar que este afecte positivamente los precios. Presión a la oferta que está principalmente ligada a la dificultad para encontrar terrenos factibles de construir en las áreas más atractivas para los potenciales compradores”.
Si hablamos de países, España se ha situado como el cuarto más atractivo para los inversores europeos en 2023, llegando a tres posiciones por encima del año anterior. En tanto, el Reino Unido llegó al primero puesto seguido de Alemania y Francia. España, junto con Alemania, son los únicos países que cuentan con más de una ciudad en este ranking, demostrando la sólida presencia del sector inmobiliario. En un contexto de incertidumbre macroeconómica, los inversores mantienen perspectivas relativamente buenas para el 2023.
“Se sigue observando una continua rentabilización del metro cuadrado. Esto está ligado a lo que comentábamos anteriormente sobre la dificultad de encontrar terrenos atractivos sin tener que expandir horizontalmente la ciudad”, indica Mellado.
Los extranjeros buscan aquellas propiedades que les hagan disfrutar de los inmensos atractivos que tiene la forma de vida en la capital española. Su gente, sus restaurantes, sus parques, sus museos, su seguridad, etc hacen de esta, sin lugar a duda, una de las capitales más agradables para vivir. Los extranjeros saben esto y por lo tanto buscan propiedades que les aseguren poder disfrutar de estos atractivos. Así, las principales zonas siguen siendo las más centrales, donde por lo tanto la presión hacia la oferta es más importante.
“Las inmobiliarias locales como las extranjeras saben que las oportunidades para realizar proyectos atractivos están ligadas a la rentabilización de los terrenos. La reconversión de zonas anteriormente descartadas son el principal foco de proyectos, tanto con renovaciones y actualizaciones de propiedades a estándares más elevados como con el desarrollo de proyectos en mayor altura donde existían viviendas unifamiliares de una planta, comenta el Oscar Mellado.
Datos señalan que la mitad de los inversores esperan que la actividad se mantenga estable o aumente a lo largo de los años. Los principales desafíos asociado a esta dinámica se encuentran el endurecimiento de las condiciones de créditos, el miedo a una recesión y las trabas entre compradores y vendedores.
Respecto a los efectos que generó la pandemia en el mercado español, uno de los más goleados fue – y como en gran parte del mundo- el segmento oficinas. En ese caso, en la actualidad es uno de los que muestra más interés, en un contexto cada vez más consolidado, seguido de cerca por el multifamily.
Basado en la propiedades de renta residencial donde aquellos activos inmobiliarios arrendados a personas que viven allí, en concreto las cifras hablan de un 29% de los inversores europeos se decantan por oficinas, 25% por residencial y un 23% por Industrial & Logístico. Por su parte, en menor medida encontramos al retail y hotelería, con cifras del 8% y un 7% lo que se refiere a activos residenciales alternativos.
Respecto a las oficinas, más de la mitad prefiere las denominadas “Grado A”, ubicadas en sectores prime y un tercio opta por oficinas “grado B” en una zona prime. Con respecto a logística, los inversores se dividen entre activos antiguos y modernos en las principales ciudades.
En el segmento de arriendo de retail, los parques comerciales siguen generando uno grande atractivo, series de supermercados, high street y centros comerciales. Por otra parte, más de la mitad de los encuestados escogieron hoteles full-service.
Según el estudio, se prevén descuentos en todas las clases de activos, especialmente en oficinas ‘value-add’, retail y logística. Del estudio se desprende también el interés por los sectores alternativos. De hecho, aproximadamente el 70% de los encuestados busca exposición en al menos un segmento, destacando student living. Life sciences, planteado en la encuesta por primera vez este año, ha sido la segunda opción más escogida, seguida de la vivienda para las personas mayores.
El 81% de los inversores seguirá incorporándolos en todas sus decisiones de inversión y un tercio de los inversores está dispuesto a pagar rentas más altas para los activos sostenibles. En concreto, estas pueden alcanzar hasta un 20% por encima del precio del mercado. En contra, solo un 4% de los inversores europeos no planea adoptar criterios ESG.
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