En la actualidad, la oferta de proyectos es acotada pero este tipo de obras, como son la extensión del tren subterraneo, el Metrotren Santiago-Batuco y la actualización del Plano regulador Comunal (PRC) generan oportunidades habitacionales.
Por: Renato Herrera Lagos
Nuestra primera gran inquietud al momento de revisar el nuevo trazado de la Línea 3 de Metro fue el preguntarnos sobre ¿Cuál es el grado de significancia para la ciudad de Santiago, respecto a este crecimiento? Las implicancias son muchas, y por lo general todas muy positivas.
Por tal motivo, nos pusimos en la misión de ir “más allá de lo evidente” como alude una película y llegar a dimensionar la relevancia de esta nueva obra de inversión pública, en diferentes facetas, como es la inversión, mejoras en el Plan Regulador Comunal, uso de suelo, oferta y futura demanda. Un megaproyecto para el Gran Santiago, que al parecer sigue.
Es de perogrullo decirlo, pero las inversiones públicas y privadas que buscan el mejoramiento de la accesibilidad vial en Quilicura, ha permitido a sus vecinos una mayor y mejor conectividad respecto a las zonas norte y centro del Gran Santiago, representando un gran potencial de desarrollo urbano e inmobiliario. Si bien la oferta actual de proyectos es acotada, la comuna tiene grandes oportunidades.
Así lo escrime el académico de Arquitectura de la Universidad de Chile y consejero del Centro de Políticas Infraestructura (CPI), Alberto Texido, puso en relieve la importancia de contar con este tipo de inversiones públicas.
En función de lo anterior, se puede proveer que el polo entorno a la Estación Plaza de Quilicura será, sin lugar a dudas, la gran centralidad impulsada tanto por Metro como por el PRC, donde se debería generar un gran proceso de reconversión e impulso inmobiliario.
En una Carta al Director del DF, el académico de Arquitectura de la Universidad de Chile y consejero del Centro de Políticas Infraestructura (CPI), Alberto Texido, puso en relieve la importancia de contar con este tipo de inversiones públicas.
“Señor director, esta semana se inauguró la extensión de la línea 3 del Metro hacia Quilicura, una obra de Estado que convoca a todos los sectores a celebrar la materialización de una inversión pública valiosa”, indicó.
Junto a ello, la misiva expone: “Los trenes metropolitanos, en Santiago, Valparaíso y Concepción, nos unen física y conceptualmente, visibilizando nuestra capacidad de acercar oportunidades. Estos proyectos acercan los beneficios a quienes están lejos y potencian nuevos subcentros. Consideramos, que se deben sumar atribuciones a Metro para construir en la superficie de sus predios vacantes bien emplazados. También hay que considerar un aumento de alturas en sus entornos para maximizar los beneficios de una inversión pública. Todo, resguardando condiciones que permitan densificaciones equilibradas”, expresó el académico de la Universidad de Chile.
Finalmente, el mensaje expone: “La tendencia global de tener un transporte público, masivo, no contaminante y subterráneo avanza. Los trenes de cercanía, tranvías y teleféricos, seguirán llevándonos hacia la sustentabilidad, Más allá de la económica y la ambiental, a la social, que es la que dará mayor soportes a urbes más equitativas”, señaló Alberto Téxido.
La llegada del comercio de diferentes escalas, colegios, centros de salud, entre muchos otros negocios a Quilicura como comunas adyacentes, ha posibilitado un mayor acceso a equipamientos y servicios, que antes no contaba la comuna y que los habitantes agradecen.
“Estamos muy entusiasmados con la llegada del metro, porque será mucho más facil”, comenta la señora Magaly Ortuzar, vecina del sector Valle Lo Campino.
A ello se suma la extensión de la Línea 3 del metro (2023) y el Metrotren Santiago-Batuco, que generarán un mayor acceso al transporte público, y ayudarán a reducir el tiempo de traslado a las zonas centro y oriente del Gran Santiago.
En la inauguración, el presidente Boric -quien llegó en un bus del sistema RED- indicó que “no se imaginan la alegría y profunda satisfacción que provoca dar buenas noticias”. Junto con ello, resaltó que la llegada del Metro a Quilicura es “un acto de justicia territorial”, en una comuna que muchas veces es vista por los capitalinos como externa al Gran Santiago.
En esa misma línea de comentario fueron los expresados por el presdiente de Metro, Guillermo Muñoz, en el espacio Gobierno Informa que se emitió desde La Moneda la mañana de este jueves, indicando: “Felices, hemos tenido dos, tres primeros días muy exitosos. Ya llevamos más de 26 mil personas que a diario nos están prefiriendo. La estación más usada es (Plaza) Quilicura, así lo habíamos previsto, luego viene estación Lo Cruzat que es un poquito más pequeña y Ferrocarril, todavía a la espera de la conexión con el próximo tren a Batuco, está teniendo una menor afluencia. Así que los primeros tres días (son) muy exitosos”.
Pero concretamente, ¿Qué nos depara este nuevo trazado del ferrocarril subterraneo nacional? El trazado sumó tres nuevas estaciones: Ferrocarril, Lo Cruzat y Plaza Quilicura, beneficiando a 271 mil personas con un trazado de 3,8 kilómetros.
Para David Briones, jefe de Unidad Asesoría Estratégica de AGS Visión Inmobiliaria, advierte que otro de los hitos relevantes y poco comentados, da cuenta, que se encuentra en actualización además el Plan Regulador Comunal (PRC), lo que dará continuidad a la trama vial local a fin de mejorar la accesibilidad y conectividad intracomunal.
“Por otro lado, se abre una gran oportunidad para generar procesos de densificación equilibrada, en torno a vías estructurantes y troncales, a las futuras estaciones de la extensión de la Línea 3 del metro y del Metrotren Santiago-Batuco, que se conectará con la estación terminal del metro”, indicó el ejecutivo de AGS Visión Inmobiliaria.
“Ello permitirá, rentabilizar la inversión pública e incrementar la oferta de vivienda para segmentos medios, viviendas acogidas a subsidio habitacional de integración social y zonas mixtas dotadas de equipamientos y servicios, con el objetivo de acotar el déficit actual de vivienda existente en la comuna, que se traduce en malas condiciones de habitabilidad y hacinamiento”.
En este sentido, destaca que los sectores industriales existentes, principalmente en torno a Av. Américo Vespucio, así como los terrenos spot aún por desarrollar en la comuna, dada su buena accesibilidad y conectividad, representan también una oportunidad para su reconversión/reciclaje a uso habitacional mixto, mediante un cambio normativo en el PRC actual, permitiendo una mayor intensidad en el uso del suelo. “No obstante, aún falta mucho por avanzar”.
La oferta actual de proyectos en Quilicura es acotada. En casas, AGS tiene catastrados dos proyectos ubicados en el sector de Valle Lo Campino, con valores que van desde las UF 4.000 y superficies entre 75 y 105 m2, orientados a grupos familiares que buscan viviendas amplias, mayor espacio y comodidad en condominios que cuentan con seguridad, tranquilidad, áreas verdes, entre otros.
En ese mismo orden, las unidades de departamentos —una tipología incipiente que se ha ido desarrollando principalmente en las últimas etapas de proyectos consolidados ubicados en el sector de Valle Lo Campino— contempla edificios de entre 5 y 13 pisos, con valores desde las UF 2.700, superficies entre los 60 y 110 m2 y para grupos familiares pequeños y/o profesionales jóvenes.
Inmobiliaria Boetsch acaba de terminar su primer proyecto en Quilicura, que en este momento está en proceso de escrituración. Se trata de Matta 1290, una iniciativa DS-19 que está a pasos de la futura estación Lo Cruzat, parte de la extensión de la Línea 3 del metro. Contempla tres tipologías de departamento, 1, 2 y 3 dormitorios, distribuidos en cinco torres de 5 pisos de altura. Dentro de las amenidades, posee plaza interior, juegos infantiles, sala multiuso y quinchos.
“A través de Matta 1290, hemos querido dignificar los proyectos de integración social, desarrollando de manera pionera un conjunto residencial ubicado estratégicamente en torno al eje Vespucio, integrando a familias vulnerables y emergentes al corazón de la ciudad, acercándolas de la periferia a un núcleo urbano importante”, indica Rodrigo Boetsch, gerente general de Inmobiliaria Boetsch.
Si bien el alza en los costos de construcción, el aumento en el precio de las viviendas y de las tasas de interés, las mayores exigencias para el acceso al financiamiento o la demora en la aprobación de los proyectos han afectado la industria inmobiliaria en su conjunto, David Briones sostiene que en el caso de Quilicura existe un gran potencial en el corto y mediano plazo, enfocado en dos mercados principalmente.
Durante los últimos tres años en la comuna se aprobaron 10 proyectos, observándose un mayor crecimiento durante el último año y medio, enfocado principalmente en las últimas etapas de proyectos consolidados que se ubican en Valle Lo Campino, que representa el 40% de los permisos de edificación aprobados, “zona que concentra la mayor oferta y actividad inmobiliaria en la comuna, situación que podría cambiar con la llegada de la extensión de la Línea 3 del metro”, precisa.
Por otro lado, AGS identifica una incipiente densificación alrededor de vías estructurantes como Av. Américo Vespucio y cerca del centro de Quilicura. Boetsch resalta que su inmobiliaria ve con muy buenos ojos lo que está pasando en Quilicura. “Nuestra primera experiencia ha sido muy reconfortante y la retroalimentación que hemos tenido con las familias que están a la espera de su hogar en Matta 1290 nos llena de entusiasmo. Tenemos algunos terrenos a la vista, por lo que es muy probable que sigamos la misma senda que estamos desarrollando en Cerrillos, de construir barrios”.
La inauguración de la extensión de la línea 3 es una tremenda noticia para Quilicura, ya que establece una nueva accesibilidad a una comuna que históricamente ha presentado una gran problemática de conectividad intercomunal.
El impacto tangible sobre el territorio se manifiesta en las tres estaciones de esta extensión: Plaza Quilicura, Lo Cruzat y Ferrocarril. Cada una de estas estaciones tiene un carácter urbano diferente, y cuenta con la posibilidad de generar nuevas centralidades que deben ser ratificadas por el Plan Regulador Comunal, que actualmente se está desarrollando:
“La primera estación es “Ferrocarril”, la cual corresponde a una intermodal que permitirá conectar con el servicio de trenes de cercanía hacia Batuco. Esto la dota con un alto potencial urbano, ya que será un punto de transferencia directo para comunicarse ya sea hacia norte o al sur de la ciudad. No obstante lo anterior, se encuentra inserta en un barrio industrial con bajas posibilidades de reconversión urbana”, señala Esteban González, Director de Asesoría Estratégica de AGS Visión Inmobiliaria.
La segunda estación es “Lo Cruzat”, localizada Av. Manuel Antonio Matta y Av. Lo Cruzat. Esta cumple un rol articulador y es la única de carácter barrial. La tercera estación es “Plaza Quilicura” y se localiza en el centro cívico y comercial de la comuna.
“Dado que es la terminal, será la puerta de entrada de gran parte de la población de la zona norte y poniente de la comuna. Sin lugar a dudas, existirá un gran proceso de reconversión urbana de este polo de alta centralidad localizado en la intersección de dos de las vías más estructurantes de la comuna: Av. Manuel Antonio Matta y Av. Bernardo O´Higgins”, señala el ejecutivo de AGS Visión Inmobiliaria.
Juan Enrique González, Arquitecto y socio de Valor Raíz advierte que “En general, la construcción de una nueva línea de metro tiene un impacto positivo en el valor de los terrenos y propiedades cercanas. Esto se debe a que la disponibilidad de transporte público eficiente y conveniente puede aumentar la demanda de viviendas y negocios en la zona.
Los aspectos o factores más relevantes que señala el profesional son la proximidad a estaciones, ya que normalmente estos terrenos son los que tienen un mayor impacto positivo en precio. Lo deseable es que esto terrenos sean mayormente de uso comercial.
La mejora de la infraestructura, es otro ítem que señalan de Valor Raíz: “La construcción de una nueva línea de metro impacta también en mejoras en la infraestructura local, como calles, aceras y parques. Todo esto es parte de lo que conlleva este tipo de proyecto de infraestructura. Por lo tanto, las zonas cercanas a la estación también mejoran.
Finalmente, el desarrollo urbano, por lo anterior, la construcción de una nueva línea de metro estimula el desarrollo urbano en la zona. “Esto puede incluir la construcción de nuevos edificios residenciales, comerciales o de oficinas, lo que a su vez puede afectar positivamente los precios de los terrenos y propiedades cercanas”, sentencia en arquitecto de Valor Raíz.
Una norma adecuada a las demandas actuales de las personas debiera permitir 2.500 habitantes hectárea, equivalente a 625 viviendas por hectárea, con una constructibilidad de 3.0. Con esa norma, el valor de los terrenos podría llegar a un valor de 30 a 35 UF/m2.
Si la norma que se apruebe tiene una densidad menor en habitantes por hectárea; el valor será proporcionalmente inferior.
Reinaldo Gleisner, Vicepresidente de Colliers, advierte sobre el precio tanto del suelo como de los terrenos cercanos a las nuevas estaciones inauguradas, “Van a subir dependiendo del uso de suelo y normativa de construcción se les asigne en el Plan Regulador Comunal respectivo”.
“Respecto de la valorización de los terrenos del entorno cercano, es preciso indicar que es un fenómeno dinámico que comenzó con el anuncio de la construcción de las estaciones el año 2014 y que aún no termina. En otras estaciones homologables a Plaza Quilicura los precios han escalado casi tres veces en un periodo de 10 años”, señala González..
Para Ingrid Hartmann, senior Research Manager de CBRE, sobre el mismo punto comenta que “En términos muy generales, las zonas que reciben mejoras de infraestructura pública sin duda ven aumentada su plusvalía. No hay una regla de cuánto suben las propiedades porque hay una multiplicidad de factores que influyen, pero en Quilicura particularmente hemos visto un alza en los valores entre el 2019 a la fecha, de entre un 10% y un 20%, si tomamos los valores promedio de propiedades vendidas en la zona circundante a las nuevas estaciones”.
Sobre el efecto de la llegada del Metro a Qulicura, el Vicepresidente de Colliers advierte que “Los efectos de la llegada del Metro, incorpora los sectores a las áreas que cuentan con transporte seguro y muy predecible. Genera un interés muy grande en las personas de vivir en un contexto urbano muy atractivo, como es la comuna de Quilicura, con la opción de un transporte seguro y amigable con el medio ambiente, y vivir en una vivienda adecuada a sus requerimientos. Cerca del 75% de las viviendas demandada es de 1 a 2 dormitorios en superficies entre 25 y 55 m2. Esto significa una muy importante renovación del sector o actualización del entorno a los requerimientos de la vida actual de la gran mayoría de las personas”.
En lo relativo a proyecciones de nuevos polos inmobiliarios en Quilicura, y los rangos de precios estimados, Reinaldo Gleisner, Vicepresidente de Colliers, señala que “Los nuevos polos inmobiliarios, dependerán de la normativa que se apruebe para los sectores cercanos, de unos 300 m a la redonda. Las inmobiliarias podrían pagar por el terreno el equivalente a 450 UF por vivienda que se pueda construir en el lugar, suponiendo que sean viviendas de unos 45 m2 de superficie”.
El desarrollo y consolidación de nuevos polos inmobiliarios dependerá en gran medida de la aprobación del nuevo Plan Regulador Comunal, ya que este será el instrumento normativo que permitirá la habilitación de nuevos proyectos en un horizonte de corto plazo.
Cabe señalar que , en marzo del 2022, fue aprobada, por parte del Concejo Municipal, la “imagen objetivo” de la actualización del Plan Regulador Comunal de Quilicura, donde se propone el uso de “zona mixta centro de Quilicura” a los entornos de las estaciones Plaza Quilicura y Lo Cruzat, lo cual implicaría favorables condiciones de edificación para los entornos de estas dos estaciones.
Por otro lado, alrededor de la estación Ferrocarriles se propone el uso industrial exclusivo asociado al PRMS, lo cual limitaría su potencia de desarrollo urbano. Las condiciones definitivas de zonificación y edificación serán propuestas en el “Anteproyecto” de Plan Regulador, cuya presentación definitiva a la comunidad se espera para fines del 2° semestre del presente año.
“La ciudad requiere urgente el desarrollo de nuevos polos inmobiliarios, para acoger la demanda de las personas por viviendas modernas y adecuadas a sus requerimientos. Uno de los requerimientos más relevantes es la cercanía con el Metro. Desgraciadamente, las modificaciones de la mayoría de los Planos Reguladores Comunales han cerrado las puertas al desarrollo de proyectos urbanos armónicos con el medio y de densidad habitacional adecuado para generar conjuntos inmobiliarios sustentables financieramente”, comenta Gleisner.
“Todo este desarrollando se estima que puede estimular los precios de terrenos entre un 3% y hasta un 10% dependiendo de los factores mencionados además de otros que pueden afectar o estar afectando por otras razones en el sector”, sentencia Juan Enrique González, Arquitecto y socio de Valor Raíz.
“A pesar de esta mejoría, no hemos visto un crecimiento en los nuevos proyectos, lo que es más atribuible a las menores velocidades de venta que ha sufrido el mercado habitacional producto de las mayores restricciones al financiamiento inmobiliario y a las tasas hipotecarias. En ese sentido, todavía hay que esperar para entender si habrá o no un auge inmobiliario en la comuna. La lógica invita a proyectar que sí, pero habrá que esperar un mejor momento del sector inmobiliario”, comenta Hartmann, senior Research Manager de CBRE.
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