Este modelo basado en la tecnología blockchain ha crecido ante la crisis por falta de acceso a financiamiento. Aquí, le contamos sus últimas novedades y cómo quedó su regulación con la Ley Fintech.
Por Leonardo Nuñez
La venta de viviendas en la Región Metropolitano cayó un 7,5% en el primer trimestre, su menor nivel en dos años. Entre enero y marzo se vendieron 4.853 propiedades (la menor cifra desde el primer trimestre de 2022) y sólo 610 casas (su nivel más bajo desde 1994, período en que empezaron los registros).
Estas magras cifras de un informe del mercado inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción, no hacen más que ratificar que el sector atraviesa una de las peores crisis de su historia debido, principalmente, a las dificultades para acceder a financiamiento.
Ante ello, en los últimos años se han consolidado modelos alternativos para la inversión en viviendas. Uno de ellos es la comercialización de tokens o activos digitales asociados al arriendo y venta de propiedades, el cual se remonta a los primeros años de la tecnología blockchain, en torno a 2010.
Consiste en la digitalización de cualquier activo del mundo real que luego se divide en partes más pequeñas que se denominan tokens. Así, quien es dueño de un un token adquiere el derecho a percibir las rentabilidades por el arriendo y por la plusvalía de esa propiedad.
Pedro Gutiérrez, director regional para Latinoamérica de Peersyst Technology, sostiene que la tokenización de bienes raíces con tecnología blockchain está cambiando drásticamente la inversión en el sector, permitiendo que una amplia gama de personas “participen en el mercado inmobiliario y se beneficien de sus rendimientos”.
En el sector inmobiliario de América Latina también está mostrando un papel destacado, con una participación sólida que se estimó en alrededor de US$ 115 mil millones en 2022. Para el período 2023 a 2028, el mercado experimentará una tasa de crecimiento anual compuesta del 4.20%, sostiene Gutiérrez.
En el caso de nuestro país, “ha evolucionado lento pero con pasos firmes”, señala Felipe Godoy, abogado y cofundador de Grupo Wolf: “Actualmente hay varios actores en el mercado que están ofreciendo soluciones de tokenización de activos en bienes raíces, tanto en Chile como en el extranjero. Ello demuestra que hay un interés de las empresas en crear soluciones innovadoras que permita destrabar la contracción que existe en el sector”.
“La lentitud de esta evolución se produce porque inevitable hay que explicarles a las personas cómo funciona este nuevo modelo de negocios, que lo entiendan, confíen y, finalmente, decidan invertir. Todo lo nuevo asusta por lo que aumentar la adopción de estos modelos disruptivos es clave”, agrega Godoy a “El Diario Inmobiliario”.
Jenniffer Astudillo, directora comercial de Vive Tu Barrio, precisa que la tokenización “se desarrolla en conjunto con tecnología blockchain para darle mayor trazabilidad, eficiencia y liquidez a los procesos; y si bien en Chile se está vendiendo fraccionadamente (crowdfunding), esto se está haciendo por lo general por medio de SpA para recaudar fondos para equity o ir a la compra de un activo. Sin embargo, también se está desarrollando un modelo vía deuda (crowdlending) lo que podría resultar interesante para los inversionistas, puesto que el activo estaría funcionando como un respaldo”.
Por su parte, Vicente González Videla, gerente de Reity, sostiene que la tokenización se está consolidando como una alternativa real y atractiva, sin las barreras impuestas por el acceso al crédito, ofreciendo una solución moderna que combina accesibilidad, seguridad y potencial de rentabilidad, permitiendo a los inversionistas, por ejemplo, participar de él con una inversión inicial de $100.000.
“Es el instrumento perfecto para el inversionista interesado en el equilibrio riesgo/retorno de propiedades destinadas al arriendo; permite transacciones más rápidas y mayor liquidez; ingresos significativamente mayores que adquirir propiedades tradicionales; posibilidad de comprar tokens asociados a distintos proyectos; la tecnología blockchain garantiza transacciones ágiles y transparentes; y es una protección frente a la inflación al estar los ingresos inmobiliarios en UF”, agrega.
En el caso de la plataforma Reity, en dos años logrado atraer a más de 10.000 usuarios y tokenizar 20 propiedades, ampliando la oferta de departamentos a proyectos en desarrollo (blanco, verde), entrega inmediata, arriendo temporal en Airbnb y renta garantizada, ubicados en Santiago Centro, Ñuñoa, San Miguel y Estación Central. El público joven es uno de los más interesados y abiertos al modelo.
“La tokenización no solo permite diversificar el patrimonio mediante la adquisición de tokens asociados a diferentes proyectos, sino que también ofrece flexibilidad financiera para complementar la jubilación o capitalizar el dinero de manera eficiente. Esto permite acumular recursos a lo largo del tiempo y construir un futuro financiero sólido. Por todo lo anterior, se perfila en Chile como un vehículo de inversión con un enorme potencial, similar al impacto transformador que tuvo Uber en su sector”, proyecta González Videla.
Astudillo, en tanto, precisa “que esto no reemplaza un crédito hipotecario, dado que al comprar un token o una fracción de un activo no podrás irte a vivir a la propiedad; lo único que te permitirá invertir de esta manera es acceder a rentabilidades del mercado inmobiliario, según cada modelo de negocio. Por tanto, el que no puede comprar ahora, puede mejorar su patrimonio por este medio mientras las condiciones mejoran y salir con mejor posición a buscar su sueño”.
“Pero no sólo eso”, agrega: “También esta crisis generalizada nos está haciendo replantear muchas cosas, incluso no querer ser propietario y estar 30 años pagando un hipotecario. Pero si tienes ahorros, este modelo es un alternativo perfecto a los fondos mutuos y DAP, que hoy no devengan más que la inflación anual”.
Ante la dificultad que están experimentado los desarrolladores para conseguir financiamiento para materializar nuevos proyectos, la “Tokenización” también podría cumplir un rol importante, estiman los conocedores del área.
A juicio del abogado Felipe Godoy, este modelo “permite desmaterializar los activos del mundo real a través de la emisión de Tokens que tienen como respaldo, idealmente, algún activo subyacente como un terreno, pólizas, acciones, entre otros. Esto permite que el acceso de capital sea más fácil, ya que no es necesario que los inversionistas pongan grandes sumas de dinero, sino que pueden entre muchas personas financiar el proyecto con tickets más pequeños”.
En la misma línea, González Videla señala que el modelo es “muy prometedor para financiar proyectos inmobiliarios, especialmente en un contexto donde las constructoras enfrentan escasez de financiamiento; los inversionistas pueden adquirir tokens que representan una participación en distintos tipos de instrumentos financieros relacionados con el desarrollo inmobiliario”.
Para Jenniffer Astudillo esta herramienta representa una oportunidad ideal para explorar alternativas alineadas con la tendencia global hacia una nueva forma de operar colectivamente en los negocios”.
“La tokenización permite optar al levantamiento de equity o deuda, siendo esta última, la que actualmente Vive tu Barrio se encuentra trabajando, y que desde mi punto de vista es la más segura para el inversor, dado que facilita acuerdos simples con rentabilidades fijas las que no dependen de la plusvalía. Esto brinda seguridad a los inversionistas con un activo ya existente, operado y estabilizado hace más de un año, manteniendo siempre ratios de seguridad de LTV menores al 65/70%”, finaliza.
“Desde el punto de vista regulatorio de la tokenización, es crucial considerar dos aspectos fundamentales: la Ley Fintech (Ley 21.521) y la estructuración legal del negocio”, explica Felipe Godoy, quien sintetizó para nuestro medio ambas materia legales.
Ley Fintech (Ley 21.521): Cualquier negocio que desee implementar un modelo de tokenización de activos debe regularse conforme a la Ley Fintech, inscribiéndose como prestador de servicios fintech. Dependiendo del diseño del modelo de negocio, este podría encuadrarse en, al menos, una de las siguientes categorías: plataformas de financiamiento colectivo, sistemas alternativos de transacción y/o custodia de instrumentos financieros. Esto implica cumplir con todos los requisitos establecidos por la ley y presentar su inscripción y autorización de funcionamiento antes del 3 de febrero de 2025.
Estructuración Legal del Negocio: Es fundamental que la empresa estructure legalmente su negocio con claridad, prestando especial atención a la definición de la vinculación legal entre el token y el activo subyacente. Por ejemplo, en el caso de la tokenización de un bien inmueble en Chile, no es posible hacerlo directamente. Una vía sería crear una sociedad por acciones que sea la propietaria del inmueble y luego tokenizar las acciones de dicha sociedad. En este contexto, es esencial definir claramente el grado de vinculación entre las acciones y el token. Es importante prever qué sucederá si se vende el token, y si las acciones se transfieren automáticamente junto con el token.
“En resumen, es crucial que las empresas que deseen adoptar modelos de tokenización en Chile aborden tanto los requisitos de la Ley Fintech como la adecuada estructuración legal del negocio, para asegurar el cumplimiento normativo y la protección de los derechos de los inversores”, recomienda Godoy.
