Por: Nicolás Madariaga Saravia, Ingeniero Civil Industrial y CEO – LIID CAPITAL.
Hace más de diez años que la industria inmobiliaria chilena no ve créditos hipotecarios con financiamiento del 100%. Al menos, no de manera formal. Hasta 2014, el contexto era otro: valores por metro cuadrado en viviendas al 50% del actual; cap rates de hasta UF+10% anual; tasas de largo plazo competitivas, y; una banca con regulaciones más laxas.
El riesgo inmobiliario se percibía como mínimo y no era extraño ver créditos de hasta el 110% del valor de la propiedad, así el comprador podía incluso comprar los muebles, pero el fin de la década pasada marcó el cierre del superciclo.
La desaceleración del alza de precios; junto con el endurecimiento regulatorio, modificó permanentemente el acceso al crédito. El tránsito de Basilea II a Basilea III elevó las provisiones requeridas por la banca, mientras que las IFRS 9 obligaron a reconocer hoy pérdidas crediticias futuras probables.
El resultado fue que el pie pasó de flexible a estrictamente exigible. Desde entonces, los créditos al 80% o 90% se transformaron en la norma, lo que le baja el riesgo a la estabilidad del sistema financiero, pero traslada la presión al ahorro del comprador.
Hace una década, una familia chilena promedio destinaba todos sus ingresos a pagar su vivienda y le tomaba 6 años, lo cual hoy por hoy, es considerado como inasequible. A la fecha, superando los 11 años, Chile se posiciona como el segundo país con peor acceso a la vivienda a nivel mundial, sólo tras Nueva Zelanda. Para quien parte desde cero, ahorrar un pie se volvió un Everest.
En ese contexto surge el Bono Pie como una respuesta desde la industria inmobiliaria. El mecanismo consiste en vender con un descuento relevante respecto del valor de tasación, pero aplicado directo al pie, reduciendo así, la exigencia de ahorro inicial sin alterar el cumplimiento bancario.
A primera vista, todos cumplen: el banco resguarda sus provisiones; el comprador accede a la compra, y; la inmobiliaria mejora su velocidad de venta. Entonces, cabe preguntarse: ¿Dónde está realmente la frontera entre descuento y bono pie? …
¿Por qué un vendedor no podría estructurar así su precio si paga todos los impuestos correspondientes?; y, más importante aún ¿le conviene a Chile prohibir una herramienta que ha permitido sostener la demanda en medio de la crisis, en uno de los mercados menos asequibles del mundo?
El Bono Pie no es una irregularidad que vetar. Ha sido el puente para que miles de personas accedan a una vivienda y ha entregado oxígeno a una industria que enfrenta su crisis más profunda en décadas. Más que prohibirlo, el debate debiera centrarse en cómo regularlo, transparentarlo y perfeccionarlo.
