Por: Margarita González Zúñiga, Abogada Tributarista, Magíster en Derecho Tributario, LLM-UC.
La Ley N.º 21.850 ya está publicada y el 1 de diciembre comenzará a regir la exención de IVA en la primera venta de determinadas viviendas nuevas. Es una buena noticia para el mercado inmobiliario, pero conviene despejar una expectativa: el beneficio no opera automáticamente y, en buena parte, no depende del comprador.
La exención es optativa para el vendedor. Es este quien decide acogerse y debe dejar constancia expresa en la escritura. Además, la vivienda debe contar con recepción definitiva anterior al 17 de octubre de 2026. No basta con que el proyecto esté próximo a terminarse o que obtenga su recepción durante la vigencia del beneficio.
La exención tampoco significa que el precio final baje 19%. El IVA no grava el valor del terreno y el efecto dependerá de la estructura de cada operación y de la política comercial del vendedor. Prometer “un 19% menos” puede crear expectativas que después se transformen en reclamos.
Quienes escrituraron desde el 22 de abril de 2026 también pueden acceder al beneficio, si cumplen sus requisitos, pero el procedimiento tampoco es automático. Primero, el vendedor debe restituir íntegramente el IVA al comprador. Después, el comprador presenta la declaración jurada F3299, confirmando que recibió el dinero. Solo entonces el vendedor solicita la devolución al SII mediante el F3298.
Aquí aparece el principal problema práctico: el comprador no puede solicitar directamente el dinero al SII. Depende de que el vendedor revise la operación, tenga liquidez para efectuar previamente la restitución y complete correctamente el procedimiento. La ley reconoce el beneficio, pero deja su materialización sujeta a la coordinación entre privados.
¿Qué debería hacer una familia que evalúa comprar? Verificar la recepción definitiva, preguntar por escrito si el vendedor aplicará la exención, solicitar el desglose entre terreno y construcción y revisar cuidadosamente la escritura o la promesa. Quien ya escrituró desde abril debería consultar formalmente si el vendedor ejercerá la opción y tramitará la devolución.
Los formularios y sus instrucciones ya fueron publicados, aunque el procedimiento comenzará a operar el 1 de diciembre. El SII contempla un plazo estimado de hasta cinco días hábiles para resolver, siempre que la información esté completa y no existan inconsistencias.
La vivienda necesita reactivarse, pero también reglas claras. Un beneficio tributario solo cumple su objetivo cuando las personas entienden cómo acceder y quién debe dar cada paso. De lo contrario, el alivio puede quedar en el papel y el conflicto, en la sala de ventas
