Por: Sebastián Bustamante, Director de inversiones inmobiliarias y desarrollo, ingeniero civil y Máster en Desarrollo e Inversiones Inmobiliarias.
El déficit habitacional lleva años en el centro del debate público y ya casi nadie discute su urgencia. Lo que rara vez se discute es si los recursos comprometidos alcanzan para construir las viviendas que se prometen. El Presupuesto 2027, hoy en discusión en el Congreso, es la oportunidad para responder esa pregunta a tiempo.
Por ahora, la respuesta es que no alcanzan. El proyecto asigna al DS49, el programa para las familias más vulnerables, 1.161 UF por solución habitacional, mientras la Asociación de Desarrolladores de Vivienda Social (ADVS) estima que esas viviendas ya cuestan más de 2.000 UF, en promedio. Con esa brecha, los 25 mil subsidios contemplados, frente a los 40 mil de 2026, alcanzarían para poco más de 14 mil viviendas. El presupuesto calcula con un costo que ya no existe.
Esa diferencia aleja la meta. Construir 400 mil viviendas en el período exige iniciar unas 100 mil al año y hoy el inicio de obras ronda las 40 mil. El ministro de Vivienda ha reconocido que la meta debe evaluarse según los recursos disponibles. Esa franqueza merece reconocimiento y también una respuesta coherente del presupuesto; sin ella, la meta queda fuera de alcance desde el primer día.
Además, el problema tiende a agravarse. El 1 de enero de 2027 termina el Crédito Especial para Empresas Constructoras, eliminado por la Ley 21.420. En los proyectos con subsidio que venden exentos, el IVA de los insumos pasará a ser un costo que la ADVS estima en torno al 15 %. La exención transitoria del IVA de la Ley 21.850 no lo compensa, porque beneficia a las viviendas recepcionadas antes del 17 de octubre y no a las que faltan por construir. Así, aunque la venta del stock actual pueda bajar algunos precios en el corto plazo, la vivienda que hoy se promete y que aún no se construye, será más cara.
El costo, sin embargo, no es solo dinero: también es tiempo. En un proyecto, cada mes de demora suma intereses, gastos generales y desistimientos de compra, con un efecto tan dañino como el de un alza de costos. Por eso preocupa que la modificación de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones por el DS 68, la más profunda en décadas, llegue a direcciones de obras municipales que no han recibido capacitación para aplicarla, y que hoy enfrente un requerimiento ante el Tribunal Constitucional. Una reforma pensada para agilizar puede terminar sumando incertidumbre justo donde los proyectos necesitan certeza.
Con costos al alza y recursos escasos, la pregunta de fondo cambia: ya no es solo cuánto gastar, sino dónde rinde más cada UF del Estado, sobre todo si el objetivo es reactivar la economía en un momento de estrechez fiscal. El último llamado del DS19, el programa de integración social, asignó 17.500 subsidios por 10,66 millones de UF: unas 609 UF por subsidio, poco más de la mitad de lo que el presupuesto asigna al DS49 y menos de un tercio de su costo real. La razón es simple.
Una familia de sectores medios recibe en torno a 550 UF y completa el resto con su ahorro y un crédito hipotecario, de modo que cada UF pública moviliza entre tres y cinco UF de inversión. Las familias vulnerables, al menos un cuarto de cada proyecto, reciben hasta 1.200 UF por una vivienda de hasta 1.500 UF, en el mismo barrio que las demás. Con los mismos recursos, el DS19 financia más viviendas, más obras y más empleo.
Esto no significa abandonar el DS49, que sigue siendo la única puerta para comités y familias sin otra alternativa, sino ordenar las prioridades para cumplir la meta. Hay cuatro decisiones al alcance del debate presupuestario: valorizar los programas al costo real de construcción, con una cifra pública y revisable; ampliar los cupos del DS19, el que más vivienda y actividad genera por cada UF pública; definir una transición para los proyectos con subsidio que pierden el CEEC; y dar a las direcciones de obras recursos y capacitación, para que la nueva normativa acelere en lugar de detener.
Ninguna de estas decisiones prospera si el Estado y las empresas se miran desde veredas opuestas. Al Estado le corresponde fijar prioridades y financiarlas con realismo; a quienes desarrollan, convertir esos recursos en viviendas con eficiencia y a tiempo. Ambos fallan si el presupuesto parte de un costo que ya no existe.
Al final, el éxito de una política habitacional no se mide por los subsidios anunciados, sino por las llaves entregadas. Chile no necesita prometer más viviendas sobre el papel. Necesita asegurar que las viviendas prometidas puedan construirse.
