La fundadora de 122 Homes aborda el interés de los inversionistas chilenos por el mercado residencial español, los factores que determinan la valorización de una propiedad y los principales riesgos asociados a este tipo de operaciones. Además, explica el modelo de 122 Homes y sus planes de expansión hacia Valencia y proyectos de mayor escala.
Por Tomás Rodríguez Botto
El mercado residencial español se ha convertido en una alternativa para inversionistas que buscan diversificar patrimonio, generar rentas o combinar inversión y uso personal. En conversación con El Diario Inmobiliario, Carla Quiroga analiza las oportunidades que presentan ciudades como Madrid y Valencia, junto con los elementos que deben considerarse antes de adquirir, transformar y destinar una vivienda al arriendo.
¿Qué está buscando hoy el inversionista chileno cuando mira oportunidades inmobiliarias en España?
Para quienes buscan consolidar patrimonio y generar rentas, el atractivo se concentra en demanda residencial sostenida, perspectivas de ocupación, el potencial crecimiento de los alquileres y del valor del activo. Para el inversor financiero, se añaden la diversificación geográfica y la posibilidad de optimizar la rentabilidad mediante una financiación aún beneficiosa.
El interés internacional, en ciudades como Madrid, Valencia u otras, están muy en línea también las perspectivas económicas, la seguridad, y la calidad de vida en el país. Inversión extranjera directa en el país creciendo un 31,2% interanual y un PIB creciendo el doble de la media de la UE, trae un consecuente crecimiento de hogares y una inevitablemente valorización de lo existente.
¿Por qué Madrid se ha convertido en un mercado atractivo para los inversionistas latinoamericanos?
Madrid es atractivo porque combina buenas perspectivas económicas, oportunidades y una calidad de vida destacada. La experiencia de caminar por la ciudad es un lujo, tiene restaurantes de todos los tipos y todos los precios, áreas verdes, transporte y seguridad, se disfruta de solo estar. Para la inversión residencial, es una seguridad adicional sobre su demanda, ya sustentada en el crecimiento de su población. Sudamérica concentra hoy la mitad de las entradas internacionales, eso va creando efectos espirales en más negocios, más fuentes de empleo y más personas que consideran Madrid para vivir e invertir.
¿Qué factores determinan el potencial de valorización de una propiedad residencial?
Siempre la localización va a tener un peso relativo relevante en ese potencial, aún más determinante para zonas emergentes o en fase de demanda acelerada. En la comprensión de lo qué se entiende por “buena localización” y el precio óptimo a pagar por ella, y hacia dónde evolucionará es dónde están hoy las mejores oportunidades.
¿Cuáles son los principales riesgos que debe considerar un chileno que quiere invertir en vivienda en España?
En materia regulatoria, importa seguir muy de cerca y comprender a quiénes afectan y evaluar cómo modifican los usos, los costos y los retornos. En 122 incorporamos esa lectura desde el inicio, cruzándola con el territorio y la demanda. Respecto a riesgos en la transacción, el modelo notarial y registral es aún más seguro y veloz que el nuestro. Una gran ventaja, es que en compraventa ocurre el pago total y la entrega, lo que ahorra tiempo vital y facilita la circulación de capital.
Por su parte, los riesgos más concretos están en pagar demás, sobreestimar la renta o la ocupación, subestimar la obra y sus plazos, o no prever el cumplimiento de proveedores, entre otros elementos en que ir acompañado con expertos significa ahorro.
La experiencia de Carla Quiroga en el mercado español también está vinculada con la creación de 122 Homes. Antes de fundar la firma, trabajó en la Cámara Chilena de la Construcción, el Ministerio de Vivienda y el Ministerio de Hacienda. Abogada de la Universidad de Chile, llegó a Madrid en 2020 para cursar un máster en Gobierno y Administración Pública y posteriormente se especializó en real estate.
¿Cómo nació el modelo de 122 Homes y qué oportunidades identificaron en el mercado residencial español?
122 Homes nace en Madrid en 2022 con una idea simple: acercar a inversionistas particulares y familias una forma de crear valor que hasta entonces aprovechaban sobre todo los grandes fondos: comprar, regenerar viviendas individuales y estabilizarlas en renta. Vimos dos problemas en la oferta: el producto ya reformado era escaso y se vendía a precios que dejaban poco margen para el retorno, y muchas reformas no aprovechaban el potencial del activo.
Por eso diseñamos un modelo de servicios integrales en representación del cliente: análisis territorial, búsqueda y selección del activo, negociación, diseño y ejecución de la reforma, amoblado y operación del arriendo de temporada. El metro cuadrado 122: trasladar las eficiencias del modelo integral a un producto concreto. Seleccionar mejor, coordinar mejor y convertir esas decisiones en calidad de espacio, en una buena experiencia para quien arrienda y en valor para el propietario.
Ustedes trabajan con viviendas que pueden transformarse y destinarse al arriendo. ¿Qué buscan antes de invertir?
Primero buscamos comprender a quien invierte: sus necesidades e inquietudes, el monto de su inversión, el riesgo que está dispuesto a asumir, el financiamiento al que puede acceder y el tiempo que espera mantener la inversión. Un horizonte de tres o cuatro años exige una selección distinta de la de quien busca rentas de largo plazo o una vivienda que también pueda disfrutar con su familia. Por eso, antes de buscar un activo, definimos qué debe resolver esa inversión.
Eso también orienta nuestra recomendación de ciudad y barrio, considerando la etapa de maduración de cada mercado. En Madrid contamos con operación directa en diez zonas, que nos permiten contrastar nuestras hipótesis de salida y ajustar cada vez mejor el producto a su localización. Ese conocimiento va más allá de los datos: reconocer particularidades que una media de mercado no es capaz de mostrar.
¿Cómo proyectan el crecimiento de 122 Homes y qué espacios ven para que más inversionistas chilenos participen?
Después de más de cuatro años de aprendizajes, hoy comprendemos mejor tanto las oportunidades disponibles, como las necesidades de nuestros clientes. Ese conocimiento orienta a dos prioridades: mejorar las alternativas de acceso al financiamiento y ampliar la oferta de producto. Valencia marca el inicio de esta nueva etapa. Estamos incorporando otros perfiles de activos, demanda y ticket, y fortaleciendo el equipo para concretar nuestro primer proyecto de regeneración de mediana escala, mientras mantenemos y ampliamos los servicios de inversión en unidades individuales.
Para los inversionistas chilenos, esto abre distintas formas de participar: comenzar invirtiendo entre familiares o amigos, o con una unidad, en algunos casos van sumando hacia un portafolio personal o familiar, o ahora también poder entrar en etapas tempranas de estos nuevos proyectos, con la opción de conservar los activos en renta o vender al finalizar el desarrollo. Es una evolución apoyada en la confianza construida trabajando juntos y en los resultados obtenidos.
