Pese a los números de un complejo 2022, este año las ventas de viviendas verán un impulso por la demanda insatisfecha efectiva que se mantiene por encima de las 600 mil familias.
Por: Renato Herrera Lagos
Para lograr interpretar el mercado de la vivienda en Perú en la Lima Metropolitana, se requiere conocer el comportamiento histórico de la cantidad de ventas e ingresos por ventas en ‘Soles’ constantes, la moneda local. También están los factores innegables y decidores como la inflación, la crisis del covid aún vigente y los vaivenes políticos, que han empujado a que los valores de las viviendas en Lima aumentaran cerca del 18% desde el 2020.
Así, Karyna Arce, CoFounder & Broker en Eskala Inmobiliaria en Perú, señala que el alza del valor del suelo en Lima o en cualquier otra ciudad “depende de muchísimos factores, sin embargo, puedo considerar cuatro razones fundamentales”.
La ejecutiva establece que “la demanda al aumentar la necesidad de nuevos espacios residenciales, genera que los pocos terrenos disponibles en capital aumenten su valor. Aunado a esto, tenemos el crecimiento urbano, ya que al crecer constantemente la ciudad genera que los espacios existentes aumenten significativamente su valor, así como al crecer las ciudades mejora el suministro de servicios, por ende, serán mucho más atractivas que otras zonas y aumentará su precio valor. Por último, ciertas políticas gubernamentales han invitado al incentivo de construcción de áreas urbanas fomentando el alza de estos nuevos terrenos”.
“Por ejemplo, en Miraflores es uno de los distritos donde se están desarrollando más proyectos de Lima Top y su atractivo es más alto, debido a su ubicación privilegiada en la ciudad y a su reputación como uno de los distritos más exclusivos y deseables de Lima. También cuenta con una gran cantidad de servicios y comodidades, como restaurantes, tiendas de lujo y una hermosa vista al mar, lo que lo hace muy atractivo para aquellos que buscan una vida de alta calidad. Todo esto ha contribuido a aumentar el valor del suelo en Miraflores en comparación con otros distritos de Lima”, advierte la ejecutiva.
Respecto a los lugares dónde se registran las mayores alzas en los valores en Perú, la misma CoFounder asegura que “Lima es una ciudad rica en diversidad geográfica, urbanismo y características, si queremos situar las alzas de mayores valores debemos evaluar en qué rango de tiempo queremos comparar”.
Según el informe de mercado Lima enero 2023 de Urbania, registra un crecimiento sostenido de precios de distritos de Lima como Comas, Ate, Jesús María e incluso San Miguel, donde varios acceden a la compra con el apoyo del estado del Fondo Mi Vivienda.
“Sin embargo, los distritos de mayor costo promedio de venta siguen siendo los considerados Lima Top, es decir, los distritos de Barranco, Miraflores y San Isidro, donde para que más personas accedan a la compra las constructoras han reducido el área del departamento siendo el de 60m2 en promedio el que más demanda tiene”, señala Arce.
Respecto al incremento del precio de la vivienda en Lima y los factores, para Karyna Arce, ejecutiva de Eskala Inmobiliaria ellos dependen de “con que se compare, en principio según la publicación del Banco Central de Reservas del Perú, en su notas de estudios No.10 (9 de febrero de 2023), indica que “los En el tercer trimestre de 2022, el promedio ponderado de las medianas de los precios de venta de departamentos, por metro cuadrado en soles constantes de 2009, se mantuvo constante con respecto al primer trimestre de 2022 y disminuyó 12,2 por ciento respecto al tercer trimestre de 2021”.
De esta forma, el precio de ventas general de los últimos 10 años evidencia que no estuvo ajeno al shock económico, inestabilidad política y otros efectos que sobrevienen a un impacto directo en la decisión de compra (ver recuadro).
Por su parte, la calificadora internacional Fitch ratings, cambió la perspectiva de Perú de estable a negativa, en un contexto de crisis política y fuertes protestas en diversos departamentos del país. En este panorama, Lucy Mier y Terán, presidenta del sector bienes raíces del gremio de servicios de la Cámara de Comercio de Lima (CCL), señala que la demanda de créditos de consumo se mantuvo, pero no se ha visto una recuperación en el nivel de créditos hipotecarios o de financiamiento para empresas.
“Se estima que las constructoras continuarán reduciendo sus inversiones para nuevos proyectos este año, por cuanto las expectativas en el sector se deterioran, al igual que la confianza, aunado al magro desempeño de la inversión pública y privada en el 2022”, añade.
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