Los nuevos intereses de los jóvenes profesionales y la “tramitología” bancaria han profundizado el desinterés en adquirir una propiedad en este grupo etario.
Por Leonardo Núñez
“Uffff, nos costó mucho”, es la primera expresión que se le viene a la memoria a Rossana Rodríguez, ejecutiva de una empresa de factoring, al recordar todo el tiempo invertido, junto a su pareja, para que les aprobaran el crédito hipotecario. Esto, pese a tener ahorros, empleo estable e incluso contar con una propiedad que les servía como aval.
“Nos demoramos en obtener el crédito como un año y medio; cotizamos en varios instituciones, porque en el Banco Estado era muy engorroso; y en otros bancos, no nos tomaron en cuenta porque lo primero que miran no es sólo el salario, también si tienes aval o un codeudor”, cuenta esta joven profesional a nuestro medio al repasar todo el proceso que debió enfrentar cuando, junto a su familia, optaron por dejar Santiago para vivir en la Región de Valparaíso.
Y eso no fue todo: “Es una barbaridad el sueldo que están pidiendo para la aprobación, arriba de $3 millones, además de abrir cuenta corriente con el banco. Entonces, entre tanto negociar y negociar, el Banco Chile y el Santander fueron los únicos que, más o menos, nos dieron la mano. Pero accedieron después de que vendimos la casa de Santiago para pagar y rebajar la carga financiera”.
La “tramitología” propia de la banca es uno de los tantos factores que explican la caída en el acceso a crédito hipotecario entre los profesionales sub 35. Las cifras que maneja Tinsa by Accumin también da cuenta de ello. En el 2° trimestre de 2024 las ventas en la Región Metropolitana cayeron un 7% respecto al trimestre anterior y un 16,7% interanual, según el análisis de su plataforma Incoin Plus.
“Un factor clave a revisar es el Price Income Ratio (PIR), que refleja la relación entre el precio de las viviendas y los ingresos de los hogares. En Chile, el PIR ha aumentado de 7,8 años en 2017 a 9,8 años en 2022, lo que significa que un hogar necesita casi 10 años de ingresos completos para comprar una vivienda. Este aumento, combinado con otros factores sociales, como que los jóvenes se casan más tarde, tienen menos hijos y demoran más en salir de la universidad, ha postergado las decisiones de compra. Además, los salarios actuales no permiten ahorrar lo suficiente para el pie, lo que ha llevado a muchos a optar por arrendar donde no pueden comprar”, explica Daniela Salazar, Mkt & Inbound Sales Manager en Tinsa by Accumin.
Johanna Zamorano, gerente de Captación de AGS Visión Inmobiliaria, también suma como causa relevante en la caída de compra de este grupo etario, el aumento del valor de las propiedades por razones como el incremento de costos de materiales, la escases de suelo para proyectos nuevos o tardanza en los permisos.
“Así mismo, el alza sostenida de la UF especialmente en los últimos 4 años ha golpeado enormemente la capacidad adquisitiva de las personas, ya que los sueldos no se han incrementado en la misma proporción y, por ende, hoy las exigencias crediticias junto con las actuales tasas de interés son una barrera muy importante para la adquisición de un inmueble”, añade la ejecutiva.
A esto se suman los nuevos intereses de los sub-35. “Se observa que son profesionales que privilegian el desarrollo personal, como las especializaciones de sus carreras, viajes, experiencias y con ello postergan o descartan la formación de familia. Esto conlleva a que no visualizan la compra de una propiedad como una necesidad o requerimiento básico y muchas veces prefieren la opción de arrendar ya que les otorga mayor libertad”, indica la ejecutiva.
Revertir esta tendencia no será fácil. Sin embargo, hay medidas que podrían resultar efectivas. “Para facilitar la compra de vivienda entre los sub 35, es clave mejorar el acceso a financiamiento hipotecario, con tasas preferenciales y menores exigencias de pie. Además, se debe promover la inversión en zonas emergentes con alta plusvalía, permitiendo que los jóvenes inviertan en propiedades rentables, incluso si deben optar por arrendar en vez de comprar donde viven”, propone Daniela Salazar.
Por su parte, Johanna Zamorano indica que se necesita urgentemente tomar medidas para disminuir el valor de las viviendas y ello podría ser factible bajando, por ejemplo, ciertos impuestos y disminuyendo los plazos que tardan en otorgarse los permisos de los proyectos. Agrega que podría haber subsidios especialmente enfocados en este grupo etario, la postergación del pago del IVA a la venta y, en general, impulsar medidas que promuevan o faciliten la adquisición de una vivienda”.
De todas formas, este grupo etario no ha perdido del todo el interés por contar con una vivienda. Los profesionales que están invirtiendo con más notoriedad y principalmente con fines de inversión, están vinculados a sectores como tecnología, salud y servicios financieros .
De acuerdo a Tinsa, los sub-35 que no se han dado por vencidos con la inversión en el mercado inmobiliario, están aprovechando oportunidades en comunas emergentes, como Quinta Normal e Independencia, donde las ventas han crecido hasta un 200%.
“Dado el aumento del PIR, muchos optan por invertir en comunas con alta demanda de arriendo, como Santiago Centro y Quinta Normal, que ofrecen atractivos rendimientos. Además, zonas suburbanas como Colina y Peñaflor han mostrado un incremento en ventas de hasta un 78,9%, motivado por las ventajas de precio y superficie”, concluye Daniela Salazar.
