La plusvalía no sólo es relevante para los propietarios, sino que también para algunos inversionistas y expertos. Una mirada que arremete con fuerza.
Por: Renato Herrera Lagos
En un competitivo mundo de los bienes raíces, la plusvalía es un concepto que se vuelve fundamental para todo ejecutivo inmobiliario, por lo que entenderla y dominarla es urgente. El concepto se refiere al incremento del valor de una propiedad a lo largo del tiempo y es un indicador crucial para evaluar el potencial de inversión en el mercado inmobiliario.
La plusvalía es el resultado de diversos factores que influyen en el valor de una propiedad. Uno de los principales factores es la ubicación, ya que una propiedad ubicada en una zona con alta demanda y desarrollo tendrá siempre una mayor plusvalía que una ubicada en una zona menos atractiva. La cercanía a servicios como escuelas, hospitales, centros comerciales y transporte público también influye en la plusvalía de una propiedad.
Ramón Rojas, gerente comercial de Norte Verde, indica que “la plusvalía de una propiedad se refiere al incremento en su valor a lo largo del tiempo. Es la diferencia positiva entre el precio de venta de la vivienda en un momento dado y el precio original. Esencialmente, representa la ganancia que obtiene el propietario cuando vende la propiedad por un precio superior al que pagó inicialmente”.
Por su parte, Gerardo Ureta Campos, Magíster en Construcción de la UC y socio en Economía Urbana, establece: “Comúnmente se entiende por plusvalía como el incremento del valor de un inmueble a contar del transcurso del tiempo, producto a factores externos o atributos que no son propios de la propiedad como el desarrollo urbano en la zona, la buena dinámica urbana, los cambios de uso de suelo, quienes están dispuestos a pagar más por el suelo comercio y oficinas, la llegada de buena infraestructura urbana como el Metro o la cercanía a equipamientos, servicios e infraestructura”.
Además de la ubicación, las características y condiciones de la propiedad también impactan en su plusvalía. Elementos como el tamaño del terreno, el número de habitaciones, los acabados y las amenidades pueden aumentar o disminuir el valor de una propiedad, así como la mantención adecuada y la conservación de la propiedad a lo largo del tiempo, incrementan la valoración.
“En la plusvalía pueden influir diversos factores que incrementan la demanda de la propiedad, como la accesibilidad, la conectividad, el desarrollo urbano de la zona, entre otros. Es importante destacar que no es un beneficio garantizado, ya que el valor de una propiedad puede tanto aumentar como disminuir en función de las condiciones de mercado y otras variables, en particular externalidades negativas, sin embargo, es muy poco probable que esto último suceda”, señala el gerente comercial de Norte Verde.
Así, la plusvalía no sólo es relevante para los propietarios, sino también para los inversionistas. La inmobiliaria tratará de capturar el mayor precio posible dentro de las posibilidades donde está emplazado el proyecto. Por tanto, se debe aplicar el principio de “mayor y mejor uso”, esto es que al terreno se le debe dar el mayor uso en cuanto a sus posibilidades constructivas y normativas”, señala Ureta.
Es importante destacar que la plusvalía no es un factor estático, sino que está sujeta a cambios en el mercado y a factores económicos, políticos y sociales. Por esta razón, es fundamental para los ejecutivos inmobiliarios mantenerse actualizados sobre las tendencias y proyecciones del mercado, así como sobre los cambios en la normativa y regulaciones que puedan afectar la plusvalía de las propiedades.
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“La plusvalía es como el “bonus track” del disco, tienes que comprar la inversión que en términos de renta sea conveniente para ti y si además tiene plusvalía al momento de vender mejor aún. Normalmente la va a tener, pero nadie te puede garantizar que al comprar una propiedad necesariamente va a estar subiendo de valor”, señala Felipe Viel, CEO Viel & De Guzmán Brokerage Real Estate partner at Quest Capital, quién desarrolla su actividad comercial en el Estado de Florida, Miami.
Cabe señalar que este indicador, es clave en el mercado inmobiliario que refleja el incremento del valor de una propiedad a lo largo del tiempo. Los ejecutivos inmobiliarios deben comprender y considerar este factor al evaluar oportunidades de inversión y asesorar a sus clientes.
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“Todas las empresas de cualquier rubro buscan capturar la mayor cuota de mercado posible, el sector inmobiliario no está ajeno a aquello y en los últimos años, el valor de la propiedad se ha triplicado en varias zonas de la ciudad de Santiago. El sector inmobiliario busca desarrollar proyectos en zonas con buenos márgenes y en donde las personas quieran comprar para vivir e invertir para arrendar u otros”, comenta Ureta.
La ubicación, las características de la propiedad y el mantenimiento adecuado son algunos de los elementos que influyen en la plusvalía. Mantenerse informado sobre el mercado y los cambios en el entorno es esencial para aprovechar al máximo el potencial de plusvalía en el sector inmobiliario.
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“Si un terreno está localizado en las cercanías al metro (300 metros) y la normativa me permite gran desarrollo constructivo y posibilidad de realizar un uso de suelo con destinos comerciales, deberé desarrollar eso antes que otros destinos. Si en la zona, después de estudios de mercado, nos indican que no es razonable más desarrollo comercial dada la alta vacancia en el mercado inmobiliario comercial es mejor buscar otros destinos que quizás pueda ser habitacional”, sentencia Ureta.
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