La compra con entrega inmediata se ha transformado en una excelente opción en la adquisición de una propiedad, por lo mismo, conocer la opinión de los expertos a la hora de establecer los lineamientos y las mejores condiciones, es fundamental antes de tomar la decisión.
Por: Renato Herrera Lagos
Si hablamos de compra con “Entrega Inmediata”, significa que la obra está lista, posee la recepción municipal y su respectiva ley de copropiedad inmobiliaria en caso de edificios o condominios de casas, y lo más importante, ya puede ser utilizada después de firmado el contrato de compraventa.
Sobre este tema, resulta vital conocer la opinión de los expertos a la hora de establecer los lineamientos y las mejores condiciones para que las personas logren saber si es el momento o debemos esperar.
Francisco Calderón, CEO de Brokers Digitales, comenta que lo primero que se debe entender es que el contexto actual de déficit habitacional hace el mercado de renta residencial muy atractivo: “Hoy menos personas acceden a la casa propia y por tanto deben arrendar”.
Para el experto esta mayor demanda genera que los precios aumenten, haciendo más atractiva la opción de comprar una propiedad para destinarla a la renta. Adicional a ello, hay que saber que toda inversión inmobiliaria es de largo plazo, por tanto, aplazar una decisión de inversión inmobiliaria “nos expone a perder oportunidades de ganar dinero en el tiempo”. Lo recomendable es invertir en las condiciones actuales y, si es necesario, pensar a refinanciar el crédito hipotecario más adelante, cuando tengamos mejores tasas que las actuales que siguen siendo muy competitivas”.
La mirada de E-Inmediata
Para Juan Diego López de Armentia, gerente de ventas de E-Inmediata, la mirada que las empresas y personas deben tener sobre la manera de observar el mercado de los proyectos con este formato, debe ser siempre observando el panorama completo del negocio.
La plusvalía de un edificio juega un rol fundamental en el proceso de venta, ya que si antes las empresas pactaron la venta en Entrega Inmediata con una ganancia de 30% a 40% hoy en día, la torta se modificó
El experto nos explica que si miramos el mercado en el primer trimestre del 2018 (según gráfico), podemos darnos cuenta que el valor promedio de la moneda para la comuna de Quinta Normal fue de UF 1.857. En tanto que el valor de la UF/m2 (por metro cuadrado) era de 42,3.
Ahora bien, si nos remontamos al 4º trimestre del 2021, el valor de la UF para la misma comuna (Quinta Normal) fue de UF2.855, y el valor de la UF/m2 llegó a los 65,5.
Para Juan Diego López, “…claramente en 2018 era más barato comprar una propiedad. Los factores hay que atribuirnos a que en la actualidad, el Gobierno, el reciente plebiscito y la crisis económica post pandemia han desestabilizado el negocio inmobiliario”.
Desde E-Inmediata plantean que si el ejercicio de calcular sobre qué conviene a la hora de comprar una propiedad de Entrega Inmediata, se debe hacer el cálculo respecto a las condiciones de la unidad que buscamos.
Si lo llevamos a un ejemplo concreto, supongamos que para un departamento de 1 dormitorio y 1 baño, el valor en UF1.850 y el valor de la misma moneda (UF/m2) 56,06, el ejercicio a realizar para lograr ese monto es de m2 útiles + (terraza + longia /2 ) y el valor dividido es el resultado.
“Para la venta en blanco, lo que debemos analizar se refiere al hecho de que las inmobiliarias en ese momento, necesitan un paño de terreno. La venta es sin promesa de compra, aún no es posible la edificación; la única de las instancias es de compromiso de compra venta a través de una carta al oferente”, sentencia López de Armentia .
En relación a la venta en verde, el proceso ya consta de una promesa de compra además de un permiso de edificación, por ende, la seguridad de que el negocio se concrete se asocia netamente a una póliza de seguro.
“Hoy, la plusvalía de un edificio juega un rol fundamental en el proceso de venta, ya que si antes las empresas pactaron la venta en Entrega Inmediata con una ganancia de 30% a 40% hoy en día, la torta se modificó”, indica López de Armentia.
Respecto a las ventajas y desventajas que existen en la actualidad para los proyectos de Entrega Inmediata, los expertos consideran importante el entender toda la información relevante.
Francisco Calderón, CEO de Brokers Digitales, destaca las principales ventajas de la compra de un departamento de inversión en formato Entrega Inmediata: “las personas pueden recibir inmediatamente el flujo de pago de arriendo de la propiedad. Al comprar con crédito ese flujo ayuda a pagar la cuota del crédito hipotecario, la que son intereses y pagos o amortización de la deuda”.
Las desventajas se enmarcan en la menor facilidades para el pago del pie, contar con gran parte del ahorro. Asimismo, también está el que se debe calificar inmediatamente para un crédito hipotecario y las unidades que se venden con Entrega Inmediata están al máximo precio posible ya que la inmobiliaria, a esas alturas ya no tiene incentivos a vender más barato.
La recomendación final va a depender del perfil de cada persona, es decir, para una persona sobre 50 años es más recomendable la Entrega Inmediata y no tener que esperar el periodo de construcción para obtener el crédito hipotecario y ser propietario. En cambio para los jóvenes, un proyecto de entrega futura los hace ganar la plusvalía del periodo de construcción, mayor tiempo para sumar antigüedad laboral, prepararse mejor para la obtención de un crédito hipotecario y posiblemente sea más probable lograr pagar el pie en muchas cuotas.
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