Por: Felipe García Bunster, Head of South Latam.
En Chile, el impuesto territorial es una realidad ineludible para los propietarios de bienes raíces. Se trata de un tributo que grava el valor de cada propiedad de manera individual y cuya recaudación se destina al financiamiento de municipios y servicios públicos.
Sin embargo, el factor que muchas veces genera preocupación es la manera en que los avalúos fiscales son reajustados periódicamente, ya que estos afectan directamente el monto a pagar por contribuciones.
El proceso de reavalúo fiscal de las propiedades habitacionales se realiza cada cuatro años. En los ciclos recientes, los incrementos han sido significativos. Por ejemplo, en 2018, el avalúo fiscal de los bienes raíces no agrícolas aumentó en un 35%. En el reavalúo de 2022, el incremento promedio fue del 23,4%, lo que elevó el valor total de los bienes raíces desde $327 billones a $404 billones. En términos acumulados, entre 2016 y 2022, el aumento total alcanzó un 67,8%.
Estos reajustes son fundamentales para reflejar las variaciones en el valor de las propiedades debido a mejoras en infraestructura, servicios y cambios en el entorno urbano. No obstante, también pueden generar impactos importantes en el mercado inmobiliario y en la economía de los propietarios.
El aumento en el avalúo fiscal implica un mayor pago de contribuciones, lo que, sumado al alza nominal de los dividendos producto de la importante inflación de los últimos años, ha reducido la liquidez de los propietarios, afectando especialmente a aquellos con ingresos medios.
A esto se suma el alza en el valor de las propiedades nuevas. Según cifras de Tinsa, entre 2016 y 2022, el valor total de las propiedades nuevas en UF aumentó un 14%, mientras que en pesos el incremento nominal fue del 45%. Más recientemente, entre 2022 y 2024, el alza nominal ha sido de aproximadamente un 19%. Estas cifras reflejan la presión inflacionaria en el sector y cómo los ajustes en los valores fiscales también pueden traducirse en mayores costos para los actuales compradores.
El próximo reavalúo fiscal para viviendas está programado para 2026 y será crucial observar cuál será el impacto en el mercado. En un contexto de desaceleración económica y acceso restringido al crédito, es fundamental evaluar mecanismos que mitiguen el impacto de estos aumentos en las contribuciones, garantizando que la carga fiscal sea equitativa y no se convierta en una barrera para la propiedad de la vivienda.
El debate está abierto: ¿Es necesario revisar la metodología del reavalúo fiscal? ¿Debe existir una mayor gradualidad en los aumentos? Sin duda, estos ajustes seguirán siendo un tema relevante en la discusión entorno al acceso a la vivienda en Chile.
