Por: Mario Anfruns Bustos, Arquitecto.
Altos valores de arriendo en la zona urbana, escasez de suelo disponible y lentitud en los planes reguladores frenan la inversión privada. Coyhaique, como la capital de la Región de Aysén, atraviesa una situación inmobiliaria que refleja claramente un problema estructural generado, en gran parte, por el propio Estado. Hoy, los arriendos de propiedades urbanas han alcanzado niveles históricamente altos, muy por encima del promedio nacional en comunas de tamaño similar.
Este fenómeno no se debe tanto a un dinamismo del mercado, sino a la combinación de una fuerte demanda insatisfecha, principalmente impulsada por organismos públicos y una oferta extremadamente rígida y escasa.
En Coyhaique, servicios públicos, fundaciones con financiamiento estatal y organismos descentralizados han venido aumentando sostenidamente la demanda por arriendos, dispuestos a pagar valores que superan con creces las posibilidades del sector privado productivo. Esto derivó en una distorsión en el mercado, donde los precios ya no responden a la capacidad real de pago de trabajadores o empresas locales, sino más bien, al bolsillo profundo del Estado.
A este fenómeno se suma otro factor estructural: la virtual parálisis en la actualización del Plan Regulador Comunal. Desde hace más de una década, Coyhaique opera con un marco normativo que no responde ni a las proyecciones demográficas ni al nuevo perfil productivo de la región.
Esto ha llevado a una situación en que la disponibilidad de suelo urbano es prácticamente nula, por lo que cualquier intento de expansión se encuentra bloqueado por trámites administrativos, que pueden tomar años. El resultado: un cuello de botella territorial que inhibe la inversión privada, encarece los proyectos y traspasa todos los costos al precio final de arriendo y venta.
“Hoy, arrendar una casa o una oficina en Coyhaique cuesta lo mismo que en algunas zonas de Santiago Oriente. Es completamente irracional desde el punto de vista económico, y refleja una burbuja creada artificialmente”, comenta un desarrollador local que ha visto postergados múltiples proyectos por falta de certeza normativa.
Este escenario tiene consecuencias directas para la competitividad regional. La pequeña y mediana empresa no puede instalarse ni crecer, los jóvenes profesionales no encuentran dónde vivir a precios razonables y los inversionistas privados, ven con recelo un entorno que no ofrece ni reglas claras ni suelo disponible.
Mientras tanto, los instrumentos de planificación territorial siguen estancados. La falta de un nuevo plan regulador afecta a Coyhaique, pero es un problema que se repite en múltiples comunas del país, especialmente en regiones con alta demanda habitacional o turística. Sin una respuesta coordinada del nivel central y regional, el riesgo es seguir inflando una burbuja que, tarde o temprano, terminará explotando.
Ante este panorama, una posible solución sería que el Estado comience a edificar sus propias dependencias, como una forma de aliviar la presión sobre el mercado inmobiliario privado y para disponibilizar suelo útil para nuevas construcciones. De esta forma, se lograría un doble objetivo: por un lado, ofrecer al sector privado un espacio de desarrollo a precios más competitivos, y por otro, generar empleo en el área de la construcción y otras industrias asociadas, impulsando así la economía local.
El modelo podría incluir la construcción de oficinas públicas y otras dependencias del Estado en terrenos propios y estratégicamente ubicados, liberando espacios para viviendas y comercios, y a su vez, reduciendo la presión sobre los precios de arriendo.
De igual manera, la pronta actualización de los planes reguladores, con un enfoque en la expansión urbana ordenada y sustentable, permitiría abrir nuevas áreas para la construcción privada, generando un círculo virtuoso que beneficiaría tanto a los ciudadanos como a la economía regional. Es hora de que el Estado deje de ser un actor pasivo y asuma un rol activo en la creación de un entorno económico más justo y equilibrado, para todos los actores involucrados.
