Se entregarán menos licencias para edificación de departamentos en Jesús María, las razones detrás a esa decisión radican en la conservación de la ciudad.
Por: Renato Herrera Lagos
La denominada Lima Moderna (LM) donde encontramos los distritos Jesús María, Surquillo, San Miguel, Lince, Santa Beatriz, Pueblo Libre y Magdalena, entre otros, es uno de los lugares preferidos por inversionistas y compradores inmobiliarios en nuestro vecino país, a la hora de adquirir un departamento.
La Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) indicó recientemente que del 100% de las ventas realizadas en Lima Moderna hasta septiembre del 2022, el 33% de las compras se realizaron en el distrito Jesús María. Junto a ello, la demanda no está desvinculada de la oferta, la cual hoy representa un tercio (500) de la propuesta inmobiliaria existente en Lima Moderna.
La Municipalidad distrital, pese al potencial del sector con proyectos en construcción y con muchos otros en camino, ha delimitado los permisos de edificación, donde su alcalde Jesús Gálvez, señaló a la prensa local “que se entregarán menos licencias de edificación”.
La autoridad edilicia afirmó que se toma esta decisión basado en los 370 permisos de edificación de departamentos que se otorgaron entre el 2019 y el 2022. Además, alude a los 1.175 certificados de parámetros urbanísticos emitidos en el mismo periodo, cuya razón de ser, finalmente, es la construcción de más proyectos inmobiliarios.
Sobre las cifras de permisos de edificación en lo que se conoce como Lima moderna, para Yoni Yap, Socio Director de Property Partners en Perú, señala que pese a que en los últimos dos años la demanda por viviendas ha disminuido producto de la pandemia y del alza de las tasas de los créditos hipotecarios, producto del aumento de la inflación en Perú. “Con todo se han aprobado 1.500 permisos de edificación, con lo cual el sector alcanzó un promedio anual de alrededor de 15.700 unidades desarrolladas por 150 empresas en alrededor de 500 proyectos. De estas cifras Lima Moderna, se lleva cerca de la mitad de los permisos y para 2023, se espera, según la cámara peruana de la construcción, caigan un 0,8%, con un aumento de los precios de un 5% aproximadamente en un escenario político incierto
Por su parte, el alcalde señala que “No estamos en contra de la inversión, pero se está destruyendo el paisaje urbanístico de Jesús María. Las licencias y los certificados tienen que entregarse acorde a la realidad del distrito; por ejemplo, hay que evaluar la factibilidad del agua y el desagüe. El caudal del agua está perdiendo potencia y los desagües están colapsando”.
Otro aspecto que el alcalde Gálvez cuestionó es el menor número de estacionamientos por cada departamento en un edificio. “Por dos departamentos dan un estacionamiento cuando por un apartamento deben haber dos estacionamientos. Es decir, en un edificio de 80 departamentos, solo se construyen 40 estacionamientos y los otros 40 carros, ¿dónde se estacionan? ¿En la calle?”, critica.
Al respecto, el alcalde afirma que se revisará la normativa que regula estos casos y que deriva de la Municipalidad Metropolitana de Lima y, de requerirse, justificados en la autonomía que tiene cada distrito, emitir una ordenanza municipal que ajuste algunos requerimientos para nuevas edificaciones; ello, en vínculo con la situación actual de la zona.
“Con el número de certificados de parámetros urbanísticos que ha entregado la gestión anterior, prácticamente, yo voy a ser el alcalde que menos licencias va a entregar. No se puede continuar con esa densidad con la que se está saturando el distrito. Nosotros promovemos el crecimiento, pero ordenado”, reitera.
“Creo que no lo afectará, en Perú esta situación se encuentra internalizada y las revisiones de los proyectos, vienen en directa relación con solicitud de cambio de normativas en algunos distritos en el número de pisos permitidos para construir. Es por esta razón que los grandes proyectos se han trasladado a distritos menos poblados, como son los de Lima moderno, en donde existe mayor flexibilidad en las normativas de construcción en altura y menor costo de terrenos”, comenta Yap.
Asimismo, el ejecutivo cree que “el cambio de alcaldes, luego de las últimas elecciones de 2022, han generado algunas situaciones aisladas en donde se han suspendido la emisión de nuevos permisos de edificación, debido al no cumplimiento de las normativas de altura autorizadas, llegando a suspender la emisión de licencias por hasta 6 meses. Esta situación sucedió en el distrito de Magdalena del Mar, en donde no se emitirán nuevos permisos hasta que se revisen los cumplimientos de los otorgados”.
En lo que concierne a la oferta de terrenos para expansiones inmobiliarias, Gálvez reconoce que todavía existe importante número de casonas que podrían tener estos fines. Asimismo, detalla que hoy el metro cuadrado varía en precios desde los US $2,500 hasta los US $3,500, dependiendo de la ubicación y la altura de construcción que permita el frontis.
Gálvez afirmó que los rubros que más crecieron en los últimos dos años en el distrito fueron gastronomía, salud y belleza, y comercio. No obstante, resalta que el nivel de rotación en los locales comerciales de Jesús María es alto, toda vez que permanentemente hay cambio de rubros.
En ese sentido, estima que de un año para otro se crean aproximadamente 500 negocios; sin embargo, similar número de comercios cierra dentro de los primeros seis meses, dando lugar a la apertura de nuevas líneas en las mismas tiendas.
“En 2022 se observó una caída en los precios promedios de las viviendas en el gran Lima, esta disminución alcanzó un -0,69% en diciembre dejando el valor promedio de las viviendas en $1.768,41 el mt2. En el caso de Lima Moderna, los valores de los metros cuadrados subieron en Lince y Pueblo Libre, un 2,16% y un 3,31% respectivamente. Por su lado el Miraflores en el distrito con mejor ticket promedio con $2.232, seguido de Santa María del Mar $2.194, Barranco $2.186 y San Isidro con $2.185. De la oferta total el 69% son departamentos”, señala el ejecutivo de Property Partner en Perú
Respecto al alquiler de locales comerciales, la autoridad sostiene que si bien, durante la pandemia, los precios de los arriendos se redujeron, actualmente están recuperando los valores de la etapa precovid e incluso por encima de los que mantenían en el 2019. De ese modo, indica que las tiendas comerciales asumen precios desde los US $1,500, mientras más se acercan al límite con San Isidro o de incluso US $400 en las zonas aledañas a la avenida Brasil o al centro de Lima.
“Una propuesta que vamos a impulsar es la de emitir licencias de funcionamiento temporales con vigencia de entre 6 meses a un año. La finalidad es que el emprendedor tenga ese tiempo para evaluar si su negocio funciona o no; además, de incorporar a la formalidad a aproximadamente 2,000 comercios que estarían en esa condición”, expresa la autoridad, quien afirma que el valor de estas licencias sería la mitad de lo que cuesta un permiso definitivo.
Para Yoni Yan, las cifras que se manejan en el mercado inmobiliario ligado a la “Lima Moderna” han sido esquivas este último tiempo. Ese factor, obviamente se ve reflejado por la crisis de salud mundial a raíz del Covid, donde el vecino país fue fuertemente golpeado.
“Desde el punto de vista de las unidades vendidas, en Lima se alcanzaron apenas las 14.070 unidades, muy debajo de las 19.764 alcanzadas en el 2021. Para este 2023, se espera alcanzar las 16.000 unidades vendidas”, indica el ejecutivo..
Para el experto, este comportamiento en los precios y las unidades vendidas puede generar interesantes oportunidades de inversión para el 2023, en la medida que el inversionista o comprador tenga buen acceso a créditos con tasa variable, debido a que producto del alza de la inflación los tipos de interés han ido en aumento, por lo que los bancos tendrán que incrementar su oferta de tasas variable para este 2023. Por otro lado, se observan buenas oportunidades en alquileres, por lo que la inversión en proyectos multifamiliares seguirá siendo una inversión deseable debido el aumento en los precios de los arriendos, los cuales se espera aumenten un 5%.
“Lo anterior se debe a que, en un segmento medio de la población, se trasladará la demanda de compra a alquileres, producto de las mayores restricciones hipotecarias. Esta demanda se concentrará mayoritariamente en departamentos de entre 40 a 80 metros cuadrados, unidades que pasaron de representar el 18% de la demanda a un 29%, indica Yap..
Agregando que “Por otro lado, en el segmento de viviendas sobre los 100 mt2, se observa interés de parte de sus dueños de hacer liquidez, lo que ha ayudado a presionar los precios a la baja. Esta situación podría también generar buenas oportunidades de compra”.
