En palabras de Gastón Fuenzalida: “Los bancos se muestran preocupados por el aumento de las tasas de interés hacia el financiamiento de las viviendas, lo que encarece el costo de las mismas. Esto podría ser una oportunidad para que las inmobiliarias organicen campañas masivas de venta y recuperen velocidad de venta”.
Por: Renato Herera Lagos
El último Black Inmobiliario, realizado entre el 24 y 26 de julio, trajo interesantes cifras para el mercado. El evento que reunió a más de 10 marcas, decenas de inmobiliarias y startups del país, fue un incentivo para muchos que buscan la manera de financiar su casa propia, pero ¿es realmente lo que se requiere para que se active la posibilidad de que personas compren y las inmobiliarias vendan?
La historia parte en 2008 cuando la quiebra del banco estadounidense Lehman Brothers tuvo un efecto global en la industria financiera, crisis que en Chile significó el aumento de las tasas de interés. Como respuesta a esta situación, se desarrollaron eventos de ventas nocturnas y otros similares para reactivar la venta de viviendas.
Los descuentos que trae el «Black Inmobiliario» en diferentes comunas
En 2009 se realizó uno de los primeros eventos relacionados a venta o inversión inmobiliaria, el cual replicó en dos ocasiones, más durante el mismo año donde participaron cerca de 110 proyectos en la Región Metropolitana. “Este hecho marcó un precedente de lo que hoy podemos considerar como Black Inmobiliario, pero mucho más actual”, comenta Gastón Fuenzalida, socio y director ejecutivo de Inmobiliaria Imsa Adportas
El proyecto se asoció con televisión abierta y medios de prensa masivos, lo que permitió generar un exitoso modelo de asociación con una página web, donde se registraron cierres de negocios por aproximadamente 4.300 unidades en diferentes edificios.
Banca y empresas inmobiliarias se unen en el primer «Black Inmobiliario»
Ahora bien, desde el inicio de la pandemia hubo una baja en la transacción de proyectos, lo que ha imposibilitado el repunte de la industria. “Los bancos se muestran preocupados por el aumento de las tasas de interés hacia el financiamiento de las viviendas, lo que encarece el costo de las mismas. Esto podría ser una oportunidad para que las inmobiliarias organicen campañas masivas de venta y recuperen velocidad de venta”, determina Fuenzalida.
Desde la perspectiva de una generación más reciente, Tomás Charles, Cofounder de Fraccional.cl, señala que “hemos visto que las nuevas generaciones de emprendedores han ido descubriendo maneras de hacer las propiedades accesibles con productos como el Rent-to-own, la gestión digital de hipotecarios o las Fracciones de propiedades”.
Además de facilitar el acceso a la casa propia, este evento se abre para diferentes oportunidades en relación al mercado inmobiliario. Charles comenta que “habrá múltiples oportunidades de comprar todo tipo de propiedades con descuentos y facilidades de pago, que hoy se necesitan más que nunca”.
La inversión inmobiliaria fraccionada también se incluye en la ola Black Inmobiliario. “Durante los días del Black inmobiliario estaremos ofreciendo grandes oportunidades y regalos de la mano de inmobiliarias como Activa y Siena, que son parte del Black inmobiliario y se han comprometido con democratizar el acceso a la inversión inmobiliaria junto a Fraccional”, enfatiza el Cofounder de Fraccional.cl.
Uno de los puntos más importantes de esta discusión se relaciona con la mirada de los bancos en la problemática de los créditos a personas que buscan desarrollar un negocio inmobiliario.
Respecto a ese punto, Tomás Charles señala que la política de riesgo de los bancos en la actualidad tiene dos caras: “Por un lado está que se están dando, pero los requisitos son altos, no solamente de ingreso de la persona, sino que además, de tasa. Entonces de frentón hay mucha gente que no le da para el dividendo, por lo tanto, simplemente no postula al crédito”.
Asimismo, existen cálculos donde la tasa más alta significa un dividendo más alto y el banco que te entregue el crédito siempre va a querer que tu sueldo sea una cierta cantidad de veces el dividendo para ellos tener la tranquilidad de que lo vas a poder pagar.
Cuando las tasas están altas, independiente del valor de la vivienda, el valor de ese dividendo aumenta, por lo tanto, el sueldo requerido aumenta también. Entonces son dos cosas; uno es que los sueldos de la gente no han subido tan rápido como las propiedades, pero tampoco han subido tanto como han subido los dividendos por efecto de las tasas.
Respecto al Fogaes, no tengo idea cuál ha sido el efecto que ha tenido. “Yo no emitiría citas respecto al éxito del programa, ya que la verdad es que no lo sé. O sea, para efectos del Ministerio de Vivienda, deben estar súper contentos con el Fogaes, pero sí uno podría suponer que lo que hace el Fogaes es un poco retroceder el tiempo a hace un par de años, cuando el banco te financiaba el 90% de la vivienda, pero más que eso no es mucho”.
Contar con una política habitacional de largo plazo se ha vuelto urgente
“Hoy día los bancos pretenden que uno llegue con el pie del 20% en una vivienda que es cada vez más cara y hace un tiempo ese porcentaje estaba en el 90% lo que ellos te iban a cubrir contra un 10% de pie. Hoy día ese pie de 20% el Estado dice yo te ayudo con la mitad para que te puedan cubrir el 90% de garantías para que eso ocurra con la tranquilidad del banco, pero sigue siendo súper difícil tener el 10% del valor de la propiedad porque sigue siendo un ahorro de más de 10 millones y aunque eso sea así todavía tienes que superar los requerimientos de sueldo mensual que el banco espera”, señala Charles.
Finalmente, el ejecutivo de Fraccional, plantea que en la actualidad se debe considerar que la seguridad laboral de las personas cuando la economía está mala también es más frágil, el banco va a esperar más y más tiempo, va a esperar que tengas más características antes de darte el crédito. Espero que te sirva para sumarle ahí a la nota.
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