La oficina fiscalizadora argumentó que el archivo digital de un plano de subdivisión, realizada al amparo del Decreto Ley 3.516 por no calzar la superficie inscrita con la del levantamiento topográfico.
Por: Renato Herrera Lagos
La Cuarta Sala de la Corte Suprema se pronunció respecto a la decisión del Conservador de Bienes Raíces de la comuna de Casablanca, que rechazó el tramite desarrollado por la empresa Gestión Inmobiliaria D y L Ltda, en el marco de la presentación de un archivo digital respecto a un plano de subdivisión realizada al amparo del Decreto Ley 3.516. El plano no calzaba con la superficie inscrita en el levantamiento topográfico, menos con la inscripción que habla de 6,5 hectáreas aproximadamente,e n cambio el plano señala 6,39.
La subdivisiones rústicas, cabida y vicios que permiten rechazar la inscripción por parte de los CBR, logró que a Corte Suprema se pronunciara respecto a que la Resolución Exenta 169/1994 del Ministerio de Agricultura (Minagri), aunque se refiere a la REX 3.904/2019 que la derogó, establece un procedimiento para materializar la subdivisión de predios rústicos debiendo el interesado acompañar una serie de documentos, entre los que destaca, un plano topográfico de subdivisión con el que se realizará la división del inmueble.
El argumento de la CS señala que “[…] no es posible sostener que la resolución emanada de la autoridad competente, que certifica que la subdivisión de un predio rústico, graficada en un plano planimétrico o topográfico de parcelación, suscrito por un profesional calificado, y que cumple con la normativa vigente, sea en “algún sentido legalmente inadmisible”, ni menos que constituya una actuación que contiene un vicio de nulidad absoluta”.
María José Araneda, Asesora Jurídica de AGS Visión Inmobiliaria, afirma que “este párrafo corresponde a los argumentos presentados por el abogado en el recurso de casación, que si bien es una interpretación de la norma, está omitiendo que en la Resolución exenta N° 3904, que determina la forma de expedir certificados de subdivisión de predios rústicos que se indica claramente en su letra C “.
Y continúa haciendo hincapié: “La superficie predial establecida en el plano presentado del predio a subdividir debe ser coincidente con la indicada en el Título de Dominio correspondiente, considerando en su caso las anotaciones marginales. Es importante tener claro que esta resolución reemplaza y deja sin efecto las normativas anteriores al año 2019 respecto de los predios rústicos”.
Asimismo, desde el área jurídica de AGS Visión Inmobiliaria, advierten que en este caso, lo que ocasiona de alguna manera todo este conflicto es el hecho que el SAG apruebe esta subdivisión con esta diferencia de metros, sobre todo, si tuvo a la vista los certificados del CBR de Casablanca. Al menos la experiencia nos indica que en ningún conservador del país se permite inscribir un plano con diferencias en su cabida, deslindes y/o superficie.
“La superficie debe calzar totalmente con lo que se indica en la escritura de compraventa y por ende en la respectiva inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. En este caso de 6.5 hectáreas aproximadamente, pasamos a 6.39 hectáreas, y si bien la inscripción original deja abierta la posibilidad con la palabra “aproximadamente”, el hecho que para el recurrente no se esté “afectando” los derechos de los colindantes, esto no es del todo correcto, ya que si por a, b o c motivos se modifican los metros del terreno en cuestión, si o si va a estar modificando (ampliando en este caso), los de sus vecinos, por ende todas las superficies aledañas sufrirían modificaciones”, indica.
Partamos de la base que el recurso fue acogido y se ordenó efectivamente el archivo del plano en cuestión (con 2 votos en contra), no obstante, como se indicó anteriormente, este no es el camino idóneo. En cuestiones de predios rústicos siempre habrá diferencias, lo importante es que no solo va a valer lo que diga el estudio topográfico, sino que para los clientes debe haber una asesoría integral en la que estén seguros que se estudiarán todos los antecedentes que corresponda para que futuras subdivisiones se efectúen correctamente, sin reparos y sin llegar a situaciones que podrían ser un tanto extremas para obtener el archivo de un plano.
En este sentido, es importante destacar que el Certificado de Informes Previos emitido por la Dirección de Obras Municipales respectiva, proveerá de la información básica que requerimos de cualquier predio, pero como ya se planteó, si hablamos de aferrarnos a algún tipo de instrumento que permita insistir con el archivo de un plano o con una inscripción en particular, significa que el proceso no se ha efectuado correctamente.
Todo lo anterior no es antojadizo, el ordenamiento jurídico chileno es el que nos da los requisitos y condiciones para poder subdividir un predio rústico. Además, al momento de inscribirse una propiedad, archivarse un plano y cualquier otra solicitud que se presente a un Conservador de Bienes Raíces, implica que se revisan y vinculan una serie de actos para poder efectuar las inscripciones solicitadas.
“En este caso, lo correcto hubiese sido solicitar la anotación al margen que corrija la inscripción original, ya que es una solicitud que se puede hacer al Conservador y está en sus facultades efectuar y de esta manera se da certeza jurídica a lo que está en su registro. Todo esto en pos de evitar litigios tal como fue el caso que estamos estudiando”, sentencia Araneda.
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