El leaseback inmobiliario es una modalidad de financiamiento que permite a propietarios de inmuebles vender sus activos y luego arrendarlos de vuelta al comprador.
Por: Redacción EDI
El actual mercado inmobiliario vive momentos de incertidumbre tras las últimas cifras que dan cuenta de un importante estancamiento en las condiciones crediticias que entregan los bancos a las personas.
Sobre esto, existen otras interesantes opciones que al vender un inmueble una persona puede quedar como arrendatario, está fórmula se llama leaseback y consiste en un contrato en el que el banco adquiere el dominio de un inmueble y obliga por medio del mismo, a arrendar dicha propiedad al vendedor por un tiempo determinado, dándole la posibilidad una vez cumplido el plazo, de adquirir nuevamente el inmueble a cambio del pago de un monto previamente pactado.
Esta operación les permite a las empresas obtener liquidez inmediata al liberar capital que estaba invertido en sus activos inmobiliarios, al tiempo que mantienen el uso y disfrute de las instalaciones.
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Según comenta Fernando Zamorano, CEO y fundador de la corredora de créditos comerciales ZC Kapital, hace aproximadamente un año que vienen observando modalidades de financiamiento fuera de la banca que están a paso firme, Zamorano indica, “si hoy una empresa o persona natural requiere liquidez como capital de trabajo, reestructurar deudas a corto plazo, compra de insumos y tiene un buen activo inmobiliario con saldo deuda vigente menor al 30% o sin deuda (hipoteca vigente), puede optar al financiamiento a través de un Leaseback, el cual financia entre el 60 y 70% del valor comercial de la propiedad (tasación). Las tasas en estos contratos fluctúan app en el 16% anual, es decir, tasas mensuales de 1,3% y el plazo dependerá de la capacidad de pago del propietario”.
Dicha alternativa atractiva para las personas que buscan optimizar su estructura financiera sin perder la operatividad de sus instalaciones. Al vender el inmueble y arrendarlo posteriormente, las empresas pueden utilizar los fondos obtenidos para financiar sus operaciones, inversiones o incluso reducir deudas.
Además, el leaseback inmobiliario puede tener beneficios fiscales para las empresas, ya que los pagos de arrendamiento suelen ser deducibles de impuestos. También les brinda flexibilidad en caso de cambios en las necesidades de espacio, ya que pueden ajustar los términos del arrendamiento según sus requerimientos.
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Para Javier Zulueta, abogado del estudio GMOE y asesor en materias inmobiliarias y construcción, consultamos sobre en qué consiste la modalidad de financiamiento inmobiliario. “El leaseback es una operación donde el propietario de un bien raíz vende su propiedad a una entidad financiera y en el mismo acto suscribe un contrato de arrendamiento sobre el mismo bien y con la misma entidad. Al momento de finalizar el contrato o en la época acordada, tiene la opción de comprar nuevamente su activo a un valor determinado”.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que el leaseback inmobiliario implica comprometerse a pagar un arrendamiento periódico durante un período de tiempo determinado, lo que puede generar costos adicionales a largo plazo.
“El mercado inmobiliario desde post estallido social (fines año 2019) y pandemia que viene muy golpeado en todas sus líneas de negocios, sobre todo en el ámbito de financiamiento crediticio, donde muchas Pymes, empresas y personas naturales debido a sus deudas que vienen arrastrando y que no les permiten optar a un crédito en la banca, optan por otras modalidades fuera de esta”, comenta Zamorano.
Por lo tanto, antes de optar por esta modalidad, es fundamental evaluar cuidadosamente los términos del contrato y considerar si se ajusta a las necesidades y objetivos financieros de la empresa.
Respecto a las características de este tipo de acuerdos, señalar que son muy similares a los arriendos comunes y se rigen por la misma normativa, según Zulueta, las principales diferencias respecto a otras modalidades que ofrece la banca van porque, “Normalmente es una operación que fluye con más rapidez que los financiamientos tradicionales que requieren un mayor análisis de la situación de la empresa, flujos, resultados, etc.
Es importante señalar que todos los detalles que se establecen en el contrato mismo mediante el leaseback, pueden ir desde los 8 hasta los 25 años, dependiendo de la institución que financiará y además los montos establecidos pueden variar.
“Las entidades financieras que otorgan esta modalidad de financiamiento, la gran mayoría son Fondos de Inversión, donde el propietario de la propiedad le vende al Fondo de Inversión y en el mismo acto, suscribe un contrato de arriendo sobre el mismo bien cedido atraves del contrato Leaseback”, argumenta el CEO de ZC Kapital.
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El proceso al pasar de dueño a arrendatario consta de distintas etapas: en una cláusula se vende el inmueble, por lo que procede la enajenación; en otra cláusula se establecen los términos del arriendo, quedando como arrendador el nuevo comprador y arrendatario el vendedor, y finalmente; se establecen los términos de retroventa, plazos y montos a pagar para recuperar el dominio de la propiedad.
Respecto a oportunidad de financiamiento actual y quienes las ofrecen, ¿existe una marcada diferencia respecto a otros créditos, en la actualidad, advierte el abogado Zulueta, “en general las entidades financieras están más exigentes para los financiamientos, esta alternativa podría ser una vía con mayor factibilidad de otorgamiento”.
Sobre los requisitos negociar una propiedad, el más atractivo señala que pueden ser adquiridas por instituciones financieras, bancos o fondos de inversión que estén dispuestos a realizar este tipo de contratos, junto a ello, se encuentren inscritos en la Comisión del Mercado Financiero, regidos por la ley Nº 19.281, que establece pautas de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa.
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“En general son las empresas las que utilizan este medio de financiamiento, pero también hay algunas entidades que ofrecen este producto a las personas. Normalmente el destino de este financiamiento es otorgar liquidez a aquellas empresas que lo necesitan, utilizando su activo para logarlo”, señala Zulueta.
El propietario recibe dinero producto de esta venta y no pierde el beneficio de seguir usando el inmueble cedido y al termino del contrato, tiene la primera opción para volver a comprar dicho inmueble al monto pactado en el contrato de leaseback rubricado por las partes, es decir, para aquellas personas o empresas que no están calificando en la banca, es una excelente opción de financiamiento inmobiliario”, sentencia Zamorano.
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