En medio de una de las crisis más complejas del mercado inmobiliario chileno, donde miles de viviendas nuevas permanecen sin vender y la banca enfrenta crecientes restricciones para otorgar créditos, una propuesta liderada por la unidad de MI Financiamiento de la Corporación Mujeres Inmobiliarias (MI) está generando atención por su potencial de destrabar el stock disponible y reactivar el acceso a la vivienda.
El modelo, que combina deuda privada sin garantía con financiamiento bancario, busca abrir una vía estructurada, técnica y transparente para abordar una necesidad urgente del país: financiar viviendas que ya existen, pero que hoy están fuera del alcance de miles de familias.
El contexto es claro: más de 20.000 unidades nuevas sobre las 4.000 UF se encuentran terminadas pero sin comprador, representando un capital inmobiliario inmovilizado que, según estimaciones, podría superar los 90 millones de UF. Esta situación se ha visto agudizada por el alza de tasas hipotecarias, la entrada en vigencia de Basilea III —que exige mayores provisiones a la banca—, y la concentración de subsidios públicos en viviendas de menor valor.
“Cuando ocurren estos cambios regulatorios tan rápidos, el ajuste de las inmobiliarias es con mucho dolor, porque el ciclo inmobiliario es lento, tiene una inercia fuerte. Siempre que hay una crisis, la inmobiliaria sufre más”, comenta Macarena Montt, Líder MI Financiamiento y Directora MI.
En este escenario, incluso familias con capacidad de pago ven restringido su acceso al crédito por no contar con el pie necesario o ingresos formales suficientes. El resultado: sobreendeudamiento informal, modelos poco transparentes y deterioro de la confianza.
La propuesta desarrollada por MI consiste en una estructura que permite financiar hasta el 88% del valor de la vivienda, combinando:
Esta fórmula permite a compradores reales acceder a viviendas de mejor estándar sin endeudarse informalmente, al tiempo que activa unidades terminadas y libera flujo para inmobiliarias y bancos.
“Hoy en día están sobreendeudados pagando dos cosas: el sueño de la casa propia con el banco, y un crédito que apareció de repente. Inventan estructuras más creativas, pero poco transparentes, que al final no hacen bien a nadie”, agregan Montt.
Según datos de Tinsa by Acumin y la Cámara Chilena de la Construcción, gran parte del stock sin vender se encuentra en rangos de precios superiores a los 4.000 UF, fuera del alcance de los subsidios. El nuevo modelo permitiría colocar estas unidades sin recurrir a ayudas estatales, sino a través de una ingeniería financiera que respeta los criterios del sistema tradicional.
Juan Pablo Hernández Concha, Partner y Head de Real Assets en HMC Capital destaca que “Partir con un producto que transparente efectivamente todo el proceso y los financiamientos reales puede ser un catalizador para empujar esto. Quizás ya existen fondos con capital potencialmente disponible para invertir en este tipo de estructuras si están correctamente diseñadas. Estamos frente a una oportunidad real”.
Hernández también destacó la posibilidad de que el capital institucional se interese más si los riesgos son bajos y la trazabilidad está garantizada, lo que podría incluso bajar el costo del capital en el mediano plazo.
Más que una solución puntual, esta propuesta representa una innovación con impacto estructural, diseñada por quienes conocen de cerca los desafíos del sector. Lejos de inflar la demanda, busca activar la oferta existente, mediante un modelo transparente, replicable y técnicamente sólido.
La banca, los fondos de inversión, las inmobiliarias y los reguladores tienen hoy una oportunidad concreta de colaborar en una solución que no solo beneficia al sector, sino que responde a un problema social urgente: el acceso digno a la vivienda.
“El chileno es creativo. Nos falta organizarnos y construir estructuras que funcionen. Hoy hay un modelo que puede cambiar el juego. Solo falta que todos nos pongamos la camiseta”, concluye Macarena Montt.
