Por: Cristián Armas Morel, Real Estate Developer.
La aprobación de la Modificación N°124 al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (MPRMS-124), constituye una de las reformas urbanas más relevantes de los últimos años. Su impacto trasciende lo técnico y se instala en el corazón de la economía urbana: la liberación de activos inmobiliarios que por décadas estuvieron congelados bajo la figura de Declaratorias de Utilidad Pública (DUP).
Estas afectaciones viales que sumaban más de 334 kilómetros de trazados nunca ejecutados, operaban como un impuesto implícito sobre los propietarios, quienes veían restringido el uso de sus terrenos sin recibir compensación alguna. La eliminación de 348 tramos de vialidad proyectada implica un desbloqueo patrimonial inmediato. Miles de predios que tenían valor de mercado cercano a cero por estar sujetos a expropiación ahora recuperan su plena capacidad de uso.
En términos económicos, esto se traduce en una transferencia de valor desde el Estado hacia los agentes privados, con un efecto multiplicador en terrenos antes ilíquidos, se convierten en colaterales bancables, habilitando proyectos de inversión y acceso a financiamiento. Se estima que el capital liberado podría alcanzar cientos de millones de dólares, considerando la valorización de suelo urbano en zonas consolidadas.
El impacto en la oferta de suelo es directo. La elasticidad, históricamente baja en Santiago, se incrementa al incorporar terrenos dentro de la trama urbana existente. Esto permite densificar áreas con infraestructura ya instalada, reduciendo costos de urbanización y evitando la expansión hacia zonas rurales. La medida contribuye a mitigar el déficit habitacional e industrial, generando condiciones para una ciudad más compacta y eficiente.
Desde el punto de vista normativo, la reforma se materializa mediante ajustes específicos en la Ordenanza del PRMS: la sustitución de planos de zonificación y vialidad, la supresión de rutas proyectadas y la incorporación de normas transitorias, aseguran condiciones de edificabilidad para los terrenos liberados. Todo ello bajo el amparo de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que faculta al planificador a dejar sin efecto declaratorias inviables.
La certeza jurídica es otro componente clave. La toma de razón por parte de la Contraloría General de la República asegura que la modificación se ejecute con plena validez legal, reduciendo riesgos de litigios y otorgando confianza a inversionistas y bancos. En consecuencia, las primas de riesgo asociadas a proyectos inmobiliarios se reducen, acelerando los ciclos de inversión.
