La ampliación del DFL2 podría incentivar la inversión en viviendas de menor superficie y aumentar la oferta en arriendo, aunque expertos advierten que el efecto sobre el stock disponible y el acceso a la vivienda dependerá de su diseño y aplicación.
Por: Tomás Rodríguez Botto
La propuesta del Gobierno de ampliar los beneficios del DFL2 a personas que posean más de dos viviendas contempla que las nuevas unidades no superen los 90 metros cuadrados y queden afectas a un impuesto único estimado en 5%. Con ello, la iniciativa busca dinamizar el mercado inmobiliario, incentivar la inversión privada en renta residencial y contribuir a reducir el stock de viviendas nuevas sin vender, que actualmente supera las 100 mil unidades a nivel nacional.
El anuncio volvió a instalar el debate sobre el uso de incentivos tributarios como herramienta para enfrentar el actual escenario habitacional. En el sector inmobiliario existen visiones que destacan su potencial para fortalecer la oferta en arriendo, aunque también, surgen advertencias sobre sus eventuales efectos colaterales.
Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, sostiene que ampliar el alcance del DFL2 permitiría atraer ahorro privado hacia el mercado de renta, fortaleciendo la oferta disponible y contribuyendo a moderar presiones en los precios de arriendo.
“Incentivar a las personas naturales a invertir en más de dos viviendas bajo el paraguas del DFL2, permite suplir esa falta de financiamiento institucional. Al aumentar la oferta de unidades disponibles para alquiler, se genera un efecto estabilizador en los precios de los arriendos, aliviando el presupuesto de las familias que, por opción o necesidad, prefieren la flexibilidad del arrendamiento frente a la compra definitiva”.
Desde esta perspectiva, agrega que la iniciativa podría facilitar el ingreso de nuevos inversionistas al mercado inmobiliario, especialmente en el segmento de viviendas de menor superficie. “La ampliación del DFL2 no debe verse como un privilegio, sino como una política de Estado necesaria para reinyectar capital en un sistema que necesita, con urgencia, construir ciudad y futuro”, concluye Gleisner.
Una mirada más cauta plantea Sergio Novoa, gerente general de BMI Servicios Inmobiliarios, quien reconoce el potencial de la medida, pero advierte que su implementación debe resguardar el sentido original del instrumento.
“A mi juicio, una ampliación de los beneficios del DFL2 para personas con más de dos viviendas podría ayudar a reactivar parte de la inversión inmobiliaria, especialmente aquella orientada al mercado de renta, y eso naturalmente podría traducirse en una mayor oferta de viviendas en arriendo”, señala Novoa.
Agregando que “también hay que mirar el otro lado. Una medida de este tipo podría terminar favoreciendo una mayor concentración de la propiedad en inversionistas con más capacidad de compra, y además alejar al DFL2 de su espíritu original, que estaba mucho más vinculado al acceso a la vivienda que a la acumulación de unidades con fines de inversión. Por eso, si se avanza en una línea como esta, lo razonable es hacerlo con criterio, buscando un equilibrio entre incentivar la inversión y no perder de vista el objetivo habitacional de fondo”.
En este contexto, cabe recordar que el DFL2 contempla actualmente una serie de incentivos que han sido relevantes en el desarrollo del mercado habitacional en las últimas décadas. Entre ellos se encuentra la rebaja del impuesto de timbres y estampillas en la primera compra con crédito hipotecario, cuya tasa disminuye de 0,8% a 0,2%, así como una reducción del 50% en los derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
Asimismo, el régimen establece exenciones o rebajas en el pago de contribuciones —que pueden alcanzar hasta el 50%, dependiendo de la superficie de la vivienda y por plazos que fluctúan entre 10 y 20 años—, además de beneficios en materia de impuesto a la renta por ingresos provenientes del arriendo y la exención del impuesto a la herencia.
Respecto de la condición de superficie máxima y el impuesto único planteados en la propuesta, Novoa anticipa que el incentivo podría incidir directamente en el tipo de proyectos que se desarrollen, privilegiando unidades de menor superficie en zonas urbanas con alta demanda.
“Eso puede ayudar a mover cierto tipo de proyectos, especialmente en zonas urbanas con buena demanda, pero también puede ir estrechando la diversidad de la oferta. Es decir, si el incentivo está puesto en unidades de hasta 90 m², es bastante natural que el mercado responda privilegiando ese formato por sobre viviendas de mayor tamaño o con un perfil más familiar.”
