Por: Marcelo Hernández, director de Edifito y Actualizatureglamento.cl.
En Chile, la vida en edificios y condominios se ha vuelto una forma de convivencia cotidiana, pero también extremadamente compleja. Lo que antes parecía simple —administrar espacios comunes y tomar decisiones colectivas— hoy está condicionado por normas más exigentes, comunidades más diversas y responsabilidades legales que no siempre se cumplen. Y, en medio de ese escenario, hay un problema que comienza a repetirse: cuando muy pocos terminan decidiendo por todos.
Este fenómeno no surge de la noche a la mañana. Se nutre del bajo interés por participar, de reglamentos obsoletos, de la falta de fiscalización interna y, sobre todo, de la ausencia de asambleas que permitan a los vecinos deliberar colectivamente. Cuando las comunidades dejan de decidir juntas, los comités terminan asumiendo un poder que no les corresponde.
Ese riesgo hoy es más evidente que nunca porque estamos en un proceso acelerado: Los Comités de Administración y los Administradores tienen la obligación legal de tener actualizado el reglamento de copropiedad antes del 9 de enero de 2026, inscrito en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente, tal como exige la Ley 21.442. Para muchos, este trámite parece administrativo; en realidad, es el corazón del funcionamiento democrático de cualquier condominio.
El problema es otro: no siempre existe voluntad o participación para renovar los comités. En muchas comunidades cuesta incluso conformarlos. Eso provoca que algunos se perpetúen en el cargo simplemente porque no hay interesados en reemplazarlos. Y allí comienzan las distorsiones: normas internas creadas “al estilo del comité”, decisiones adoptadas sin asamblea y pérdida de procesos obligados por ley, como consultas por escrito o deliberaciones colectivas. Es decir, el comité pasa de ser un órgano representativo a un grupo que actúa según sus propios criterios.
La nueva Ley 21.442 —vigente desde abril de 2022— introdujo ajustes relevantes. Entre ellos, la modificación de quórums y la consagración de un elemento esencial: si el 10% de los copropietarios, según los derechos en los bienes comunes, solicita una asamblea extraordinaria, el presidente del comité o el administrador deben convocarla. No es optativo. No es discrecional. Es ley. Este mecanismo busca corregir abusos y evitar que un grupo reducido pueda bloquear la participación de la comunidad.
Pero que exista la herramienta no garantiza que se use. Y aquí aparece otro punto crítico señalado por residentes en múltiples comunidades: la omisión deliberada o sistemática de estos llamados. Peticiones que se ignoran, solicitudes que no se responden, explicaciones que dilatan lo evidente. Cuando esto ocurre, la vida comunitaria pierde sus contrapesos básicos.
A eso se suma algo que parece menor, pero no lo es: la falta de un Libro de Novedades actualizado. Este registro no es una formalidad; es memoria institucional, un archivo de hechos, conflictos, acuerdos y fiscalización. Sin él, la comunidad no tiene cómo verificar procesos, plazos, tareas ni decisiones administrativas. En ese vacío es donde aparecen las decisiones discrecionales, sin trazabilidad y, muchas veces, sin legitimidad.
En este proceso de actualización reglamentaria, los Comités tienen una responsabilidad mayor, siempre acompañados por el Administrador: elaborar un reglamento que respete la ley, que refleje las características de su condominio y que represente a la mayoría de los residentes —incluyendo aquellos que participan poco, pero igual tienen derechos—. No se trata solo de cumplir una fecha límite; se trata de recuperar la legitimidad interna y la confianza.
Porque aquí está el punto central: La Asamblea de Copropietarios es el principal órgano administrativo de una comunidad. Si pierde relevancia, la democracia interna se debilita, y cuando eso ocurre, las decisiones dejan de ser colectivas para transformarse en la voluntad de unos pocos. Estamos ante un problema estructural: baja participación, desconocimiento de la ley, reglamentos desactualizados y comités sobrecargados o poco renovados. Pero precisamente por eso la Ley 21.442 incorporó mecanismos para proteger la transparencia, la participación y el derecho de los copropietarios a decidir en conjunto.
El desafío hoy es simple, pero urgente: volver a poner a la comunidad en el centro de las decisiones. No por desconfianza hacia los comités que en muchas ocasiones ejercen el cargo más allá de lo razonable por falta de interesados, sino por convicción democrática. Las reglas no están para limitar, sino para garantizar que nadie —por exceso de poder o por falta de participación— termine administrando un condominio como si fuera propio.
