Tras varios años de expansión, esta estrategia de inversión comienza a mostrar señales de desaceleración.
Por Leonardo Núñez
Comprar una vivienda, remodelarla en un plazo acotado y venderla a un mayor valor fue, durante los últimos años, una de las estrategias de inversión inmobiliaria de mayor crecimiento.
Conocido como house flipping, este modelo ganó protagonismo impulsado por el alza de los precios de las propiedades, la alta demanda por viviendas usadas y el interés de inversionistas por obtener retornos en períodos más breves que los de una inversión tradicional.
Sin embargo, el escenario comienza a cambiar. En España, uno de los mercados donde esta práctica alcanzó mayor desarrollo fuera de Estados Unidos, los indicadores muestran una desaceleración de la actividad.
Tanto en el segmento residencial tradicional como en el mercado de viviendas de alto estándar se observa una disminución en el volumen de operaciones, una baja en los precios y una reducción importante de las rentabilidades.
De acuerdo con datos del Servicio de Estudios de Redpiso, las operaciones de reventa de viviendas de lujo luego de una remodelación registran una caída promedio de 51% en su rentabilidad neta. En algunos sectores de Madrid, como Salamanca y Lista, el número de transacciones ha disminuido más de 62% respecto de los años de mayor dinamismo.
Entre las principales razones se encuentran el incremento de los costos de adquisición, las reformas y el financiamiento, factores que han reducido los márgenes de ganancia y elevado el riesgo de este tipo de inversiones. A ello se suma una menor participación de fondos de inversión y compradores internacionales, actores que impulsaron el crecimiento del mercado durante los últimos años.
El ajuste también se refleja en la acumulación de viviendas remodeladas que permanecen más tiempo en venta. Si anteriormente la rapidez de las transacciones era uno de los principales atributos del house flipping, hoy la mayor oferta y una demanda más cautelosa han extendido los plazos de comercialización, obligando a muchos propietarios a revisar sus expectativas de precio.
Pese a este escenario, especialistas coinciden en que el modelo no ha desaparecido. Continúa siendo una alternativa viable cuando existe una adecuada selección de la propiedad, un estricto control de los costos de remodelación y un profundo conocimiento del mercado donde se desarrollará la operación.
Las oportunidades, sostienen, se concentran principalmente en barrios en proceso de renovación urbana o en comunas donde aún existen brechas entre el valor de inmuebles antiguos y la demanda por viviendas modernizadas.
En Chile, el house flipping ha comenzado a consolidarse como una estrategia de inversión impulsada por empresas especializadas y plataformas de inversión fraccionada, enfocadas principalmente en departamentos antiguos ubicados en comunas consolidadas de Santiago. La premisa es similar: adquirir propiedades con potencial de valorización, renovarlas y comercializarlas con estándares comparables a los de una vivienda nueva.
Aunque el mercado local presenta una realidad distinta a la española, el cambio de ciclo observado en Europa deja una advertencia para los inversionistas. En un contexto de costos más altos, acceso al crédito más restringido y una demanda más selectiva, el éxito de estas operaciones depende cada vez menos de la velocidad de compra y venta, y más de la capacidad para identificar oportunidades reales de creación de valor.
El ajuste del house flipping se suma a otras señales de moderación que comienzan a observarse en distintos mercados inmobiliarios, donde el foco deja de estar en la rápida valorización de los activos y vuelve a concentrarse en fundamentos como la ubicación, la calidad de la remodelación y el comportamiento de la demanda.
