Con pronóstico estable se mantiene el mercado de las minibodegas en la Región Metropolitana, pese al escenario adverso en la macroeconomía, los principales indicadores evidencian madurez en este nicho.
Por: Renato Herrera Lagos
El reciente estudio de la consultora GPS Property sobre el mercado de Minibodegas en la Región Metropolitana, en sus principales indicadores presenta movimientos acotados en la mayoría de sus indicadores globales, destacando el aumento de un 2.3% de vacancia en comparación a octubre del 2022 y totalizando un 17,4% en el total del período.
Asimismo, entre octubre de 2022 y abril de 2023, no se registraron nuevas incorporaciones en centros ya existentes por lo que el inventario no ha sufrido modificaciones en los últimos meses.
Uno de los temas más importantes para este tipo de negocios se relaciona con la absorción, la que no experimentó movimientos, llegando a un registro negativo marginal. Esto, radica en la desaceleración de la velocidad de crecimiento luego de que en dos semestres se experimentará un considerable aumento de la superficie construida.
Cabe destacar que este mercado mantiene indicadores que podrían considerarse saludables y es que el comportamiento de las minibodegas en los últimos 12 meses, se ha estabilizado en torno a una vacancia estructural del 17% y un valor promedio de 0,41 Uf por m2.
Respecto al stock por corredor, podemos señalar que durante la medición semestral comprendida entre octubre de 2022 y abril del 2023 no se registran nuevas incorporaciones al stock, con esto el inventario se mantiene con una superficie total de 272.149 m2 equivalentes a 86 centros de minibodegas distribuidos en 27 comunas de la Región Metropolitana.
El informe de la consultora establece que respecto a la falta de ingresos de nuevos proyectos este fenómeno no se había observado desde el inicio de las mediciones en 2019. En siete semestres consecutivos los ingresos semestrales promediaron 10.872 m2 tendencia que tendrá un quiebre de la producción de nuevas superficies.
Sobre la distribución del stock, podemos señalar que respecto a la participación por corredor el centro representa 43,8% del stock total, seguido por el norte con un 24,6% juntos estos dos corredores concentran el 68,4% del total del stock. En cuanto a la cantidad de centros de mini bodegas los corredores norte y oriente, son los que tienen mayor presencia con 34 y 20 respectivamente.
Por otro lado, los corredores suroriente y poniente son los que tienen menor participación con 8 y 7 centros respectivamente representando un 14.7% del stock.
En lo que respecta a la participación del mercado por operadores, en el mercado de las mini bodegas destaca cinco operadores principales los que concentran el 68% en la participación por superficie y 57.5% por sucursales. Mientras que el resto del mercado se distribuye entre otros 34 operadores.
Hablando de vacancia podemos señalar que durante el período la tasa de vacancia registra un aumento en comparación a octubre del 2022 subiendo de 17% a 17,4%, lo que representa un aumento entre periodos del 2,3% esta vacancia equivale a 47,319 metros cuadrados con disponibilidad inmediata para arriendo de mini bodegas.
La absorción en este mercado no experimentó grandes movimientos durante el período, está anotó un registro negativo marginal considerado que esta superficie representa el 0,004% del inventario del mercado. Esta tendencia encuentra su explicación fundamentada en la desaceleración de la velocidad de crecimiento, tras dos semestres en que este mercado experimentó una considerable alza de superficie, con el ingreso promedio de 12.540 m2 de nuevos espacios de minibodegas.
Bajo este contexto lo anterior se ubica en un 13,2% por encima de la producción semestral promedio histórica de los últimos 4 años. En cuanto al comportamiento de la absorción por corredor el oriente, destaca en comparación al resto ya que concentra el consumo positivo de superficie de este periodo con 1700 05 m2.
Respecto a los precios por corredor, el informe señala que se mantiene por segundo periodo consecutivo un valor promedio de 0.41/m2, precio que se mantiene estable desde abril del 2022 cuando registró un descenso del precio de un 3,3%, dicha tendencia obedece a la acumulación de inventario disponible para arriendo debido a los nuevos ingresos del año pasado. En su conjunto estos representan una vacancia del 37% sumado a la liberación de superficie de centros existentes.
Al observar el precio promedio en pesos este registra un valor de $14.853/m2, el que se traduce en un 3,6%, más que lo visto en octubre del 2022 y que se encuentra en línea con el proceso inflacionario que atraviesa Chile. Al analizar el comportamiento de los precios por corredor el oriente presenta el promedio más alto del mercado con 0,50 UF/m2 seguido por el suoriente y centro donde ambos promedian 0,41 UF/m2. Por el contrario, el corredor que presenta el valor promedio más bajo es el poniente registrando 0,37 UF /m2.
Respecto a los futuros proyectos podemos señalar que para el corto y mediano plazo se han identificado 20 nuevas sucursales o ampliaciones de centros existentes Lo que equivale a una producción futura de 112.330 m2, lo que representará un aumento del 41.3% del stock de estos mercados.
Finalmente, al Estado de estos proyectos futuros, más de la mitad de la producción se encuentra actualmente en etapa de construcción equivalentes a un 59% y para lo que resta del año 2023 se espera el ingreso de $25.350 m2 de nuevos centros concentrados en los corredores oriente y centro.
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