“Detroit nos deja una lección importante en la materia. Durante las protestas sociales las autoridades y el sector privado mantuvieron su enfoque en el medio ambiente construido y no en las necesidades de las personas. Lo anterior se tradujo en el abandono de las clases altas y medias…”
Por: Renato Herrera Lagos
Hace un tiempo los factores comunes, tales como la delincuencia, narcotráfico y bandas criminales, se tomaron los espacios informativos, situaciones que no solo ponen en jaque a las policías y a la justicia, sino que abren un manto de duda sobre la línea transversal: la inseguridad.
Es en ese mismo contexto donde Ignacio Aravena, investigador de Fundación Piensa y Máster en Planificación Urbana, advierte que “la ciudad está ofreciendo menos oportunidades laborales y de seguridad, lo cual se refleja en una menor demanda de inmuebles. Y ojo con esto, pues los problemas de Valparaíso no son recientes sino que vienen dándose desde hace años”.
La ciudad de Valparaíso, declarada Sitio de Patrimonio Mundial por la Unesco, ha sido una de las más golpeadas con hechos delictuales. “Si bien algunas inmobiliarias han enfrentado problemas en desarrollos de gran escala, como Las Salinas, Parque Pümpin y Parque Barón, entre otros, los problemas en la actualidad están más enfocados hacia las restricciones de la demanda que en la oferta inmobiliaria”, establece Aravena..
Asimismo, el investigador de Fundación Piensa comenta que “para ilustrar la mayoría de los proyectos se han construido dentro del marco regulatorio y sin problemas, sin embargo, las velocidades de ventas, el acceso al financiamiento y el desistimiento de promesas son todos problemas que vienen desde los potenciales compradores y no desde las empresas inmobiliarias”.
Finalmente el profesional radicado en Londres comenta que “si a lo anterior sumamos problemas de delincuencia, es difícil que los proyectos sean exitosos pues uno está comprando localización y no sólo atributos inmobiliarios. Al final del día cuando los barrios se vuelven inseguros y se estigmatizan, los proyectos no siempre logran cambiar la imagen del lugar”.
Tras los funerales narcos y el clima de inseguridad de Valparaíso, la interrogante se asocia a saber cuánto afecta esto al desarrollo inmobiliario en la Región. “Primero que todo, una ciudad que no ofrece garantías en seguridad se vuelve menos atractiva y, por ende, disminuye su demanda toda vez que éstas ofrecen peor calidad de vida que otras urbes”.
“Lo anterior es fundamental, pues la oferta inmobiliaria es sensible a los shocks de demanda, lo que se traduce en ajustes de precios y vacancia, entre otros. Da lo mismo que haya proyectos de buen estándar si es que los barrios son poco seguros; en dicho caso, la probabilidad de comprar un inmueble es menor en comparación a lugares con mejores indicadores. Si a ello sumamos bajo crecimiento económico, lo que se traduce en menores oportunidades laborales, Valparaíso se ve enfrentando a una espiral de declive que sólo se exacerba con los problemas de inseguridad”, enfatiza Aravena.
Por su parte, el investigador de Fundación Piensa, centro de estudios con raíces en Valparaíso, para pensar en los mecanismos disponibles que tiene el sector para volver a confiar y desarrollar polos inmobiliarios, se debe establecer un cambio en la manera de mirar el paradigma. “En palabras de Edward Glaeser, la construcción de edificios son el resultado del desarrollo, no al revés. Esto implica que mientras no haya crecimiento económico, desarrollo urbano e instituciones robustas, es difícil que la gente quiera vivir en algunas ciudades, independiente de la oferta inmobiliaria”.
Asimismo, Aravena advierte que “cabe destacar que lo anterior es un problema que trasciende al corto plazo. Si miramos las tendencias demográficas en la zona, la población de Valparaíso ha sido estanca por décadas, cosa muy distinta al resto de las comunas del Gran Valparaíso. Y esto se debe principalmente al poco desarrollo urbano, lo cual explica porqué cada vez hay menos proyectos ahí, mientras la oferta se mueve a otras zonas de la conurbación”.
“De hecho, Detroit nos deja una lección importante en la materia. Durante las protestas sociales las autoridades y el sector privado mantuvieron su enfoque en el medio ambiente construido y no en las necesidades de las personas. Lo anterior se tradujo en el abandono de las clases altas y medias, así como también en una ciudad que perdió parte de su matriz productiva pues nunca supo atender a una de las funciones primordiales de un territorio: brindar bienestar”, sentencia el investigador.
En definitiva el problema escaparía a las inmobiliarias y asociaciones gremiales ligadas, dado que el orden público y la seguridad son responsabilidades de nuestras autoridades. El mismo especialista establece que “la colaboración público-privada siempre es deseada y es algo que ayuda al desarrollo; sin embargo, el liderazgo de estos procesos es propio del sector público. Si bien, la activación y recuperación de espacios es algo que se puede lograr a través de buenos proyectos, éstos no gatillan el éxito si es que tenemos ciudades poco seguras y donde el uso de espacios públicos no es atractivo.
Finalmente, lo anterior se refleja claramente en una de las últimas encuestas de IPSOS, donde se instala a la seguridad como prioridad principal de cara a la ciudadanía, superando incluso a la inflación.
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