La disponibilidad de terrenos y menores valores de suelo frente a Santiago aparecen como factores relevantes para la expansión de distintos operadores.
Por Tomás Rodríguez Botto
El mercado de suelo destinado a proyectos comerciales está ampliando su radio de búsqueda hacia distintas ciudades regionales. San Antonio, Machalí, Curicó, Linares, Los Ángeles, Temuco, Angol y Coyhaique aparecen entre las plazas que concentran requerimientos de operadores y desarrolladores, de acuerdo con información de NAI Sarrà.
El interés no responde a un único patrón. Mientras Temuco y Los Ángeles cuentan con mercados comerciales consolidados, otras ciudades han comenzado a captar nuevos requerimientos. Es el caso de Linares, que bordea los 120 mil habitantes; Machalí, cuyo crecimiento ha estado acompañado por la expansión residencial desde Rancagua; Angol, donde se han observado nuevas búsquedas de terrenos; y San Antonio, que presenta perspectivas asociadas a su crecimiento urbano y actividad portuaria
A este grupo podrían incorporarse otras ciudades a medida que cambien sus condiciones urbanas. La Calera, por ejemplo, aparece entre las plazas que podrían adquirir mayor atractivo a partir de modificaciones a su planificación territorial.
“Lo interesante es que no existe una sola lógica de expansión regional. Hay plazas que ya tienen un mercado comercial consolidado y otras donde empiezan a coincidir distintos tipos de operadores y desarrolladores”, señala Matías Andrews, Land Broker de NAI Sarrà
Uno de los factores que incide en la búsqueda de terrenos fuera de Santiago, es la posibilidad de acceder a paños de mayor tamaño en ubicaciones estratégicas y a valores inferiores a los observados en sectores consolidados de la Región Metropolitana.
Según los requerimientos observados por NAI Sarrà, los desarrolladores de strip centers y power centers buscan terrenos de entre 5.000 y 15.000 m², con valores que generalmente se ubican entre 4 y 6 UF por m². Para proyectos comerciales de mayor escala, las superficies requeridas parten aproximadamente en una hectárea, mientras que los valores objetivo pueden situarse entre 3 y 5 UF por m².
En el caso de supermercados y tiendas de mejoramiento del hogar en formato independiente, los requerimientos suelen considerar terrenos de entre 5.000 y 10.000 m²
En Santiago, en tanto, la disponibilidad de paños de estas características es más acotada en las zonas de mayor interés. Andrews señala que resulta difícil encontrar terrenos comerciales por debajo de las 8 UF por m² en esos sectores, mientras que algunas operaciones pueden alcanzar valores de 10, 15 o incluso 20 UF por m², dependiendo de factores como ubicación, normativa, conectividad y superficie
Las estaciones de servicio representan otro segmento donde los requerimientos de suelo presentan características específicas. En zonas urbanas, la búsqueda suele concentrarse en terrenos de entre 2.500 y 3.000 m², con frentes cercanos a 50 metros.
En carreteras como la Ruta 5, las necesidades aumentan considerablemente y pueden llegar a terrenos de entre 2,5 y 3 hectáreas, con frentes de aproximadamente 200 metros. Para este tipo de activos, NAI Sarrà sitúa como referencia valores de entre 3 y 4 UF por m² en regiones. En la Región Metropolitana, Andrews señala que durante los últimos años se han registrado compraventas cercanas a las 7 UF por m²
La expansión residencial también cumple un papel en la aparición de nuevos polos comerciales. El crecimiento de viviendas suele anteceder la llegada de supermercados, servicios, estaciones de servicio y otros formatos destinados a atender a la población de esas zonas.
Según Andrews, algunos desarrolladores trabajan con horizontes de inversión de 15 años o más y pueden adquirir terrenos antes de que un sector alcance su nivel de consolidación.
“Si existe una proyección clara de hacia dónde crecerá una ciudad, pueden tomar una posición y esperar a que la vivienda, la infraestructura y la demanda terminen de consolidar ese nuevo polo”, afirma.
La población de una comuna tampoco es el único indicador utilizado para determinar el potencial de un proyecto. De acuerdo con la información de NAI Sarrà, existe interés por nuevos desarrollos comerciales en comunas desde aproximadamente 40 mil habitantes, aunque el análisis incorpora también el área de influencia de cada ciudad.
