Un informe de la Universidad San Sebastián y Tinsa cifra en 12,63 la relación entre el precio mediano de las propiedades y los ingresos anuales de los hogares. Además, el 100% de la oferta analizada supera el umbral del 25% de los ingresos destinado al dividendo hipotecario.
Por Tomás Rodríguez Botto
El precio de las viviendas nuevas en Valdivia mantiene una brecha importante respecto de los ingresos familiares. Así lo muestra el informe inmobiliario elaborado por la Universidad San Sebastián (USS) y Tinsa, publicado en octubre de 2026, que analiza la oferta disponible en la capital de la Región de Los Ríos y las condiciones económicas para acceder a una propiedad.
Uno de los principales indicadores del estudio es el Price Income Ratio (PIR), que relaciona el precio de una vivienda con los ingresos familiares anuales. En Valdivia, la mediana de este indicador alcanza 12,63, lo que significa que el precio mediano de las propiedades equivale a casi 13 años de ingresos familiares, si se destinara la totalidad de esos recursos a la compra.
El documento también presenta una media de 13,81 y registra que la mitad de las observaciones se sitúa por debajo de 12,63 y la otra mitad por encima de ese valor. Los resultados corresponden a la oferta inmobiliaria considerada en la base de datos de Tinsa.
El informe también examina el esfuerzo económico que implica financiar una vivienda mediante un crédito hipotecario. En el indicador de esfuerzo familiar presentado en el documento, el promedio alcanza el 67% de los ingresos, mientras que la mediana llega al 63%.
Además, el estudio señala que el 100% de la oferta analizada supera el 25% de los ingresos familiares destinado al dividendo hipotecario, proporción que identifica como el máximo recomendado por el sistema bancario.
Para realizar esta estimación, los autores utilizaron simulaciones de créditos hipotecarios de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), considerando un financiamiento equivalente al 80% del precio de oferta y un plazo de 25 años.
El análisis de la oferta de departamentos nuevos en Valdivia muestra diferencias de precios y arriendos según la cantidad de dormitorios y baños.
Las unidades de un dormitorio y un baño registran un precio de oferta de 3.282 UF y un arriendo mensual de 12,94 UF. En el segmento de dos dormitorios y un baño, el valor llega a 4.053 UF, con un arriendo de 13,68 UF al mes.
Para los departamentos de dos dormitorios y dos baños, el estudio consigna un precio de 5.674 UF y un arriendo mensual de 19,26 UF. En tanto, las unidades de tres dormitorios y dos baños alcanzan las 5.869 UF, con un arriendo de 23,95 UF.
Estas cifras corresponden a los valores recopilados para el análisis de la oferta y no necesariamente a los precios finales de las operaciones de compraventa o de los contratos de arriendo.
El documento también identifica diferencias en la distribución de la oferta local. Los departamentos tipo estudio y de un dormitorio se concentran entre los productos identificados en Isla Teja, mientras que las unidades de dos dormitorios y dos baños aparecen en sectores del centro y la Costanera. Para el segmento familiar, el informe menciona condominios de tres y cuatro dormitorios en sectores como Krahmer, Saval y Jardín Urbano.
En materia de comercialización, el estudio registra que Valdivia alcanzó un indicador de 30,6 meses para agotar el stock de viviendas ofertadas durante el segundo trimestre de 2026. En el mismo período de 2025, el indicador llegaba a 27,1 meses, mientras que en 2024 se situaba en 18,3 meses.
La medición estima cuánto tiempo tomaría vender las unidades disponibles si se mantuviera el ritmo de ventas considerado en el cálculo. Por ello, constituye una referencia sobre la relación entre el inventario y la comercialización, y no una proyección exacta de las ventas futuras.
El informe fue elaborado a partir de la base INCOIN.LAT de Tinsa, que reúne información sobre proyectos inmobiliarios, viviendas disponibles, precios y ventas. Para evaluar el acceso a la vivienda, los autores también utilizaron antecedentes de ingresos familiares de la Encuesta Casen 2022, datos de arriendos recopilados en portales inmobiliarios y simulaciones de créditos hipotecarios.
En conjunto, los indicadores permiten observar la relación entre los precios de las propiedades ofrecidas en Valdivia y la capacidad económica de los hogares para acceder a una vivienda mediante compra o arriendo.
