Aunque las operaciones de terrenos insulares aumentaron más de ocho veces entre 2017-2019 y 2020-2022, los valores por hectárea retrocedieron en los últimos años. Actualmente, existen 20 islas privadas en venta entre Los Lagos y Magallanes, con precios que alcanzan los US$35 millones.
Por Tomás Rodríguez Botto
El mercado de grandes propiedades en el sur de Chile atraviesa un escenario distinto al que registró durante los años de pandemia. Después de un período marcado por el aumento de las transacciones y la valorización de los terrenos, los precios por hectárea han experimentado una corrección, especialmente en las propiedades de mayor extensión.
Las cifras de la consultora Colliers muestran que las compraventas inscritas de islas de cinco hectáreas o más pasaron de 23 operaciones entre 2017 y 2019 a 187 entre 2020 y 2022. En paralelo, la mediana de los precios aumentó desde 70 a 97 UF por hectárea, equivalente a un alza de 39%.
Sin embargo, entre 2023 y 2026 este indicador descendió hasta aproximadamente 72 UF por hectárea, acercándose a los valores previos al período de mayor actividad.
El comportamiento se repitió en los terrenos rurales de gran superficie. Entre 2019 y 2021, la mediana de los precios por hectárea aumentó 80% en Los Lagos y 79% en Aysén. Posteriormente, ambos mercados registraron retrocesos hacia niveles similares a los anteriores a la pandemia.
La evolución ha sido diferente en las propiedades de menor tamaño. En la Región de Los Lagos, las parcelas pasaron de una mediana de 558 UF por hectárea en 2019 a 834 UF en 2022. Para 2026, el indicador se sitúa en 812 UF, todavía un 46% por encima del nivel prepandemia.
Este escenario coincide con una mayor disponibilidad de propiedades insulares. Un catastro de Colliers identificó 20 islas privadas actualmente a la venta entre las regiones de Los Lagos y Magallanes, un 25% más que en 2025.
La oferta se distribuye principalmente entre Aysén y Los Lagos, regiones que concentran cerca del 45% de las propiedades cada una. Magallanes reúne el 10% restante. Mientras Aysén destaca por la extensión de sus terrenos, en Los Lagos predominan las islas de menor superficie y con precios más elevados por hectárea.
Entre las propiedades disponibles, isla Virgen, en Aysén, registra el mayor precio de publicación. Sus aproximadamente 44.000 hectáreas se ofrecen en US 35 millones. Otra de las propiedades de mayor valor corresponde a isla San Pedro, en Chiloé, con cerca de 6.000 hectáreas y un precio aproximado de US$12 millones.
Para Rodrigo Suazo, subgerente del Área de Data de Colliers, el crecimiento de la oferta está relacionado, en parte, con la percepción de que existe un momento favorable para vender. Operaciones anteriores, como la de isla Guafo, también contribuyeron a generar interés por este tipo de propiedades.
La demanda por estos terrenos reúne distintos perfiles de compradores. Entre ellos figuran fundaciones y organizaciones internacionales dedicadas a la conservación, family offices, grandes patrimonios, desarrolladores turísticos y particulares interesados en adquirir propiedades privadas o destinadas a segunda vivienda.
Según los registros analizados por Colliers, las personas naturales chilenas representan cerca del 69% de las operaciones inscritas, mientras que las sociedades nacionales concentran aproximadamente el 65% del monto transado.
La participación de compradores extranjeros directos alcanza alrededor del 2,4% de las operaciones y el 2% del monto total. No obstante, Rodrigo Suazo advierte que estos porcentajes no reflejan completamente la presencia internacional, debido a que parte del capital extranjero participa mediante sociedades constituidas en Chile.
Entre los inversionistas internacionales destacan compradores de Estados Unidos y Europa, además de México y Brasil.
El interés por estas propiedades está asociado a sus extensiones de naturaleza poco intervenida, reservas de agua dulce y biodiversidad. También existen compradores que buscan desarrollar iniciativas de conservación o proyectos turísticos de baja escala, como lodges y actividades vinculadas a la observación de fauna.
Sin embargo, la comercialización y el desarrollo de estos terrenos enfrentan dificultades relacionadas con los costos de traslado, la falta de servicios e infraestructura y las solicitudes de Espacios Costeros Marinos de Pueblos Originarios (ECMPO). A estos factores se suma la resistencia de algunas comunidades locales frente a la venta de terrenos a compradores extranjeros.
