El endurecimiento de las normas desde 2022, la incertidumbre jurídica y un proyecto de ley estancado han frenado con fuerza el desarrollo de parcelaciones, en un escenario que hoy enfrenta definiciones clave para su futuro.
Por Leonardo Núñez
El mercado de parcelaciones rurales en Chile atraviesa uno de sus momentos más complejos de la última década, marcado por una fuerte caída en la actividad, mayor fiscalización estatal y un debate legislativo aún inconcluso que mantiene en suspenso su desarrollo.
Según datos del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), las solicitudes de subdivisión de predios rurales han disminuido en más de un 61% entre 2022 y 2025, pasando de 22.378 a 8.650 requerimientos anuales, reflejando el impacto directo de los cambios regulatorios impulsados por la autoridad.
Para María Eugenia Badilla, socia de IVM Abogados, el punto de inflexión se produjo precisamente en ese período.
“Desde el año 2022, el mercado de la venta y compra de parcelaciones rurales se ha visto afectado a consecuencia del endurecimiento de los criterios por parte de la autoridad para la obtención de certificaciones de subdivisión de inmuebles rurales, con el objeto de evitar la generación de núcleos urbanos en suelo rural, al margen de la planificación territorial. Esto ha generado una disminución significativa de solicitudes de certificación ante el Servicio Agrícola Ganadero”, explica a El Diario Inmobiliario.
Este ajuste respondió a la necesidad de evitar la proliferación de loteos con fines habitacionales en suelo rural, fenómeno que creció con fuerza durante la pandemia, especialmente en el sur del país, y que comenzó a generar tensiones con la planificación territorial y el uso agrícola del suelo.
En ese contexto, hoy se encuentra en tramitación un proyecto de ley ingresado en julio de 2024, que busca establecer un marco regulatorio más claro para la subdivisión de terrenos rurales. Sin embargo, la iniciativa lleva más de 19 meses estancada en la Comisión de Agricultura de la Cámara de Diputados.
Badilla advierte que el escenario legal sigue siendo incierto. “Actualmente existe un proyecto de ley en trámite que busca regular la subdivisión de inmuebles rurales, con el propósito de resguardar el uso sostenible del suelo y proteger a quienes adquieren este tipo de propiedades”, señala.
El debate ha cobrado nueva fuerza tras las declaraciones del ministro de Agricultura, Jaime Campos, quien manifestó su preocupación por el uso inmobiliario del suelo agrícola. “Me preocupa enormemente que hoy una parte importante del terreno agrícola no se esté dedicando a la agricultura, sino que a negocios inmobiliarios”, afirmó.
Desde el Gobierno también se ha planteado la necesidad de ordenar el crecimiento. El ministro de Vivienda, Iván Poduje, ha advertido sobre la proliferación de loteos irregulares y la necesidad de conducir el desarrollo urbano para evitar desorden territorial.
A las dificultades regulatorias se suman problemas tributarios y normativos. Expertos han advertido inconsistencias en la clasificación de estos terrenos por parte del Servicio de Impuestos Internos (SII), lo que puede traducirse en cobros de contribuciones significativamente más altos, incluso en terrenos donde no se permite construir.
Desde el sector privado, el diagnóstico apunta a una creciente contradicción entre las exigencias regulatorias y la naturaleza del suelo rural. Desarrolladores sostienen que exigir estándares urbanos —como acceso a servicios básicos— en terrenos agrícolas termina haciendo inviables muchos proyectos.
El impacto no es solo inmobiliario. La caída de las parcelaciones también ha afectado a un ecosistema productivo más amplio, que incluye a contratistas, empresas de infraestructura, topógrafos y proveedores de servicios asociados al desarrollo de estos proyectos.
Pese a este escenario, existen expectativas de reactivación. “Se espera una pronta reactivación de la tramitación del proyecto de ley en el Congreso para avanzar en el establecimiento de un marco regulatorio que permita compatibilizar de forma sostenible, por una parte, el desarrollo del suelo silvoagropecuario, como el habitar en suelo rural, todo lo anterior con miras a regular el adecuado desarrollo del territorio fuera del límite urbano”, plantea Badilla.
El desafío, coinciden expertos y autoridades, será lograr un equilibrio entre proteger los suelos agrícolas, ordenar el crecimiento territorial y permitir que las familias accedan al sueño de vivir fuera de la ciudad sin enfrentar riesgos legales o urbanos.
