La nueva ley estatal impide a ciudades y condados excluir proyectos residenciales en áreas comerciales y de uso mixto. La medida busca ampliar la oferta habitacional y flexibiliza la obligación de incorporar locales en el primer piso, con excepciones específicas.
Por Tomás Rodríguez Botto
El estado de Washington dio un paso relevante en su estrategia para enfrentar el déficit habitacional. Con la aprobación de la Engrossed Second Substitute Senate Bill 6026 (nombre del proyecto de ley), el gobierno estatal estableció que las ciudades de más de 30 mil habitantes —y los condados que planifican bajo la normativa de crecimiento urbano— no podrán prohibir el desarrollo de viviendas en zonas catalogadas como comerciales o de uso mixto.
La norma parte de un diagnóstico claro: la escasez de viviendas afecta a hogares de todos los niveles de ingreso y las reglas de zonificación vigentes han restringido, en muchos casos, la posibilidad de sumar nuevas unidades en sectores bien ubicados y con infraestructura disponible.
En términos prácticos, la ley impide que los gobiernos locales excluyan el uso residencial en áreas comerciales. Esto abre la puerta a que terrenos hoy destinados exclusivamente a oficinas, comercio o servicios puedan incorporar edificios habitacionales, siempre que cumplan con el resto de las exigencias técnicas y normativas.
La medida no es absoluta. Quedan fuera de esta obligación los suelos industriales, las zonas cercanas a refinerías activas de petróleo o gas, áreas fuera de los límites de crecimiento urbano, terrenos protegidos por normativas ambientales o predios con inmuebles patrimoniales cuya demolición esté restringida. Tampoco aplica en ciertos distritos financieros ya establecidos ni en áreas costeras donde los planes maestros limiten expresamente el desarrollo multifamiliar.
Uno de los cambios más significativos para el sector inmobiliario es la limitación a la exigencia de incorporar comercio en el primer nivel de los edificios.
La ley establece que las municipalidades no podrán imponer el uso mixto —o la obligación de locales comerciales en planta baja— como condición para aprobar proyectos residenciales en más del 40% de la superficie total zonificada como comercial o mixta. En el caso de viviendas con subsidio público, la restricción es aún mayor: no se podrá exigir comercio en el primer piso como requisito para su autorización.
Además, las ciudades y condados deberán habilitar un procedimiento administrativo para que los desarrolladores soliciten rebajas o exenciones respecto de estas obligaciones, considerando entre otros factores, el aumento en el número de viviendas que generaría la flexibilización.
Las jurisdicciones locales tendrán un plazo de 18 meses para ajustar sus ordenanzas. De no hacerlo, la normativa estatal prevalecerá automáticamente sobre cualquier regulación contradictoria.
La ley también aclara que no invalida permisos ya otorgados bajo las reglas anteriores, ni obliga a modificar los supuestos de crecimiento urbano hasta la próxima actualización integral de los planes reguladores, prevista después de 2031.
