El primer Barómetro Normativo 2024 desarrollado por AGS, arroja resultados preocupantes sobre la situación de los instrumentos de planificación territorial en el Gran Santiago, destacando una serie de problemas que podrían impactar de manera significativa en el mercado inmobiliario.
Este diagnóstico, elaborado por AGS, analiza el estado de los Planes Reguladores Comunales (PRC) en las 34 comunas que componen la región, revelando atrasos, procesos poco participativos y falta de homogeneidad en la normativa, que dificultan un desarrollo urbano equilibrado y sostenible.
Uno de los puntos más críticos del informe es la alarmante desactualización de los planes reguladores. El estudio muestra que un 59% de las comunas no ha actualizado su PRC en los últimos 10 años, con un promedio de 21 años sin modificaciones en sectores como Puente Alto, La Pintana y El Bosque. Este desfase normativo afecta gravemente la capacidad de estas comunas para adaptarse a las dinámicas urbanas actuales, frenando proyectos y encareciendo el valor del suelo disponible.
Además, si bien el 60% de las comunas están en procesos de modificación de sus planes, estas demoras afectan a más de 4 millones de habitantes, según las proyecciones del INE. El tiempo promedio para aprobar una modificación es de 3 a 6 años, lo que incrementa la incertidumbre en el sector inmobiliario.
Otro aspecto relevante es la baja participación ciudadana en los procesos de actualización y modificación de los PRC. El informe señala que solo el 0,8% de la población de las comunas involucradas ha participado en las consultas públicas, lo que refleja una baja representatividad y validación de los instrumentos de planificación territorial. Este escaso nivel de involucramiento podría generar un descontento ciudadano y mayores dificultades para implementar cambios que mejoren la calidad de vida urbana.
En cuanto a las alturas máximas permitidas, el análisis revela que el 59,7% de las zonas habitacionales mixtas en Santiago tienen una limitación de hasta 5 pisos, mientras que solo un 4,3% permite alturas superiores a 10 pisos. La mayoría de las comunas con una menor regulación en altura son áreas con grandes rezagos normativos, como San Ramón, Quilicura y Pedro Aguirre Cerda, lo que impide un crecimiento más equilibrado.
Finalmente, destaca la preocupante desconexión entre las políticas urbanísticas y las recomendaciones del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano (CNDU). La falta de criterios claros y homogéneos para densificar áreas cercanas a los principales ejes de transporte público limita el desarrollo de proyectos que aprovechen la infraestructura existente, frenando así el crecimiento de subcentros urbanos.
Este Barómetro Normativo evidencia la necesidad urgente de reformas integrales en la planificación urbana de Santiago, que no solo actualicen los planes reguladores, sino que también promuevan una mayor participación ciudadana y un desarrollo armónico que considere tanto las necesidades de vivienda como las condiciones del mercado inmobiliario.
