El ajuste a la baja en todos los segmentos del mercado refleja una menor percepción de riesgo y marca el nivel más reducido de retornos exigidos en los últimos cuatro años.
Por: Tomás Rodríguez Botto
Un mejor escenario para el mercado inmobiliario comienza a consolidarse, de acuerdo con el más reciente reporte de la consultora Colliers, que identifica una disminución generalizada en las tasas de descuento utilizadas para evaluar inversiones en activos inmobiliarios, indicador clave para medir riesgo y rentabilidad esperada.
Según el estudio, el ajuste se observa en todas las subindustrias. El segmento industrial redujo su tasa desde 5,77% a 5,76%, mientras que oficinas pasó de 6,21% a 6,16%. En el sector comercial, la tasa descendió de 6,14% a 6,12%, y en desarrollo inmobiliario la caída fue más significativa, desde 7,82% a 7,59%. También se registraron descensos en multifamily, de 5,50% a 5,30%; hoteles de 7,84% a 7,48%; self storage de 6,17% a 6,06%; y senior housing (de 6,92% a 6,81%).
Este comportamiento responde a una menor percepción de riesgo en los mercados inmobiliarios, impulsada por factores macroeconómicos y financieros. Entre ellos se encuentran la baja de la tasa libre de riesgo en Estados Unidos, la reducción del EMBI y de los BCU a 10 años, así como una mejor evaluación del escenario país.
Desde Colliers explican que la tasa de descuento es una referencia central para el análisis de inversiones inmobiliarias, ya que incorpora tanto el retorno exigido por los inversionistas como el costo de financiamiento de los proyectos.
“La tasa de descuento, también conocida como tasa de retorno, es la principal referencia que utilizan los entes del mercado para evaluar una inversión. Toma en consideración tanto el retorno que exigen los inversionistas como la tasa a la cual financian sus proyectos. En síntesis, es el porcentaje de ganancias esperado de un activo o de cualquier inversión, tomando en cuenta su riesgo”, señala el reporte realizado por el área de estudios de Colliers.
En términos sectoriales, el informe destaca un cambio gradual en la dinámica del mercado de oficinas, que comienza a mostrar señales de recuperación en la demanda, asociado a una reducción del teletrabajo y al retorno parcial o total de las empresas a la presencialidad. Asimismo, los segmentos de Hoteles y Desarrollo, concentran las mayores disminuciones en sus tasas, mientras que multifamily se posiciona como el mercado con el retorno exigido más bajo de la industria.
“En promedio las tasas de descuento de las subindustrias inmobiliarias disminuyeron 20 puntos base, mostrando perspectivas favorables del mercado local. Entre los subsectores las mayores bajas se registraron en Hoteles y Desarrollo, destacando la recuperación en segmentos clave de la industria”, explica Jaime Ugarte, Director Ejecutivo de Colliers.
Finalmente, el ejecutivo subraya que este ajuste refleja un cambio más profundo en el ciclo del mercado inmobiliario:“Estas variaciones marcan el nivel más reducido de las tasas de descuento inmobiliarias en cuatro años, reflejando un mercado que comienza a internalizar proyecciones macroeconómicas más favorables, con menor incertidumbre local y un entorno político más promercado”, concluye Ugarte.
