Normativa urbana, acceso a suelo, financiamiento y gestión pública, concentran los principales nudos que deberá enfrentar la próxima Administración para destrabar la construcción de viviendas. Expertos del sector advierten que sin señales claras y ajustes urgentes, la inversión y la oferta habitacional seguirán estancadas.
Por: Tomás Rodríguez Botto
La reactivación de la construcción de viviendas aparece como uno de los principales desafíos que heredará el próximo Gobierno. Así lo advierten tres especialistas del sector inmobiliario, quienes coinciden en que el estancamiento actual responde a una combinación de factores estructurales: un alto stock de unidades sin vender, trabas normativas, escasez de suelo habilitado y dificultades de acceso al financiamiento, tanto para hogares como para desarrolladores.
Desde Colliers, su vicepresidente Reinaldo Gleisner sostiene que el problema exige una estrategia simultánea: “Actualmente existe una parálisis profunda en la construcción de viviendas. Para reactivar la actividad, el próximo Gobierno debe avanzar en dos frentes: reducir el stock de viviendas terminadas que no se han logrado vender y generar condiciones para que se puedan iniciar nuevos proyectos ajustados a la demanda real y al poder adquisitivo de los hogares”, explica.
En ese contexto, el ejecutivo destaca el impacto de medidas como el subsidio a la tasa hipotecaria y la garantía FOGAES. “Ambas han dinamizado de manera concreta las ventas y deberían mantenerse por un período más prolongado, ampliando su alcance tras una evaluación rigurosa de sus resultados”, afirma. Luego agrega que estos instrumentos también deben facilitar el inicio de nuevos proyectos privados por su efecto directo en empleo y actividad.
Sergio Novoa, gerente general de BMI Servicios Inmobiliarios, coincide en que el próximo Gobierno deberá entregar señales claras al mercado: “El principal desafío que veo para el próximo gobierno es generar un entorno de certidumbre y continuidad en materia de desarrollo urbano y vivienda”. Advirtiendo que hoy las restricciones en la generación de nueva oferta y los extensos procesos de autorización son parte central del problema.
Uno de los puntos donde existe mayor consenso es la necesidad de revisar la normativa urbana. Gleisner subraya que “un tema central es resolver la normativa de densidad”, ya que en comunas de alta demanda las reglas actuales obligan a desarrollar viviendas de gran tamaño, cuando la mayor parte de la demanda se concentra en unidades más pequeñas. A su juicio, este desajuste inhibe la construcción y no refleja los cambios sociales ni las restricciones de ingreso de los hogares.
A esto se suma la escasez de suelo urbano bien localizado. “Todas las ciudades cuentan con áreas con infraestructura pública de alto nivel que permanecen subutilizadas”, plantea Gleisner, enfatizando que permitir mayores densidades en zonas bien conectadas permitiría ampliar la oferta sin aumentar el gasto fiscal.
Desde una mirada de política pública, Paulina Henoch, coordinadora del Programa Pobreza, Vivienda y Ciudad de Libertad y Desarrollo, apunta a la gestión como un desafío clave. “Uno de los principales desafíos del próximo gobierno será fortalecer la capacidad de gestión de la política habitacional y mejorar el acceso a la vivienda, no solo social sino también para sectores medios”, señala, en un escenario marcado por el déficit habitacional y las restricciones presupuestarias del MINVU.
Henoch agrega que “resulta fundamental agilizar la actualización de los instrumentos de planificación territorial para habilitar más suelo con destino habitacional”, especialmente en zonas bien localizadas y con buena conectividad, como una vía concreta para aumentar la oferta.
En este escenario, los especialistas coinciden en que la participación del sector privado es indispensable para una reactivación efectiva. “El sector privado ha sido un actor clave para el éxito histórico de la política habitacional”, sostiene Henoch, quien enfatiza la necesidad de reducir la burocracia y asegurar condiciones estables de participación.
Novoa complementa que el desafío no es solo declarar más suelo, sino hacerlo viable. “Es fundamental que ese suelo cuente con conectividad, servicios e incentivos normativos que hagan viables los proyectos”, advierte, subrayando la brecha existente entre el suelo potencial y el que realmente puede transformarse en vivienda.
Finalmente, Gleisner recalca que la reactivación depende menos del gasto público que de las condiciones regulatorias. “Más que del gasto público, lo decisivo es crear condiciones para que el sector privado pueda volver a invertir, construir y dinamizar la economía”, concluye, apuntando a que el próximo gobierno deberá ajustar normas, permisos y regulaciones para adaptar la política habitacional a la nueva realidad social y económica del país.
