Dar el paso para invertir en una propiedad se ha convertido en una gestión compleja para la mayoría. Existe mucho desconocimiento sobre las alternativas que pueden existir para llegar a esta meta.
Por: Renato Herrera Lagos
El mercado inmobiliario ha experimentado una serie de cambios y evoluciones durante las últimas décadas. Entre algunos factores a destacar es el fuerte crecimiento impulsado por la economía, el aumento de la urbanización, la demanda de viviendas y sus dinámicas de valor.
Así, hoy en día, el mercado inmobiliario es reconocido por la seguridad que promete, las inversiones a largo plazo con buenos retornos y la accesibilidad a un apoyo bancario como los créditos. Sin embargo, desde la otra vereda, está un mercado que se percibe como inalcanzable, injusto o exclusivo.
Como parte del problema está el evidente incremento de los diferentes requisitos para conseguir préstamos de instituciones bancarias y el panorama de inflación, que no parece tener una fecha de cese. Este escenario suele desmotivar a posibles interesados en este mercado, sobre todo a jóvenes que no cuentan con todas las condiciones para acceder a un crédito hipotecario.
Tomás Charles, Cofounder de Fraccional, comenta que “para invertir en propiedades es clave elegir lugares céntricos donde haya buena demanda de personas interesadas en arrendar tu propiedad, sea vivienda, locales comerciales, etc. Dado a que existen pocas propiedades urbanas y céntricas de menos de 2.000 UF ($70 millones) el acceso a ese capital es el requisito mínimo, es como el costo de entrada a este mercado. Claramente no es necesario tener todo ese capital, sino acceso a él, lo que introduce a los “guardias” de este club; los bancos”.
El problema es que no todas las personas tienen la misma situación financiera, por lo que los bancos eligen a quién prestar ese capital, definiendo condiciones variables de acceso al crédito que incluyen factores como sueldos base, ahorro comprobado, garantías, entre otros. Esto se traduce en una barrera que muchas veces se siente arbitraria, puede que el sueldo te alcance para el dividendo, pero si no tienes el pie, no puedes entrar.
Lo anterior hace que el perfil del inversionista inmobiliario sea más o menos homogéneo. Hablamos de personas de más de 35 años, principalmente profesionales y con capacidad de ahorro, remuneraciones casi 10 veces mayores al sueldo mínimo y privilegiando a casados sobre solteros, gracias a la posibilidad de complementar ingresos.
No obstante, estas barreras obligan a la economía a buscar nuevos caminos que pueden ser más inclusivos y aportar con un pool más variado. Un ejemplo de esto es la fracción de propiedades, una práctica incipiente en el mercado nacional, permite un ahorro a largo plazo de forma más segura y accesible.
El ejecutivo recalca que “aprovechando nuevas tecnologías para organizar a grandes grupos de personas que compran propiedades de arriendo y participan en conjunto de ese activo, sin necesitar siquiera conocerse entre ellas y respaldados por estructuras legales ampliamente conocidas y ocupadas como son las sociedades por acciones”.
En conclusión, aunque el mercado inmobiliario seguirá creciendo de forma paulatina, hoy se puede ver un aumento de stock disponible. Sin embargo, la disminución que se está viviendo producto de la inflación debe desplegar nuevas fórmulas innovadoras, para otorgar mayores accesos a créditos y otros mecanismos que permitan ampliar las carteras inmobiliarias.
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