En entrevista con Christian Wegmann, investigador del Centro de Estudios Inmobiliarios del de ESE Business School de la Universidad de los Andes, revisamos la situación respecto a la polémica entre el Municipio de Estación y los denominados “edificios fantasmas” que no cuentan con recepción municipal.
Por: Renato Herrera Lagos
Son cerca de 6.700 departamentos que hasta el día de hoy no poseen la recepción definitiva por parte del Municipio de Estación Central. Las razones que esgrime la alcaldía van desde deficiencia en su infraestructura, dos ascensores para 30 pisos, hasta la existencia de sobrepoblación que llevaría a problemáticas en los accesos a servicios públicos.
Para entender desde la vereda de la mirada académica, conversamos con Christian Wegmann, investigador senior del Centro de Estudios Inmobiliarios y Master en Economía Urbana, Universidad Torcuato di Tella, quién comenta que “es interesante detallar sobre cuál es el proceso para construir un edificio”.
“En el mundo inmobiliario lo que se hace primeramente es solicitar la aprobación de un anteproyecto y luego de ser aprobado, se debe pedir un permiso de edificación. Con ese permiso aprobado, la inmobiliaria construye y por último, cuando la obra se termina, se pide una recepción definitiva que busca verificar si lo construido coincide con lo aprobado”, afirma el investigador.
¿Cuál es el principal problema que usted detecta en este caso?
Todos esos edificios iniciaron su construcción con permisos de obra nueva debidamente otorgados por la Municipalidad de Estación Central. Hasta lo que yo entiendo, el procedimiento se cumplió. El problema que tienen hoy en día las inmobiliarias con la comuna de Estación Central es que al momento de originar la recepción, la Municipalidad indica que los edificios no cumplen con la norma y es ahí donde se entrampan estos proyectos.
¿Cómo sale a la luz esta situación que afecta a muchas familias que compraron y aún no pueden habitar sus hogares?
En primer lugar, la comunidad se empezó a cuestionar que estos edificios quizás no cumplían con la norma. Se hicieron diferentes reclamos y en varias instancias, y el argumento escaló primero a la Municipalidad y terminó en el Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Este último organismo evaluó la pertinencia de los permisos y finalmente concluyó que los proyectos desde un comienzo no cumplían con la norma, pese a que el permiso sí se había otorgado.
¿Por qué se da esta suerte de desajuste entre inmobiliaria y municipio?
En teoría, se debería entender que a la Municipalidad se le presenta un proyecto y la misma (municipalidad) otorga un permiso, eso quiere decir que estos proyectos cumplen con la norma. Si estos proyectos partieron con un permiso y la inmobiliaria construye lo que se dijo que se iba a construir, la Municipalidad debería recepcionar y otorgar la recepción final para que las unidades se puedan entregar a sus propietarios.
El problema en este caso es que el proceso completo de revisión y aprobación no funcionó adecuadamente, pues lo que originalmente se aprobó no cumple con la norma. El protocolo regular de aprobación de permisos municipales justamente existe para que esto no suceda. En este protocolo se incluye además una revisión adicional por parte de un revisor independiente, figura que se crea justamente para apoyar la gestión del municipio.
A nivel general es muy importante tener normas no solo actualizadas, sino además precisas. Esto evita generar espacios para la interpretación.
¿Cuál es el conducto regular para este y otros casos que se pudieran presentar?
El conducto regular para reclamar por un eventual incumplimiento es el municipio, en particular la dirección de obras municipales. Por sobre la dirección de obras municipales está el MINVU. Obviamente ante cualquier problema siempre es viable acudir a la justicia y/o a la Contraloría.
En casos como este, lo que corresponde si se confirma que el permiso es mal emitido es anular el acto administrativo (permiso de edificación) y dado que la obra no cuenta con permiso, corresponde demolerla. La inmobiliaria eventualmente podría solicitar un nuevo permiso, pero dado que este tendría que cumplir con la norma, habría que hacer ajustes en las obras ya edificadas.
¿Es posible pensar en una situación tan concreta como la que usted plantea?
Dado la magnitud de los edificios, efectivamente es complejo demolerlos hasta por un tema físico. Demoler edificios contiguos a casa podría ser riesgos para toda la manzana. Tampoco veo muy viable volver a solicitar permisos y hacer ajustes en las obras ya edificadas, pues las diferencias serian demasiado significativas.
¿Quiénes son los responsables directos en este caso?
En principio la confección de un proyecto que cumpla con la norma depende de la inmobiliaria, quien se asesora por un revisor independiente. Luego el municipio debe velar por que el proyecto cumpla con las normas para ser aprobado. Dado que aparentemente los proyecto son cumplen con la norma, evidentemente hay un problema en el actuar de los 3 participantes: inmobiliaria, revisor independiente y municipio. Cabe destacar eso si que en muchos casos las restricciones impuestas por los planes reguladores no son del todo claras, lo que da pie a diversas interpretaciones.
¿Qué debería hacer la municipalidad para establecer lineamientos correctos en este y otros casos?
A nivel general es muy importante tener normas no solo actualizadas, sino además precisas. Esto evita generar espacios para la interpretación. En el caso particular de Estación Central la municipalidad ya tomó acciones legales contra estos funcionarios.
Aquí de forma sistémica se hizo caso omiso de lo que la norma exigía dejando seguir el curso de muchos proyectos que en definitiva generaron un daño a la comunidad porque sobrepasan las normas que los protegen. Son cerca de 45 torres, 75 permisos que ya se confirmó que fueron emitidos no cumpliendo con la norma y de los cuales ya hay cerca de 50 que ya están construidos y recepcionados.
¿Qué responsabilidad tienen los funcionarios que otorgaron el permiso a la construcción de estos edificios?
No estoy en conocimiento del resultado de la Contraloría, por tanto, no se puede confirmar si fue de buena o mala fe. Lo que está claro es que su actuar no cumplió con las funciones asociadas al cargo porque en teoría, ellos deberían haber velado porque los proyectos cumplan con la norma.
¿Cuál es la importancia de contar con esa norma para comenzar a desarrollar proyectos inmobiliarios?
Contar con un permiso de edificación es clave, y mi impresión es que en general en Chile los proyectos inmobiliarios cuentan con esta aprobación antes de partir.
La norma lo que hace es proteger el buen convivir de la ciudad; existen normas de distanciamiento para evitar que los edificios esté muy contiguos, hay normas de altura para evitar que, algunas contracciones le quiten el sol al resto de los vecinos y por tanto, hacer caso omiso a estas normas implica desproteger a la comunidad.
¿El problema radica en el plan regulador que tiene la comuna de Estación Central?
Mi impresión es que el problema está relacionado efectivamente con el plan regulador, pero además se mezcla con otros puntos.
La comuna de Estación Central se creó en el año 1985, a partir de “trozos” de otras comunas, y, por tanto, la norma adoptó en su momento la norma de dichas comunas. El problema es que actualmente esta norma heredada aún sigue vigente, ya pasados más de 30 años desde la creación de la comuna. Evidentemente estas normas están obsoletas, y no cuidas aspectos que hoy son sumamente relevantes.
Lo segundo y no menos importante es el cumplimiento de los protocolos de revisión y aprobación de permisos de edificación, que en este caso evidentemente no se cumplieron.
¿Los alcaldes deberían tomar este tema de actualizar los planes reguladores con mayor preocupación?
La actual Ley General de Urbanismo y Construcción obliga a que los planos reguladores sean actualizados al menos cada 10 años y aquí hemos tenido una sucesión de alcaldes, de distintos sectores políticos y ninguno le ha puesto el “cascabel al gato”. La preocupación recién se levanta a raíz de los problemas generados por estos casos. Hasta donde yo he podido revisar de este tema, el plan regulador vigente actualmente , está construido con un trozo de Santiago y otro de Quinta Normal. Estos dos instrumentos fueron creados en una época en donde muchas de las actuales problemáticas ni siquiera existían, por lo que evidentemente están obsoletas.
En el marco del déficit habitacional ¿pueden considerarse estos edificios para paliar los números negativos en materia de vivienda social?
En base a como hoy funcionan los programas de gobierno para viviendas sociales, creo que no es posible. Ahora bien, en la medida que se quiera impulsar una medida de este calibre creo que sería viable hacer las modificaciones a la normativa para que se pueda realizar.
¿De quién depende esa modificación a la normativa?
El gobierno tiene plena facultad de modificar los decretos que regulan la aplicación de los programas de subsidio. Si fuese necesario modificar alguna ley se necesitaría del apoyo del parlamento, lo que evidentemente complejiza la tarea. Yo creo que podría ser una buena solución al problema destinar dichas viviendas a cubrir el déficit habitacional, en especial considerando el crecimiento de dicho déficit en los últimos años.
Hasta donde entiendo, en el gobierno anterior del Presidente Sebastián Piñera se realizó un estudio que generó un plan para resolver esta problemática sin necesariamente demoler, pero hasta el momento este plan no se ha ejecutado.
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