Tasa de Descuento: la brújula financiera del rubro inmobiliario

Movido por el escenario político y económico que arrastra nuestro país desde hace unos años, ha generado que algunos sectores entreguen cifras desalentadoras. Esto ha creado un menor interés a la inversión.

Por: Renato Herrera Lagos

Hoy en día las tasas de descuento continúan afectadas, y pese a que ciertos sectores dedicados al turismo o renta residencial comienzan a mostrar un mínimo aumento, todavía existen subgrupos que no logran retornar sus cifras pre pandemia.

Las tasas de descuentos juegan un rol clave en la dinámica de sectores que mantienen la economía, por lo que producto de los vaivenes han sufrido incertidumbre y otras consecuencias. Cabe comentar que las Tasas de Descuento son un índice cuyo fin es ser “la principal referencia que utilizan los entes del mercado para evaluar una inversión”, según explica Álvaro Acosta, director de Finanzas Corporativas de Open BBK.

El ejecutivo advierte que “es el índice, podríamos decir financiero, que se aplica a un negocio de inversión y en este caso de carácter inmobiliario, es decir, es el porcentaje que el inversionista espera ganar con una inversión inmobiliaria. Con este índice podemos calcular cuánto es nuestra inversión conforme cuánto es nuestra expectativa de rentabilidad sobre esa inversión. En general, las tasas de descuento están de forma casi natural acordadas en las distintas áreas de los negocios inmobiliarios, áreas de renta, de desarrollo, etc”.

Para los expertos, las principales ventajas para analizar este tipo de datos, se relacionan con los parámetros que permiten aterrizar flujos de inversión. Acosta de Open BBK, menciona “no imagino que inversionistas estén invirtiendo a ciegas. Las ventajas son entonces evidentes, un inversionista puede parametrizar desde el inicio cuál será su rentabilidad aproximada, al menos en el Excel y contrastado con la evidencia empírica de los negocios en el rubro, y además, permite tomar decisiones con respecto a invertir o no y cómo hacerlo”.

Consultado sobre los factores claves en las tasa de descuentos inmobiliarias, recientemente el informe de BDO plantea que durante el tercer trimestre de 2022, dichos datos para el mercado inmobiliario presentaron fluctuaciones en producto de un fuerte aumento en la tasa libre de riesgo, en relación al trimestre anterior. Respecto a este punto, el informe señala que se debe considerar el efecto generado sobre todas las sub-industrias analizadas por un aumento de la tasa libre de riesgo que se da por un aumento continuo de la Tasa de Política Monetaria (TPM, por parte del Banco Central.

Asimismo, se plantea en el documento que el rango de tasas de WACC para el mismo tercer trimestre de 2022, se elaboraron gracias a los datos de estimaciones de betas (5 años mensuales), tasas libre de riesgo, premio por riesgo mercado, estructuras de endeudamiento industriales y spreads de crédito por sub- industria.

“Desde Octubre 2019, las tasas de descuento sufrieron muchas variaciones por el elemento atentados contra la propiedad privada, vacancias, aumento del costo de los seguros de los inmuebles y después con la pandemia estas tasas se modificaron fuertemente al alza sobre todo en sectores como oficinas y hotelería, el primero, porque la cuarentena obligó a abandonar los puestos de oficinas convencionales, y después, porque la población en el mundo adoptó el home office como una forma válida de trabajar”, aseguró Acosta.

Aspectos como el turismo que tuvo una vacancia mayor, producto de las restricciones sanitarias en el mundo, sumado a lo anterior, exigieron sectores como el de Renta Residencial y de bodegas que se favorecieron “el primero, porque las personas debían mantener sus hogares que además funcionaban como oficinas caseras, y segundo, porque en el caso de Chile la migración abultó la demanda de metros cuadrados donde vivir”, determinó el director de Finanzas Corporativas de Open BBK.

“es el índice, podríamos decir financiero, que se aplica a un negocio de inversión y en este caso de carácter inmobiliario, es decir, es el porcentaje que el inversionista espera ganar con una inversión inmobiliaria. Con este índice podemos calcular cuánto es nuestra inversión conforme cuánto es nuestra expectativa de rentabilidad sobre esa inversión.

Por otro lado, el mundo de las bodegas genera importantes números y cifras en el mercado inmobiliario, no solamente en Chile, sino que en la región completa. Para este segmento, la demanda de m2 tuvo un aumento considerable, ya que factores como el comercio electrónico contribuyó a la comercialización de productos, donde “el retail entró en la pandemia ya con una tendencia a la baja en sus ventas de forma presencial y un aumento de la demanda por las ventas online”, según Acosta.

Los inversionistas chilenos que mantenían inversiones en las áreas inmobiliarias de forma diversificada, es decir, en áreas de renta residencial, industrial, retail, vieron como las áreas residenciales e industriales, fueron las que de alguna forma subvencionan a las áreas del retail que disminuyó su capacidad de pago y por ende sus tasas de morosidades y vacancias.

Respecto a la consideración sobre este tipo de estrategias y el impulso al mercado inmobiliario a la hora de generar un impacto a futuro, Álvaro Acosta señala: “El mercado es quién demanda o no por inversiones en el rubro, si suben las tasas de descuento habla de un mercado deprimido o con una demanda baja, si por el contrario, las tasas de descuento bajan, habla de una demanda sana y competitiva. Es decir, en este último caso hay una gran cantidad de inversionistas comprando o invirtiendo en productos inmobiliarios y, por lo tanto, los precios de compra suben y sus rentabilidades bajan. En el primer caso no existe mucho interés por comprar o invertir y los precios de compra bajan y las rentabilidades que se les exigen, bajan”.

Para el ejecutivo si pensamos en la manera cómo lograr regularizar el mercado inmobiliario, en Chile necesitamos “certeza y disminución del costo del financiamiento”, indicando que es justamente eso “lo que el programa de Gobierno del actual Presidente y la estrategia de todos sus ministros no aporta, como olvidar cuando el actual Ministro de Economía decía en campaña que ´para nadie era sorpresa que ellos aportarían inestabilidad al País´, bueno, estamos viviendo precisamente las consecuencias de esos objetivos e ideologías”, sentencia Acosta.