La SCS 137.871-2022, caratulada como “Inmobiliaria LTO con Municipalidad de Providencia”, advierte la manera cómo las DOM municipales ven proyectos inmobiliarios de larga data.
Por: Renato Herrera Lagos
La historia se remonta a 1981, cuando la Inmobiliaria LTO obtiene dos permisos de edificación para la construcción de dos torres en la comuna de Providencia. Lugar estratégico pues en la actualidad, la estación Tobalaba (Luis Thayer Ojeda poniente) se encuentra a metros del proyecto.
Los permisos en cuestión, son supuestamente otorgados en virtud de lo dispuesto en el artículo 63 de la Ley General de Urbanismo y Construcción que da cuenta de la fusión de dos o más terrenos en uno solo tendrá un beneficio de mayor densidad, a través de aumentar el coeficiente de constructibilidad del predio en un 30%. Cuando resulten terrenos de 2.500 m2 o más, podrán acogerse a los beneficios que otorga el concepto de “Conjunto Armónico”.
Así, la empresa mencionada logra construir una de las torres colindante a Luis Thayer Ojeda, unidad pensada en ese proyecto. Con el tiempo, caduca el permiso del otro, lo que da cuenta de la pronta caducidad de los permisos.
Consultamos a la DOM de la municipalidad de Providencia, señalando vía comunicado que: “El permiso caducará automáticamente a los tres años de concedido si no se hubieren iniciado las obras correspondientes o si éstas hubieren permanecido paralizadas durante el mismo lapso. Una obra se entenderá iniciada una vez realizados los trazados y comenzadas las excavaciones contempladas en los planos del proyecto. Art. 1.4.17 de la O.G.U.C”.
En 2021 con el propósito de construir la segunda torre, la inmobiliaria solicita nuevamente el reconocimiento de la fusión con beneficio de densidad, cuestión que es rechazada por la DOM de Providencia. En ese sentido, la empresa “reclama ilegalidad”, según consta en el documento de la demanda.
El caso, al llegar a la Corte de Santiago, está acoge la reclamación, por considerar que las resoluciones impugnadas no están lo suficientemente motivadas, ni explican las razones que llevan a entender que la Municipalidad no puede acceder a lo solicitado.
El revés de la DOM
Tras la reclamación de la firma constructora y la orden de la Corte de Santiago de acoger la reclamación, dicha sentencia deja sin efecto las resoluciones, pero, eso sí, sólo ordena a la autoridad emitir un pronunciamiento concreto y razonado para explicar el rechazo de la fusión del predio a construir. Tras eso, el reclamante recurre de casación en el fondo y la Corte Suprema indica.
En un párrafo advierte que “(…)El arbitrio es inviable pues se erige sobre hechos que no fueron determinados por los sentenciadores (que para el otorgamiento de los permisos originales se haya contemplado el beneficio del 30% de densidad por fusión de roles, y que los estacionamientos de una torre están construidos dentro del terreno de la otra”.
Sobre la labor del tribunal de casación, se ha resuelto reiteradamente que “[…] las sentencias se construyen estableciendo hechos sobre la prueba rendida, prueba que debe ser analizada por el tribunal de la instancia de acuerdo a normas que le indican los parámetros de valoración. A los hechos así establecidos se les debe aplicar la ley para solucionar el conflicto, y es justamente esta labor de ley que puede ser revisada por un tribunal de casación” (considerando Séptimo).
Rodrigo Aravena, Director Comercial de AGS Visión Inmobiliaria, advierte que este tipo de casos ocurren ya que “Las Direcciones de obras tienen un plazo máximo de 30 días para rechazar o formular observaciones, a los permisos de obras que se ingresen por medio de un particular”.
“Sea ésta fusión, subdivisión, anteproyecto o permiso de edificación. Si se formulan observaciones, el particular debe responderlas en un plazo no superior a 60 días desde que se hubieran formulado estas. Y posteriormente al reingreso, el Municipio tiene otros 15 o 30 días (dependiendo de sus contenidos) para finalmente rechazar o aprobar la materia solicitada” asegura Aravena.
Sobre el mismo punto, el ejecutivo de AGS Visión inmobiliaria comenta que al respecto, hay que hacer notar dos temas que no tienen relación con el caso citado, pero sí son una constante en cuanto al quehacer de las Direcciones de obras.
El primero de ellos, señala Aravena, da cuenta que “las Direcciones de obras no están respetando estos plazos consignados en la Ley General de Urbanismo y Construcciones. (Art. 118). Alegando exceso de expedientes, los procesos de revisión demoran en promedio entre dos y seis meses para recibir las primeras observaciones”.
Por último, respecto al segundo, el ejecutivo señala que “si bien el acto de fusión de un predio no caduca, si poseen caducidad los permisos de edificación, por lo que una edificación que no se ha iniciado su ejecución más allá de tres años, pierde su vigencia y por ende, no cuenta con autorización para edificarse, debiendo ingresarse un nuevo proyecto de edificación. Por lo poco que leí de los antecedentes citados, este pudiera ser el caso del edificio aludido en el recurso de casación”.
No hay premio de densidad ni por fusión ni por conjunto armónico. Nunca ha habido ese premio. El premio es de constructibilidad, es decir, que se puede construir un 30% más (50% en otros casos), no que se puede hacer un 30% más de unidades de vivienda que determina la zona del plan regulador.