Reporte Oficinas: mercado presenta mejoras de cara al 2023

El informe de la firma con presencia en Chile muestra cifras que hablan de un repunte, mejoras que se han generado gracias a factores externos y una solidificación del mercado “fly to quality” y la baja en la producción en comparación al período anterior.

Por: Renato Herrera Lagos

Un reciente informe de la consultora Global Property Solution (GPS) entrega las principales observaciones del mercado global de oficinas en el 3er y 4º trimestre del 2022 y, también una mirada sobre cómo se gestará su comportamiento de cara al 2023.

Las cifras demuestran claramente que tras los dos años de restricciones sanitarias, que obligaron a cambiar los hábitos de la vida diaria, el reciente 2022 marcó un punto de inflexión que supone nuevos desafíos para el mercado de oficinas en nuestro país.

En el marco de una desaceleración económica que afecta al país desde el tercer trimestre de 2022, que anota durante noviembre una contracción del -2,53%, sumado a una tasa de desocupación anual que se ha mantenido sostenida en torno al 7%, el mercado de oficinas clase A/A+ de la RM, ha experimentado un alza en sus niveles de vacancia del 22 % en los últimos 12 meses.

Para 2023 el Banco Central proyecta que la economía nacional estará en recesión, lo que representa un desafío para los actores que participan en esta clase de activo. Se espera que se mantengan las estrategias desplegadas durante el año para ocupar los espacios disponibles, aumentando las expectativas al desempeño de los nuevos ingresos de oficinas que se pronostican para el 2023.

Al cierre del último trimestre de 2022 en el mercado de oficinas clase A+/A en Santiago, registra una recuperación en sus niveles de consumo, lo que se traduce en una vacancia para el período del 11,92%, representando una disminución del 3,16% en comparación al tercer trimestre. En paralelo, la producción al cuarto trimestre asciende a 5.250 m2, correspondiente al ingreso de la primera etapa de un proyecto ubicado en el Corredor de El Bosque, superficie que se incorpora parcialmente colocada.

Por su parte, la absorción presenta 14.845 m2 en su indicador global, donde seis de los ocho Corredores registran indicadores positivos, destacando los Corredores de Providencia y El Golf. En referencia a los precios, estos se mantienen estables, ponderando 0,51 UF/m2, precio que se ha mantenido durante todo el año 2022.

Luego de que la vacancia del mercado de oficinas clase A+/A alcanzara durante el tercer trimestre máximos históricos, este indicador se recupera, lo que se explica en parte gracias al positivo resultado de las estrategias comerciales desplegadas por los actores del mercado, con condiciones de negociación más favorables por parte de los propietarios, la oportunidad del “fly to quality” y a una baja en la producción en comparación al período anterior. Con todo lo anterior, la absorción del año 2022 contabiliza -6.488 m2, presentando una importante recuperación frente a los -95.901 m2 observados durante 2021.

“Según nuestro último informe de oficinas al 4to trimestre de 2022, vemos que la tasa de vacancia muestra una leve disminución, pero no vemos que esta tasa de vacancia baje considerablemente durante todo el año 2023, por lo que se mantendría en niveles de 2 dígitos, no obstante que vemos que el mercado de arriendo de oficinas se ha activado en los arriendos de espacios entre 150 y 300 m2 de oficinas que se encuentran habilitadas e idealmente amobladas, lo que significa que las empresas se encuentran tomando decisiones de adaptarse a su nueva economía de escala y tomando oportunidades de mejores oficinas lo que llamamos “Fly to Quality”, indica Francisco Rojas, Director Ejecutivo de GPS Property

En el informe además se detallan los principales corredores y la participación del mercado en ciertos sectores de la Región Metropolitana (ver gráfico), donde claramente el sector oriente lleva la batuta en ese sentido. Con un stock total de 2.631.211 m2 construidos, analizando el comportamiento de la vacancia por Corredor, se observa que la mayoría presentan disminuciones en sus niveles de vacancia, en donde destacan El Golf, Providencia y Vitacura con un retroceso de 25,1%, -13,1% y 12,4% respectivamente con respecto al trimestre anterior. Mientras que los corredores de Apoquindo Oriente y Estoril Oriente son los únicos donde aumenta la vacancia en un 24,5% y 4,3%, respectivamente.

Las estrategias por parte de los propietarios, y el retorno casi por completo a la presencialidad, han favorecido durante este período el comportamiento de la vacancia, observándose el mejor desempeño de este indicador durante 2022.

“Según la información que nos entrega nuestro informe, vemos que las vacancias están disminuyendo principalmente en la comuna de Las Condes (El Golf / Nueva Las Condes) y Providencia, por lo que podemos proyectar que debería ser estos subcentros los que mantengan la tendencia a la baja y los subcentros que presentan mayores índices de vacancia actualmente, donde se deberían de producir oportunidades para motivar a la demanda a que arrienden espacios en esos subcentros”, señala Rojas..

Desde el punto de vista anual, la tasa de vacancia no detiene su tendencia al alza, donde en últimos 4 años ha duplicado este indicador, pasando de 5,09% en 2019 al 11,92% al cierre de 2022. Se espera que durante 2023 se mantenga por sobre los dos dígitos, debido al escenario económico proyectado y a los nuevos edificios que ingresaran al mercado.

Absorción y evaluación histórica del mercado

Después de un trimestre con una elevada absorción negativa, el cuarto trimestre de 2022 registra índices positivos de 14.845 m2, con registros favorables de consumo en la mayoría de los Corredores, donde Providencia nuevamente destaca registrando por segundo trimestre consecutivo una absorción positiva, acumulando entre el tercer y cuarto trimestre 11.157 m2, por otra parte, y a pesar de que algunos de sus Corredores presentan una absorción negativa durante el período, la comuna de Las Condes cierra el año con una absorción positiva de 6.149 m2, recuperando sus niveles de consumo similares al primer y segundo trimestre.

Con todo lo anterior, la absorción del año 2022 contabiliza -6.488 m2, presentando una importante recuperación frente a los -95.901 m2 observados durante 2021.

En cuanto al comportamiento de la absorción en 2023, esta dependerá de las nuevas incorporaciones al stock en el mercado y a las estrategias que utilicen los propietarios para atraer a nuevos ocupantes en los espacios de oficinas actualmente vacantes.

Precio de arriendo oficinas clase A+, A y Producción futura

Los valores de arriendo al último trimestre de 2022 se mantienen estables, ponderando durante todo el presente año 0,51 UF/m2. Analizando los valores por corredor, El Golf presenta el precio promedio más alto del mercado con 0,575 UF/m2, seguido por Nueva Las Condes con 0,574 UF/m2, siendo este último el que concentra el mayor aumento respecto al período anterior con un 4,5%. En la misma línea, el corredor de Santiago posee el precio promedio más bajo del mercado con 0,37 UF/m2, experimentado una disminución del 3,8% en los últimos 12 meses.

Luego de 3 años de baja sostenida en el precio de arriendo, se aprecia que en los últimos 12 meses se han estabilizado tendencia que se espera que se mantenga durante 2023. Además se espera que los corredores ubicados en la comuna de Las Condes y Vitacura continúen con los valores más altos.

Durante el presente período se incorporan en el corredor de El Bosque la primera liberación de superficie de 5.250 m2, correspondientes a la primera recepción parcial del Proyecto Mercado Urbano Tobalaba (MUT), totalizando 55.677 m2 en 2022. Las Condes concentra la mayor parte de la superficie ingresada con un 55% del total, seguido por Vitacura, Santiago y Providencia con 16%, 15% y 14%, respectivamente.

En cuanto a los proyectos futuros, se detectaron 112.134 m2 que actualmente se encuentran en construcción, los cuales se espera que se incorporen al mercado durante 2023 y 2024. Del total de superficie en construcción el la mayor parte de dicha producción se ubica en la comuna de Las Condes.