El concepto de Reconversión, se ha transformado en una solución a la escasez de departamentos en Nueva York, usando principalmente al mercado de oficinas y su vacancia.
Por: Renato Herrera Lagos
Las autoridades municipales en Nueva York miran con buenos ojos la labor que están desarrollando algunos profesionales ligados al rubro inmobiliario y que se relaciona directamente con reconversiones de oficinas a departamentos, una forma de “convertir limones en limonada”, dicen algunos, con la esperanza de paliar la escasez crónica de viviendas en un sector del vecino país, muy regulado y donde la nueva construcción por parte de las empresas se ha visto notoriamente lenta y cara. La escasez es tan grande que en enero el arriendo medio mensual de un departamento en Manhattan aumentó un 15% con respecto al año anterior, hasta alcanzar la cifra récord de US $4.097.
Este desorbitado costo de la vivienda en Nueva York ha sido el principal responsable de la crisis inmobiliaria que tienen los “sin techo”, ¿podríamos decir que el fenómeno se repite en nuestro país con “las carpas”? Lo concreto es que, según reportó Financial Time, un grupo de expertos designado el año pasado por el alcalde Eric Adams son los encargados de trabajar para concebir una “nueva” ciudad de Nueva York. Así lo indicaron las reconversiones como una de las principales prioridades y ha recomendado incentivos fiscales y cambios en la zonificación para acelerarlas.
“La necesidad de vivienda es acuciante y la oportunidad que ofrece el espacio de oficinas infrautilizado es evidente: sabemos lo que tenemos que hacer”, declaró Adams en una reunión de líderes cívicos celebrada en enero.
Recientemente, el alcalde Adams, ha comentado otras maneras para facilitar y agilizar la construcción de viviendas en Nueva York. Incluso algunos miembros del panel de expertos dudan de que las reconversiones vayan a crear muchas viviendas asequibles, o ninguna, sin generosas subvenciones públicas. En cualquier caso, hay innumerables razones -desde la arquitectura hasta la economía- por las que las reconversiones han sido tan poco frecuentes y por las que la mayoría de los promotores inmobiliarios de Nueva York han encontrado formas más fáciles de ganar dinero.
“Es casi como una operación”, describe Berman su minucioso trabajo. Parece desconcertado por la repentina expectación que ha despertado. “Hace cinco años, la gente me miraba como si tuviera dos cabezas”, observa. “Las conversiones no estaban tan extendidas. Pero ahora ha llegado su momento”.
Al paralizar la ciudad Nueva York, los expertos advierten que se detuvo la forma como las personas trabajaban y vivían, dejando de sostener oficinas, a sus propietarios e incluso la estructura habitual de una ciudad que al parecer, sí duerme. Era habitual ver en el Metro a caravanas de trabajadores desplazarse por la mañana a los distritos comerciales centrales, como Midtown y Lower Manhattan, y regresar por la tarde.
Fue mucho tiempo (post pandemia) que los bróker o agentes inmobiliarios soñaban con reactivar sus negocios y que los trabajadores volverían a sus oficinas, los cinco días a la semana y así, la vida volvería a la normalidad. Pero ahora la mayoría acepta que los días anteriores a Covid han pasado y que el trabajo a distancia ha llegado para quedarse.
Al respecto, Natalia Zúñiga, directora de marketing y comunicaciones de Randstad, señala que es natural el agotamiento físico y mental que están viviendo las personas, puesto que desde que se inició la pandemia cambió el escenario para trabajar.
“Por una parte, quienes han estado con home office durante un tiempo prolongado sienten que el encierro ha afectado su salud mental y varios estudios revelan que teletrabajar bajo las actuales condiciones ha difuminado los límites entre lo personal y lo profesional, haciendo que la jornada laboral entre en conflicto con la vida familiar”, sostiene.
“El genio ha salido de la botella”, reconoce a Financial Time, Scott Rechler, consejero delegado de RXR, uno de los principales promotores inmobiliarios de la ciudad. En esta era emergente, los edificios más nuevos y modernos siguen alcanzando alquileres récord. Pero sus muchos competidores anticuados y mediocres pierden rápidamente inquilinos y pierden valor.
Según estimaciones aproximadas de Berman, esa clase baja podría abarcar alrededor del 20% de los 460 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas de Nueva York. Por tanto, las opciones para los propietarios consisten en gastar dinero para embellecer las oficinas obsoletas y esperar que vuelvan a ser competitivas, reconvertirse o cederlas a los oferentes. Para los inversores, las reconversiones residenciales tienen una lógica clara, según Max Herzog, director gerente senior de JLL, la empresa de servicios inmobiliarios.
El precio de los edificios de oficinas en NY cae fuertemente, proyectos multifamily se transforman en la “vedette” del mercado inmobiliario en la ciudad de las luces, básicamente por ser muy rentables para los inversionistas, ya que los arriendos han superado los precios anteriores a la pandemia.
Según declaró Vishaan Chakrabarti, arquitecto y miembro del grupo del alcalde Adams al Financial Time, “Es muy difícil crear nueva oferta residencial en esta ciudad. Realmente, una de las únicas formas de aportar nueva oferta a la ciudad es reconvertir estos edificios.Tienen el potencial de sembrar la vida residencial en bastiones corporativos como Midtown Manhattan”, advirtió.
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