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27 octubre, 2023 /

Reciclaje Inmobiliario: ¿Nueva tendencia urbanística o “reciclar” para reubicar?

Para los expertos, esta tendencia se asimila a una reurbanización, es decir, a la reconstrucción o alteración de una propiedad que ya está en uso.

Por: Renato Herrera Lagos

La primera vez que escuché de este término, fue en un foro de inversión en Real Estate, dónde se enseñaba las bondades de invertir en unos proyectos en Miami y cómo la legislación ayudaba a mejorar edificios o viviendas deshabitadas; cambiarles su uso y poder “reciclar” ese espacio.

Tras el término de la pandemia y la vuelta a la normalidad producto del estallido social, es sabido que muchas empresas, arraigadas históricamente en el centro de Santiago, decidieron cambiar sus direcciones y continuar con su labor en, por ejemplo, el sector oriente de Santiago, los caso son emblemáticos y quiera o no, han sido una “piedra en el zapato” para el mandato de la alcaldesa Irací Hassler.

Y la pregunta que siempre nos hemos hecho, es ¿qué pasará con los edificios que están vacíos?

Se habló de usar oficinas, cambiar el uso de suelo y transformarlas en viviendas que aporten a las cifras del Gobierno respecto a las 260.000 viviendas que pretenden disminuir un número significativo de “sin casas” que por diferentes razones han usurpado terrenos y se han instalado en tomas.

Para la Real Academia Español, el término “Reciclar” dice relación a “someter un material usado a un proceso para que se pueda volver a utilizar”, “pero no sólo se refiere a dar un segundo uso a los materiales, sino que también abarca la transformación o cambio de los mismos”, advierte el abogado de COHLERS+PARTNERS, Eduardo Ricci.

En ese contexto, y llevándolo netamente al sector inmobiliario, el término podría atribuirse a darle una segunda vida o uso a inmuebles que originalmente tenían un destino específico, ya sea comercial o industrial, y que ahora se modifica a uno diferente, por ejemplo, habitacional, lo que se discutía en meses atrás.

Ricci plantea que “como consecuencia de esto, el reciclaje inmobiliario se asimila a una reurbanización, es decir, a la reconstrucción o alteración de una propiedad que ya está en uso. Con esto, se trata de dar una segunda oportunidad a propiedades urbanas o industriales que se han quedado obsoletas, vacías o subutilizadas, dándoles un nuevo uso. Lo cierto es que, desde hace no mucho, se está viendo en Santiago esta tendencia hacia una transformación de lo comercial o industrial a habitacional”.

Consultado sobre las ventajas del reciclaje inmobiliario pensando en un país como Chile y cómo se debiera analizar esta situación, el jurista de COHLERS+PARTNERS, plantea que “dichas ventajas del reciclaje inmobiliario son muchas y muy variadas, en especial para Chile. Así, el análisis debe pasar necesariamente por comprender que este tipo de negocio ayuda a disminuir el uso y gasto de nuevas materias primas y evita el desperdicio de materiales que pueden volver a utilizarse”.

Una observación interesante, si pensamos que por estos días son muchos los que buscan, con sus desarrollos tecnológicos, apalear el uso de las materias primas, razón que esgrimen otros, respecto a la dificultad que tiene el actual mercado inmobiliario y sus desarrolladores.

Junto a eso, y en la misma sintonía, Ricci advierte que “lo que se convierte en un modelo sostenible y de economía circular, que facilita la reducción de la huella de carbono al disminuir la contaminación del aire y del agua, contribuyendo también con la disminución del calentamiento global, pues el uso de energía es menor lo que conlleva a una disminución de las emisiones de gases de efecto invernadero; reactiva la economía y en especial la industria de la construcción, dando posibilidades a PyMEs (pues las grandes empresas constructoras no necesariamente se ven motivadas en este tipo de proyectos) de actuar como mandantes, lo que genera más empleo.

En concreto, todo esto, si bien es relevante, no es suficiente, pues estima el abogado especialista en negocios, derecho comercial, corporativo, inmobiliario y regulatorio. Resolución de negociaciones complejas de alto patrimonio, “el foco de especial atención para un mejor análisis de todo el potencial que tiene este “reciclaje” está dado en que es un sistema de inversión apto para todo tipo de bolsillos, no solo para inversores locales de alto presupuesto o extranjeros, por lo que una masificación del mismo, permitirá todas las bondades antes señaladas”.

Las ventajas de aplicar reciclaje a gran escala

Sin lugar a duda que las ventajas de aplicar el reciclaje inmobiliario a gran escala en una ciudad o país son muchas, algunas de las más importantes, se relaciona a contribuir a disminuir el uso y gasto de nuevas materias primas y evitar el desperdicio de materiales que pueden volver a utilizarse.

Ejemplo claro de lo que realiza, por ejemplo, la Inmobiliaria Echeverría e Izquierdo, quienes, en sus procesos, y han sido destacados por ellos, presentan innovadoras soluciones en materia de trabajo consciente, sostenible y apegado a las normas internacionales.

En todo modelo de sostenibilidad y de economía circular, debe permitir mayores posibilidades de diseños, estilos y personalización de los mismos, lo que posibilita darle un aire nuevo a un espacio desde el punto de vista arquitectónico.

“Revitaliza, actualiza o rejuvenece el aspecto de zonas deshabitadas con lo que se consigue otorgar una identidad propia en lugares carentes de vida urbana o de barrio”, es lo que plantea Ricci.

Contribuir a la reducción de la huella de carbono al disminuir la contaminación del aire y del agua, contribuyendo también con la disminución del calentamiento global. El uso de energía es menor lo que conlleva a una disminución de las emisiones de gases de efecto invernadero.

Es un sistema de inversión apto para todo tipo de bolsillos, no solo para inversores locales de alto presupuesto. Eso sí, se requiere investigar a fondo para encontrar inmuebles que se adapten a las necesidades de un pequeño o mediano inversor.

Sin embargo, la principal traba de este tipo de proyectos es legal/administrativa, por cuanto exige cambiar el destino o uso de suelo donde se encuentra el inmueble; y, como consecuencia, los requerimientos o exigencias técnicas mínimas de este tipo de proyectos, como, por ejemplo: aspectos de constructibilidad, densidad, habitabilidad y de otros servicios que deben adaptarse al nuevo destino del mismo, por ejemplo: eventuales permisos ambientales, de impacto vial, etc.

En lo relativo a las trabas legales o administrativas que debe enfrentar este tipo de proyectos, Eduardo Ricci, señala que “vistas las ventajas y beneficios de este modelo de negocios, cabe agregar también que el reciclaje revitaliza, actualiza o rejuvenece el aspecto de zonas deshabitadas con lo que se consigue otorgar una identidad propia en lugares carentes de vida urbana o de “barrio”, permitiendo grandes posibilidades de diseños, estilos y personalización de los mismos, dándole así un aire nuevo a un espacio desde el punto de vista arquitectónico”.

“Lamentablemente, a mi modo de ver las cosas, este reciclaje se encuentra con dos tipos de trabas (y descartando el principal de los problemas, que es el de obtención del financiamiento): La primera, legal; y la segunda, administrativa”, argumenta el jurista.

En lo legal, solo decir que este tipo de inversión o proyecto, carece de un tratamiento especial en la ley del ramo y su ordenanza, por lo que, cualquier permiso tendiente a la modificación de uso, capacidades, destinos y obras de ese proyecto, debe regirse como cualquier otro proyecto de construcción común, lo que no siempre es lo ideal, pues recordemos que el reciclaje parte de la base de una obra ya existente, construida, que solo requiere de refacciones menores 

Hablemos de permisología

Sin duda uno de los temas más relevantes en este 2023 ha sido el concepto de permisología, a sabiendas de que este “concepto” es un dolor de cabeza para muchos.

Así lo señaló recientemente, Pilar Jiménez, experta en Políticas Públicas Urbanas, y actual directora ejecutiva de Urbano consultores y dirige el Centro de Estudios Territoriales de la Universidad de los Andes, quién planteó en el podcast de Frontal Trust, denominado “Ciudades en crecimiento: ¿cómo abordamos la metamorfosis urbana? El laberinto de permisos en Chile y su impacto en los proyectos inmobiliarios”, planteó que es un tema con evidencia respecto a un problema.

Así aparece en un informe del 2023 que realizó la Comisión Nacional de Evaluación y Productividad, documento encargado por el Gobierno donde se estudiaron los permisos sectoriales prioritarios para la inversión. En el estudio se habla de que existen 309 permisos sectoriales que los proyectos tienen que lograr aprobar para salir adelante y de estos al menos 63 están en ruta crítica.

“Es un escenario donde tenemos realmente un terreno muy difícil de transitar para quien quiere llevar adelante un proyecto y en el fondo no son solo permisos que uno obtiene en la Dirección de Obras Municipales, sino que en muchas otras reparticiones públicas”, señala Jiménez.

Esto nos lleva a recordar, información obtenida por Colliers que se realizó un ranking de trámites para el desarrollo de proyectos inmobiliarios y en ese informe se evidencia que al menos en la Región Metropolitana, el promedio es de 464 días para aprobar un proyecto inmobiliario y esto en algunas regiones de Chile como O’Higgins o Los Lagos e incluso mayor llegando hasta 536 días.

“Claramente estamos en un escenario muy complejo y ahí es muy atingente hacerse la pregunta sobre ¿por qué ocurre esto” Lo que yo diría es que tenemos en Chile un contexto regulatorio sumamente confuso donde vemos que hay una superposición de normas, por ejemplo, tenemos a la Ley General de Urbanismo y Construcciones con su ordenanza que sin duda es un cuerpo legal muy importante, pero, además, tenemos otros 30 cuerpos legales que influyen en el desarrollo de proyectos. Es una normativa muy prolífica que obviamente está en muchos aspectos descoordinada y por otro lado tenemos muchas facultades dispersas”, advierte Jiménez.

En ese mismo orden, Ricci señala que, para él, en materia de permisología administrativa, “para lograr lo anterior, se requieren una gran cantidad de permisos, autorizaciones y/o estudios e informes previos de los más diversos, tomando muchos de ellos en su tramitación y obtención, largos períodos de tiempo, por parte de las distintas autoridades que, por su ámbito de acción o competencias, tienen facultades de intervenir. No solo me estoy refiriendo a aquellos permisos de carácter municipal, propios de una Dirección de Obras, como serían los permisos de obra, sea nueva o menor, o de cambio de uso del suelo, por ejemplo; sino que en ciertas oportunidades y en atención a las características propias y especiales del proyecto, podrían intervenir otros organismos públicos, tales como el Consejo de Monumentos Nacionales; Seremis; autoridades de transporte, sanitarios, medioambientales; entre otros muy variados, que terminan por desincentivar al inversionista de estos proyectos”.

Finalmente, respecto al panorama actual y la voluntad por parte de inmobiliarias o Gobierno de trabajar este concepto, pensando en el déficit habitacional existente en Chile y las regiones, el abogado Ricci advierte que “Creo que, tanto las inmobiliarias como el Gobierno, están más enfrascados en sus propios problemas que en ponerse a conversar para encontrar otros mecanismos que ayuden en la solución del déficit habitacional que les afecta a ambos. Los primeros, en tratar de vender el stock de viviendas nuevas que poseen, las que según estudios recientes alcanzarían a más de 100.000 de este tipo y, por otro lado, el Gobierno intenta promover mediante incentivos tributarios menores, la compra de ellos, para reactivar la industria de la construcción”.

El problema de los incentivos

Fue hace unos días que el ministro Mario Marcel, daba cuenta de la última gran idea para incentivar a una clase media sumamente golpeada por las cifras que auguran, una “tormenta perfecta” como lo hemos visto anteriormente.

Un subsidio o beneficio tributario en forma de crédito reembolsable, para personas que compren una vivienda nueva, en torno al $ 1 millón durante un plazo de cinco años, que trajo muchas “cuñas” en el sector y no fue abordado nuestro tema central de la utilización de beneficio para inmuebles “reciclados”

“El beneficio posee ciertos requisitos, como ser viviendas construidas nuevas y con recepciones hasta cierto período de tiempo, con lo que, en principio, este tipo de proyectos de reciclaje podrían quedar fuera (como siempre, va a depender de la interpretación que se haga de ellos y en especial, por el SII al momento de la devolución del monto del subsidio). Pero en general, un problema como este (el déficit habitacional) requiere de un análisis más profundo tendientes a obtener varios mecanismos que permitan a la mayor cantidad de personas solucionar su carencia o deseo habitacional. La experiencia me ha demostrado que “un solo camino no lleva a Roma”, comenta Ricci.

“La gente de todas las clases o estratos quiere y pide posibilidades de elección y selección en esta materia. Por ello, potenciar y facilitar el mecanismo y la permisología administrativa del reciclaje inmobiliario, es relevante teniendo en miras el propósito último, que es terminar con el déficit habitacional”, indica el abogado COHLERS+PARTNERS.

Evidentemente, estas consideraciones son esenciales y deben analizarse con anterioridad a la toma de cualquier decisión al respecto. Por eso es importante hacer un estudio previo del proyecto para ver si se adapta a las nuevas necesidades de inversión. En todo caso y a pesar de estos inconvenientes normativos, hoy en día puede resultar un negocio atractivo y conveniente.

“El reciclaje inmobiliario es sin duda, una renacida tendencia urbanística, pero resulta innegable que es un modelo de negocios que siempre ha existido, ahora, en su versión “2.0”; pues quizás estemos más acostumbrados a verlo en una modalidad de transformación “vivienda-comercio” y no a la inversa, como es la tendencia actual”, sentencia Ricci. 

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