Es Master en Planificación Urbana, Universidad de Washington, Estados Unidos. Arquitecto de la Pontificia Universidad Católica de Chile y actualmente es la Directora del Centro de Estudios Territoriales de la Universidad de los Andes. En conversación con El Diario Inmobiliario, Pilar Giménez repasa uno de los temas más importantes en la agenda del sector.
Por: Renato Herrera Lagos
El concepto de “permisología” hace referencia a los procesos burocráticos para obtener los permisos que acreditan el desarrollo de un proceso de inversión. Este problema ha generado constante debate en la discusión público-privada, debido a que es conocido por generar problemas en los plazos de otorgamiento de permisos (e incumplimiento de estos), además de problemas de coordinación entre diferentes servicios.
Y ese efecto lo hemos visto fuertemente arraigado en las inversiones, donde para muchos investigadores este concepto podría tener efectos negativos sobre los proyectos de inversión cuando es excesiva, además de demorosa. También, respecto a la abundancia de trámites y los retrasos asociados con la obtención de permisos no solo desaceleran la inversión, sino que también pueden disuadir a individuos o empresas de invertir, especialmente considerando los costos involucrados. Incluso, esto puede afectar adversamente tanto la inversión local como la inversión extranjera directa.
Según Pilar Giménez, toda persona o empresa que esté considerando desarrollar un nuevo proyecto de construcción, requiere conocer cuál será el costo de su proyecto y cuánto tiempo se demorará en obtener las autorizaciones y construirlo.
Hace unos meses, el expresidente Eduardo Frei comentó: “La permisología nos está matando”, haciendo referencia a la enorme cantidad de trámites que se requiere en Chile para la aprobación de un proyecto de inversión. ¿Concuerda con esas afirmaciones?
En Chile hay un diagnóstico bastante compartido respecto a que tenemos un contexto regulatorio extremadamente complejo.
Especialmente, en los últimos 10 años, la normativa que rige a los desarrollos inmobiliarios ha experimentado una serie de cambios, con nuevas leyes, cambios reglamentarios y continuas interpretaciones por parte de diversas autoridades sectoriales, incluida la Contraloría General de la República, a través de circulares, oficios y dictámenes, lo que ha generado un escenario en el cual se hace cada vez más difícil la obtención de los permisos necesarios para llevar adelante todo tipo de proyectos.
Estos permisos no solo se refieren a aquellos que se solicitan en las Direcciones de Obras Municipales, sino que a muchos otros que son otorgados por ministerios sectoriales.
Esto es confirmado por las cifras que han reportado diversos estudios. De hecho las estadísticas muestran que los plazos promedio de tramitación por región superan con creces un año completo.
Concretamente, ¿cómo se reciente el mercado inmobiliario respecto a la tramitación de permisos?
Toda persona o empresa que esté considerando desarrollar un nuevo proyecto de construcción, requiere conocer cuál será el costo de su proyecto y cuánto tiempo se demorará en obtener las autorizaciones y construirlo.
Lamentablemente estos dos elementos se vuelven inciertos cuando tenemos un escenario regulatorio confuso y discrecional, pues no es posible visualizar realmente cuáles serán los costos del proyecto asociados, por ejemplo, a las mitigaciones viales o ambientales del proyecto. Tampoco es posible, en el escenario actual, tener certeza respecto de los plazos de tramitación y aprobación del proyecto, pues no se cumplen los plazos legales, lo que tiene implicancias financieras muy relevantes para quienes quieren llevar adelante inversiones.
A esta falta de claridad se suma el debilitamiento de la certeza jurídica de los proyectos aprobados, ya que éstos pueden ser cuestionado e invalidados en etapas avanzadas de las obras, o incluso luego de que están terminados. Así, observamos que, en Chile, las complejidades en la tramitación de permisos finalmente desincentivan las inversiones y paraliza muchos proyectos.
A su juicio, ¿Por dónde pasa la solución a un problema que aqueja a muchas empresas y ha liquidado a otras?
El problema de la permisologia es multifactorial. Hay varios nudos críticos que es necesario abordar. Por ejemplo, la normativa está mal formulada y excesivamente compleja y dispersa. Los instrumentos de planificación están obsoletos. Hay una gran cantidad de actores con supuestas facultades interpretativas. Tenemos mecanismos de reclamación que no son efectivos ni en forma ni en plazo. Existe falta de sanciones ante el incumplimiento de los plazos legales. Falta estandarización de procesos en las DOM y organismos sectoriales, falta de profesionales correctamente capacitados en los organismos públicos y falta de incorporación de mejores tecnologías y digitalización de procesos.
Así para abordar el problema en la tramitación de proyectos, se requiere avanzar en una gran diversidad de temas. Además, necesitamos también reconstruir la confianza público – privada, que por estos días está tan dañada.
¿Cuánto le importa la certeza jurídica al sector inmobiliario, de cara al 2024 y con proyecciones más bien “austeras”?
Sin duda que para tomar la decisión de llevar adelante un proyecto inmobiliario o de otro tipo, es fundamental tener claridad respecto de las reglas del juego. Es necesario saber cuáles van a ser los costos involucrados y cuánto tiempo me voy a demorar en obtener los permisos, construir y comenzar la venta u operación.
En el escenario económico actual, tener esta información es muy relevante, para lograr evaluar realistamente la viabilidad de las inversiones.
Y esto es precisamente lo que los desarrolladores inmobiliarios no están logrando obtener del escenario regulatorio actual: no está claro el marco normativo, hay espacios de interpretación y discrecionalidad, muchas veces no es posible anticipar los costos asociados a las mitigaciones de los proyectos y no hay ninguna claridad de los plazos involucrados en la obtención de permisos pues no se cumplen los plazos legales. Y, peor aún, una vez obtenido el permiso, este permiso puede ser cuestionado e incluso invalidado.
Así las cosas, y considerando las proyecciones austeras, es esperable que exista mayor reticencia a impulsar nuevos proyectos.
¿Cree usted que, en la actualidad, el permiso de edificación ya no cumple con el objetivo de dar certeza jurídica a los proyectos inmobiliarios?
El permiso de edificación es una autorización entregada por una autoridad, en este caso el Director de Obras Municipales, que certifica que el proyecto que se quiere desarrollar cumple con nuestro marco regulatorio.
El problema es que esta autorización se ha ido debilitando a través de los años. Primero por la propia complejidad de las normas, que ha abierto espacios de interpretación y discrecionalidad. Así, la mirada del Director de Obras ahora es cuestionada en diversas instancias gubernamentales, generándose interpretaciones y contradicciones que le restan estabilidad al sistema de otorgamiento de permisos. En otra palabras, las reglas del juego son “discutibles”.
A lo anterior se suma el hecho que nuestra legislación permite invalidar permisos una vez otorgados, por un plazo de hasta 2 años. Ello implica que esta “discusión” sobre las normas podría darse en etapas avanzadas de un proyecto, cuando ya obtuvo su permiso y está en construcción. Aunque esto no es lo habitual, hay casos emblemáticos donde ello ha ocurrido, y que ponen en duda la certeza jurídica que entrega un permiso de edificación.
¿Cómo se pueden describir los efectos económicos y sociales de la burocracia en el proceso obtención de permiso de edificación?
Tal como señalamos anteriormente, el escenario normativo actual termina desincentivando las inversiones y paralizando muchos proyectos.
Ello tiene un efecto importante en la economía del país, pues no se afecta solo a inversionistas y fondos de inversión, sino que a muchos otros actores que intervienen en el territorio y que son parte de la economía de un país tales como desarrolladores inmobiliarios, constructoras, corredores de propiedades, oficinas de arquitectura e ingeniería, bancos, y también al sector público que se ve impedido de avanzar en forma rápida con sus propios proyectos y programas. Sin duda existe una necesidad de claridad y certeza jurídica para movilizar recursos y activar la economía.
¿Cuáles son a tu juicio las áreas claves que requieren reformas o mejoras para el otorgamiento de permiso de edificación?
Como señalé previamente, el problema de la permisologia es multifactorial y se deben abordar en su integralidad. Pero los temas prioritarios en mi opinión serían tres. Mejores reglas del juego (modernización de la normativa y inyección de recursos para contar con planes reguladores actualizados. Mejorar los mecanismos de reclamación y fortalecer las capacidades de las Direcciones de Obras y las Asesorías Urbanas en los Municipios.
Durante la Cuenta Pública del 1 de junio, el presidente Boric se refirió al tema señalando que este año se terminarán de digitalizar los permisos sectoriales críticos, para que toda la tramitación sea electrónica en una ventanilla única. ¿El tema pasa realmente por tecnologizar procesos o es más bien voluntad de todos los involucrados?
Aprovechar la tecnología para modernizar y hacer más eficientes los procesos es una muy buena medida. No obstante, hay muchas otras variables del problema que deben ser abordadas simultáneamente.
Junto a eso, el presidente también anunció que, para abordar el problema de raíz, este semestre se ingresará al Congreso una ley de reforma integral a la tramitación de más de 300 permisos sectoriales. Eso ha sido ratificado por ministros de varias carteras, pero la pregunta es, ¿El gremio, la academia, las empresas han participado en ese proceso?
Yo no tengo información sobre esta ley de reforma integral. Solo he conocido una moción parlamentaria en materia Plazos y sanciones por incumplimientos (boletín N°15.534-14), sobre la cual el Gobierno presentó una indicación sustitutiva de 12 julio de este año.
Ese proyecto ha sido bien recibido por la industria inmobiliaria pues tiene medidas que positivas como definir plazos para pronunciamientos de la autoridad en el caso de reclamaciones y amplia el tipo de proyectos que pueden eximirse de obtener un permiso de edificación. Pero en ningún caso este proyecto podría catalogarse como una reforma integral. Todo lo contrario, aborda aspectos bien puntales de los permisos de edificación.
Respecto a la experiencia extranjera, ¿qué lecciones se pueden sacar sobre la permisología en Chile?
Según los índices de competitividad y burocracia que maneja la OCDE, en general los países europeos tienen bastante más racionalidad en sus procedimientos regulatorios y en las barreras que imponen en general al emprendimiento.
En América Latina, algunos estudios sobre los trámites que debe hacer una empresa para funcionar, países como Brasil, Costa Rica y Ecuador se destacan por su eficiencia y menos burocracia en general. Estos podrían ser ejemplos interesantes de estudiar.
Finalmente, ¿Dónde está la solución a este tema? Gobierno, legisladores, academia, voluntad de todos los participantes, pues es complejo pensar que un país como Chile, con cifras destacadas en Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos para no logre satisfacer la necesidad de un mercado tan potente como el inmobiliario/constructor?
La solución de este problema es compleja y de largo aliento, porque requiere modificaciones legales y cambios institucionales. Sobre todo es un gran desafío lograr armonizar los cuerpos normativos que tenemos en Chile y que generar normas sobre la ocupación del territorio. También los cambios institucionales son complejos.
Pero la situación amerita impulsar estos cambios estructurales y en paralelo destinar esfuerzos y recursos en otras aristas del problema como son el impulsar la actualización de los planes reguladores para tener reglas del juego razonables en las distintas comunas, y también invertir en la capacitación y fortalecimiento de los equipos municipales, incorporando también nuevas tecnologías en los procesos.
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