El mercado bonaerense vive momentos cruciales. El retail, logístico, bodegas, inmuebles comerciales y oficinas Premium han ido recuperándose. Existen otros que esperan el repunte.
Por: Renato Herrera Lagos
La ciudad de Buenos Aires en el vecino Argentina sigue buscando el repunte para sus mercados inmobiliarios. Un claro ejemplo son sus oficinas clase B, segmento comercial sumamente castigado por los efectos de la pandemia, siendo uno de los que aún espera su recuperación. Rubro que claramente es la contracara de sus hermanas “bonitas”, nos referimos a oficinas Premium, como también el retail, industriales y logísticos, las que vienen dando señales de recuperación.
Uno de los claros indicadores en esta crisis que vive el sector – y no solamente en Argentina- es la vacancia, donde al final del último trimestre 2022, era cercana al 12,4%, lo que significa un aumento del 8,9% en comparación al mismo trimestre 2021. Los datos fueron entregados a este medio tras el informe elaborado por Cushman & Wakefield, Argentina.
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Para los expertos, oficinas profesionales, empresas y otros sectores seguirán teniendo metros cuadrados desocupados. Así lo indica Juan Querol, bróker de Cushman & Wakefield, quien advierte “Este sector viene perdiendo metros desde hace varios meses, ya que las empresas están optando por cambiarse a edificios de mejor calidad y ubicación, estratégica conocida en el mercado como “fly to quality”. En este contexto actual, el mercado ofrece varias oportunidades de mejorar la infraestructura de los espacios de trabajo, a precios muy convenientes”.
Para Felipe Engdahl, director Property Partners Buenos Aires respecto a la VACANCIA, la ciudad de Buenos Aires alcanza el 19% de vacancia, con un incremento en el dinamismo de ocupación en el último semestre.
“En cuanto al futuro, la superficie actual en construcción en Buenos Aires incrementará un 15,9% el inventario de oficinas clase A. Los 100.000 metros cuadrados esperados para este año sufrirán demoras debido a la inactividad en la industria que espera la autorización definitiva de las autoridades para reactivarse. Por otra parte, la superficie en proyecto se mantiene estable en 645.695 metros cuadrados y es la mayor en la región, seguida por San Pablo y Bogotá”, advierte Engdahl.
Asimismo, señaló que “Buenos Aires tiene un ratio de 68 metros cuadrados de oficinas por cada 1.000 habitantes y se mantiene en el último puesto en relación a las demás ciudades. A Buenos Aires le siguen Lima con 152, Santiago con 209, Bogotá con 222, Río de Janeiro con 233 y en el puesto más alto San Pablo con 263”.
Los datos entregados en el informe señalan que fueron 1.664 m2 liberados en 2022, arrendando solamente 1.635 m2, lo que arroja una absorción neta negativa de 9.336m2, esperando para este 2023 que la vacancia siga subiendo.
Para Engdahl, los valores asociados al corredor Libertador y lugares cercanos, según valor por metro cuadrado, en CAB, el ejecutivo advierte que los barrios que más han generado interés son el barrio de Nuñez y los precios van desde las USD$3.000 a USD$3.800, seguido de Palermo que va desde los USD$3.300 a USD$4.000 y Recoleta cuyas cifras van desde USD$3.400 a USD$3.900.
Los datos entregados en el informe señalan que fueron 1.664 m2 liberados en 2022, arrendando solamente 1.635 m2, lo que arroja una absorción neta negativa de 9.336m2, esperando para este 2023 que la vacancia siga subiendo.
Otro indicio del complejo presente del sector es la caída del valor de los alquileres. “El precio promedio pedido para el alquiler de una oficina clase B continuó bajando durante el cuarto y último trimestre del año que acaba de finalizar. De esa forma, el precio medio rondó los US$16,1/m2, lo que significa una baja interanual del 5,9%”, advierte Querol.
Para el Gran Buenos Aires, Engdahl señala que los sectores que más destacan son Vicente López, cuyos valores fluctúan entre USD $3.000 a USD $3.900, seguido de Olivos que muestra precios entre los USD $2800 a USD $3.700. En tercer lugar encontramos a Martínez que, en el último tiempo tiene muy poca oferta, pero llega hasta los USD $2.800 y finalmente otro buen sector es San Isidro donde no se identifica un segmento Premium en el corredor Libertador.
Para los expertos, uno de los principales problemas que presentan las oficinas denominadas “clase B” son los atractivos precios en edificios Premium a precios que rondan los US$24/m2.
Esta realidad, está siendo aprovechado por empresas que generan un upgrade y así tener lugares de trabajo de mejor estándar, más agradables, con una mixtura de suelo atractiva, modernas y que ofrece mayores servicios a sus empleados.
“A los ya mencionados, podemos agregar Puerto Madero en CABA. No hay que dejar de mencionar el auge de construcción de oficinas premium pos pandemia con tendencia a alejarse de las zonas más urbanizadas. Claro ejemplo de esto es la localidad de Pilar (Ruta 8, provincia de Buenos Aires), donde muchas empresas (nacionales y extranjeras) han tomado esta opción y, sobre todo, Nordelta, que se ha convertido en un Polo de negocios con una amplia oferta de oficinas, gran mayoría nuevas, y que muy baja vacancia”, advierte el ejecutivo de Property Partner.
El inventario total de oficinas clase B en el AMBA, zona urbana común que conforman la CABA y los siguientes 40 municipios de la Provincia de Buenos Aires, es de 1.579.082 m2 ocupados y libres, número que puede ir variando según la reactivación de algunos mercados.
Respecto a lo que tiene que ver con las nuevas construcciones y las obras en proyecto, existen unos 126.667 m² previstos (que aún no hay fecha de entrega confirmada), los cuales se distribuirán, principalmente, en los submercados del distrito Tecnológico, Avenida 9 de Julio y Avenida del Libertador en CABA.
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