La demanda continúa sólida, aunque con retrasos en la toma de decisiones que aminoren el ritmo respecto a los últimos dos años.
Por: Renato Herrera Lagos
La contratación logística en el primer semestre de 2023 ha descendido un 30% respecto al mismo período de 2022, cuando se alcanzaron niveles máximos junto al año 2021 y se reduce un 6% respecto a la media de un primer semestre en los últimos cinco años.
En Madrid, la contratación ha alcanzado los 185.000 m2 en el segundo trimestre, lo que supone un descenso del 6% trimestral y del 45% interanual. En el segundo trimestre ha destacado el volumen de contratación en la tercera corona, con un fuerte interés por el municipio de Azuqueca de Henares.
Algunas operaciones relevantes incluyen el arrendamiento de Logisfashion, una nave de más de 24.000 m2 en el sector Ontigola en Toledo, o el alquiler por parte de Grupo Carreras de una nave logística de unos 12.000 m2 en el Polígono Industrial Sena de Azuqueca de Henares. También destaca el arrendamiento de la totalidad de la Fase II del proyecto ICC Citydox en Torrejón de Ardoz durante el primer semestre del año.
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En el mercado catalán, la contratación de espacio logístico ha caído un 12% en el primer semestre comparado con el mismo periodo del año anterior y disminuye un 6%, respecto a la media de un primer semestre en los últimos cinco años. El volumen de contratación ha rondado los 100.000 m2 en el segundo trimestre, un 25% menos que hace un año y se reduce un 55% en la comparativa trimestral.
La tercera corona también ha dominado el interés de la demanda durante el segundo trimestre en el mercado catalán, con transacciones relevantes como la operación llave en mano de Global Talke para arrendar una nave de 11.800 m2, propiedad de Mirastar, en Constantí (Tarragona).
La situación económica está prolongando la toma de decisiones, influyendo en la moderación de los volúmenes de contratación, así como en una actividad más contenida por parte de operadores de ecommerce, sobre todo en la primera corona. Al mismo tiempo, las limitadas ofertas de calidad vienen frenando la demanda latente.
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Para 2023 esperamos que la demanda de espacio logístico se mantenga sólida, aunque aminore el ritmo respecto a los últimos dos años, cuando se alcanzaron cifras récords de contratación. A pesar de la incertidumbre, la demanda continuará impulsada por mejoras estratégicas en la cadena de suministro y los requisitos ESG.
Las terminaciones durante el segundo trimestre de 2023 han rondado los 125.000 m2 en Madrid y los 213.000 m2 en Barcelona. En Madrid, el 97% de los proyectos terminados han sido especulativos y se localizan en la tercera corona, concretamente en el municipio de Illescas, destacando la finalización de unos 55.000 m2 del proyecto Green Logistics Park de Aquila Capital.
En Barcelona, la segunda corona es la que concentra la mayor proporción de superficie terminada (80%) y el 50% de los proyectos finalizados han sido especulativos. A cierre del segundo trimestre la tasa de disponibilidad aumentó hasta el 6,45% en Madrid y hasta el 3,78% en Barcelona.
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La entrada de nuevo producto al mercado, en su mayoría especulativo, y una cierta contención en la demanda explican el impulso de la disponibilidad en ambos mercados. Se espera que las tasas de disponibilidad sigan aumentando, aunque de forma moderada en los próximos meses.
Durante 2023 y 2024 se sumarán al mercado alrededor de 1,1 millones de metros cuadrados en Madrid y 542.000 m2 en Barcelona de nuevo producto logístico en construcción.
En Madrid, el 70% de los proyectos son especulativos y la mayoría se concentra en los municipios de Pinto (segunda corona) e Illescas (tercera corona), así como en los barrios de Vicálvaro y Vallecas (primera corona).
En Barcelona, el 75% de los proyectos son especulativos, destacando el promovido por Panattoni en La Bisbal del Penedés, que contará con más de 100.000 m2 y cuya finalización se prevé para finales de 2023.
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Durante los próximos meses y como consecuencia de la situación económica, influida por los elevados costes de construcción y el aumento de los costes de financiación, la finalización de algunos proyectos se ha retrasado.
Asimismo, los proyectos a riesgo se están paralizando cada vez más, a la espera de mejores rentabilidades y condiciones de financiación, mientras que los proyectos llave en mano contarán con mayor protagonismo.
Esta situación agravará la escasez de oferta logística disponible y seguirá presionando las rentas al alza.
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