El máximo tribunal sentenció en la querella interpuesta sobre la Inmobiliaria Renta Rapel SpA, respecto a la compraventa sobre un departamento fraccionado en el Condominio Marina Golf.
Por: Renato Herrera Lagos
La Corte de Santiago confirmó una sentencia dictada por el 2do Juzgado de Policía Local de Las Condes, respecto a declararse incompetente sobre la controversia que habla del incumplimiento de un contrato de promesa de compraventa entre la Inmobiliaria Renta Rapel SpA y un particular. Dicho contrato de promesa de compraventa de usufructo fue sobre un departamento que forma parte del Condominio Marina Vista Golf, bajo el régimen de propiedad fraccionada.
Con esta modalidad, el usufructo se compartiría con otros propietarios por un período de tiempo establecido entre las partes y gestionado por una entidad administrativa. La sentencia señala que el particular desembolsó por ese derecho la suma de $10.000.000, y que con posterioridad, la Gerente de Ventas de Marina Golf, le comunicó que la condición estipulada en la promesa de reunir 8 usufructuarios no se cumplió ni se cumpliría, toda vez que la venta había sido suspendida.
Para Daniela Henríquez, abogada y socia fundadora en Legal Realtor, señala que en nuestro ordenamiento jurídico existen las denominadas “reglas de la competencia”, que según lo establece en el Código Orgánico de Tribunales en el artículo 108, se define como: “La competencia es la facultad que tiene cada juez o tribunal para conocer de los negocios que la ley ha colocado dentro de la esfera de sus atribuciones”.
Sobre el mismo tema, la jurista señala que “En el caso en cuestión, sucede que la parte demandante interpone una demanda ante el Juzgado de Policía Local basándose en la ley 19.496, que tal como la misma ley lo establece, indica que los tribunales competentes para conocer de materias relativas a la protección de los derechos de los consumidores son, justamente, los Juzgado de Policía Local”.
Asimismo, la abogada indica que el problema que se suscita en este caso, se enmarca en el objeto del juicio que recae sobre un contrato de promesa de usufructo, por tanto, en el incumplimiento de contrato según las normas del Código Civil, por lo que el Tribunal competente para conocer de este conflicto es el Juzgado de Letras en lo Civil. Por esta razón, el Juzgado de Policía Local ha acogido la excepción de incompetencia y en definitiva ha dado término al litigio en esa sede.
De la misma forma el promitente comprador afirma que la condición no se cumplió por culpa de la inmobiliaria, lo que impide celebrar la compraventa definitiva en el plazo que se había estipulado, razón por la cual remitió por carta certificada notarial la solicitud de restitución del precio pagado, con deducción del descuento proporcional al tiempo que usó la propiedad, más la multa correspondiente al 25% del precio pactado, pero no recibió respuesta.
Ante esa circunstancia dedujo denuncia por infracción a los artículos 3 de la Ley N° 19.496, considerando que la promesa celebrada es un contrato de adhesión y que fue suscrito con un proveedor profesional. Solicitó se condene a la inmobiliaria al pago del máximo de multas que establece la ley, y junto a ello, interpuso demanda de indemnización de perjuicios, a fin de que le sean resarcidos los daños causados, que evalúa en $8.000.000.- por concepto de daño emergente y daño moral.
La sentencia del máximo tribunal señala que “en materia de consumidor un tribunal (juzgado de policía local), puede condenar a indemnizaciones tanto de daño moral, lucro cesante y daño emergente, siempre y cuando estén bien fundadas dichas peticiones”.
Asimismo el documento advierte que “El problema en este caso fue que la acción se interpuso ante un tribunal que no le correspondía conocer de dichas materias, ya que tal como señala el extracto de la sentencia , los actos o contratos que quedan sujetos a su aplicación, siendo este el caso exclusivo de las compraventas de viviendas celebradas por empresas constructoras, inmobiliarias y los Servicios de Vivienda y Urbanización, (…) norma que no incluye en su redacción ningún tipo de contrato preparatorio, siendo esta norma de excepción, por lo que no permite una interpretación extensiva haciéndola aplicable a casos no regulados en la misma”.
La inmobiliaria denunciada opuso excepción de incompetencia relativa y absoluta, fundando la primera en que las partes no tendrían domicilio en la comuna de Las Condes, ni tampoco había antecedentes que den cuenta que la infracción alegada se hubiera producido en dicha comuna. Fundamenta la segunda de las incompetencias en que el contrato de promesa se encuentra sujeto a las normas del derecho civil, contenidas en el código del ramo, y que en el mismo contrato, se prorrogó expresamente la competencia a través de una cláusula arbitral.
El demandante señaló respecto de la incompetencia relativa, que el contrato de promesa indicaba como domicilio de la demandada una dirección ubicada en Las Condes, y asegura que no tuvo conocimiento de algún cambio de domicilio de su contraparte al momento de entablar sus acciones. Añade que la infracción fue cometida por la demandada en la comuna mencionada, toda vez que las oficinas de la inmobiliaria se encuentran en ese lugar.
En cuanto a la incompetencia absoluta, el actor refiere que en el mismo contrato se estipula que el derecho a retracto se regirá por lo dispuesto en la Ley del Consumidor, no pudiendo el demandado reclamar la aplicación de un estatuto distinto sólo porque le conviene. Enseguida, puntualiza que para tener la calidad de consumidor no es necesario concretar un negocio, y que el artículo 2° de la ley antes mencionada contempla como contratos sujetos a esa norma aquellos de venta de viviendas por inmobiliarias, lo que hace aplicable las normas de protección al consumidor en este caso.
“La ley Nº 19.496 no incluye dentro de su ámbito de aplicación los denominados “contratos preparatorios”, que son todos aquellos que preparan para la celebración de un contrato futuro, en este caso la compraventa, ya que tal como se señaló, el juicio verso sobre el cumplimiento de un contrato de promesa (contrato preparatorio para una compraventa definitiva), y al ser una norma de excepción, es decir, no es de aplicación general como sí lo es el Código Civil, debe acostarse única y exclusivamente a lo que en ella señala, y excluye expresamente a los contratos preparatorios, como lo son las promesas”, señala Henríquez.
Con todo lo anterior en consideración, el Tribunal estimó que la única conclusión posible, es que la materia puesta en su conocimiento no se encuentra dentro del ámbito de competencia de los Juzgados de Policía Local, lo que lleva necesariamente a declarar su incompetencia; decisión que fue confirmada por la Corte de Santiago en alzada.
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