Debido a la escasez de espacios, altos costos del suelo y el aumento explosivo en los valores de los materiales para la construcción, han aparecido nuevos polos industriales en la Región Metropolitana. Una alternativa para reactivar el negocio es la construcción de proyectos inmobiliarios aledaños.
Por: Renato Herrera Lagos
Las señales de reactivación en el mercado de los polos industriales se mantiene en un ya conocido stock de 2.131 hectáreas, valores conocidos desde el primer semestre de 2022, no registrándose nuevos ingresos de desarrollos de parque industriales en las comunas consolidadas.
Esta situación ha generado que la vacancia continúe a la baja en el rango de 1% a 3%, y se observa como principal barrera para el desarrollo de nuevos proyectos, el aumento de los materiales de construcción y escasez de suelos en lugares consolidados, cuestión que ha llevado a la aparición de nuevos polos de desarrollo.
El mercado de terrenos para la venta de parque industriales en la Región Metropolitana ha registrado una significativa baja de 33,7% en el primer semestre; respecto a sus niveles de disponibilidad, cayó de un 4,16% en el segundo semestre de 2021 a 2,76% en la primera mitad del año 2022, lo que equivale a 59 hectáreas disponibles para la venta, según detalla el área de estudios de la consultora inmobiliaria GPS Property, a cargo de Lorena Tapia, directora ejecutiva.
“Si pensamos en terrenos urbanizados con uso industrial de más de 10 hectáreas., hablamos de un tipo de terreno extremadamente escaso o cuyos valores se ubican sobre las 3 UF/m2, y si los buscamos frente a los ejes estructurantes, los podemos encontrar en torno a las 4 o 5 UF/m2, valores que no soportan un proyecto de subdivisión y urbanización para el posterior desarrollo de un parque industrial”, señala Tapia.
En efecto, el precio promedio de oferta de los lotes disponibles a la venta aumentó de 3,55 UF/m2 a 4,48 UF/m2, lo que equivale a un incremento de 26,1%. Según el área de estudios de la consultora, esto se explicaría “debido a que parte de la superficie consumida el semestre pasado se situaba en la banda inferior de valores ofrecidos, y al dejar de estar disponible dicha superficie, el precio promedio se ajustó al alza, mientras que la oferta que sigue disponible del semestre anterior ha mantenido estabilidad en sus valores”.
Por otro lado, Tapia manifiesta que los costos de construcción han aumentado en más de un 30% y que las alzas en los valores no son sostenibles en el largo plazo: “A nuestro juicio, no mantendremos los valores a los que el mercado se ha acostumbrado durante los últimos tiempos. Si bien existe un aumento real en las tarifas, así y todo, esos valores de suelo, sumado a los costos de construcción y las alzas en las tasas de financiamiento, hacen inviable un desarrollo de bodegaje en ubicaciones tradicionales en torno a los ejes estructurales, por lo que el desarrollo de nuevos polos donde los terrenos tienen menores valores toma mayor fuerza”.
Esta barrera explicaría el nulo registro de nuevos ingresos durante este período, manteniendo el stock de 2.131 ha. De hecho, se espera que el año 2022 finalice sin nuevos ingresos, por lo que se estima un nuevo año con déficit en el desarrollo de nuevos espacios, considerando que entre 2012–2021 más lo proyectado el año 2022, se muestra una producción promedio anual de 37 ha y una absorción de 42 ha. Con lo anterior se prevé que la vacancia continúe a la baja en el rango del 1-3% para fines de 2022.
Bajo esta perspectiva y como ocurre en otros países, los ingresos futuros se desarrollarán en polos incipientes y ejes estructurantes más alejados, sin perder la accesibilidad al ir de la mano de mejoras viales y futuras conexiones: “Si bien estos requieren más trámites en términos de permisos -lo que implica dos o tres años de inversión que impactan en la rentabilidad del proyecto-, se ingresa a valores de suelo que alcanzan 1/3 de los valores antes mencionados y se empiezan a consolidar polos como el sector de Noviciado, la Farfana y Acceso Sur de Santiago, donde la normativa permite el uso industrial”, explica Tapia.
Asimismo, otros polos surgen de la mano de las mejoras viales, como la conexión de la Ruta 68 con la Ruta 78 de la Costanera Norte, obra que debería entrar en funcionamiento en junio de 2026, en un sector donde la normativa permite el desarrollo de proyectos industriales inofensivos, uniendo el sector poniente con el sector sur, generando un nuevo polo industrial que debería abastecer al mercado al menos en los próximos ocho años, con oferta de bodegas Clase I y un mix de equipamiento que permita el desarrollo armónico del sector.
En 18 meses tenemos más publicaciones de mini bodegas en Santiago que Portal Inmobiliario y queremos llevar esta posición a Colombia
Para los años 2023–2024, se espera el ingreso de 83 ha aproximadamente de nuevos terrenos para la venta dentro de parques industriales, distribuidos en los corredores norte y poniente. Del total de la superficie en producción futura, el 48,2% debería ingresar el año 2023, mientras que el 51,8% ingresaría durante el año 2024-2025.
Juan Eduardo Labbé, director ejecutivo de GPS Property, coincide con esta mirada e indica que “si tuviéramos que hacer predicciones futuras, creemos que se separará lo que es logística de acopio, con grandes extensiones de m2 para “bodegar” inventarios en polos alejados de las zonas densas, pero en terrenos baratos. Un ejemplo de lo anterior es la política de la gigante Amazon, que elige lugares alejados para sus CD como es Guadalajara, a 40 kilómetros de Madrid, España. Como complemento de la cadena logística existirán Hub logísticos de “última milla” en las zonas densas, como por ejemplo, las mini bodegas y su nueva cara de maxi bodegas en la calle Vitacura, Chicureo, Ñuñoa, entre otras”.
Kipp es el nombre de esta plataforma y la solución que nace en tiempos en que en nuestro país hay por primera vez una disponibilidad de espacios de -0,19%. Conectar a dueños de espacios ociosos con quienes los necesiten para bodegaje o fines logísticos fue la idea de Salvador Barros y Jairo Torres que le dio vida a Kipp, una startup nacional que con 18 meses de existencia, busca llegar a Colombia a fines de este año y expandirse por Latinoamérica.
Así lo reveló el último estudio impulsado por Colliers International, quien arrojó un récord histórico de -0.19% de espacios de almacenajes en nuestro país: “La alta demanda junto con la escasa oferta ha hecho que espacios de esas características sean escasos y se encarezcan como un efecto propio y casi obvio a estas alturas”, comenta Salvador Barros, CoFundador de Kipp
Para darle batalla a ese problema, Salvador Barros y Jairo Torres, crearon una startup bautizada Kipp, que permite publicar como bodega en su portal cualquier potencial. Ya sea la bodega de su departamento, el subterráneo de un mall y oficina o incluso un galpón, lo único que se necesita es alguien que tenga un espacio y otro que necesite de uno, para luego acordar un arriendo de manera digital.
“En 18 meses tenemos más publicaciones de mini bodegas en Santiago que Portal Inmobiliario y queremos llevar esta posición a Colombia. El problema que estamos atacando está en que es difícil encontrar espacios de almacenamiento en zonas realmente céntricas a precios asequibles. Esto es ridículo si es que lo relacionamos con los índices de vacancia que hay en algunos sectores, como el de oficinas”, resume Salvador Barros”.
Con todo, el siguiente paso es arribar a Colombia. Para eso se han puesto como meta levantar dentro del mes de septiembre su primera ronda de capital, por un total de USD $580.000. “El plazo es bastante estrecho, especialmente si vemos el contexto, pero queremos hacer esto de la forma más ágil posible y no podemos pasar meses alejados de nuestro verdadero foco” dice Barros.
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