Tras el voraz incendio que afectó al edificio de Vitacura, siguen los coletazos por la falta de prolijidad en la administración del lujoso “clase A”.
Por: Renato Herrera Lagos
El incendio del restaurante ubicado en el piso 15 de una torre en Avenida Kennedy ha develado varios trasfondos entre dueños de unidades, una cuestionada administración y el dueño del local gastronómico siniestrado. Historia que consigna un extenso conflicto judicial que no está próximo a terminar pues las denuncias suman y siguen.
Para poner en contexto, en marzo 30 del 2023 un agresivo incendio emergió desde el piso 15 de la torre emplazada en Av. Presidente Kennedy 5488, tras el trabajo de personal de emergencia y habiendo controlado las llamas, muchos fueron los testimonios que denunciaron diversas irregularidades que aquejan a los propietarios de dicha torre.
Uno de ellos, el empresario Jorge Said, propietario de oficinas en el edificio y accionista minoritario de Parque Arauco, quién declaró a Radio Pauta: “Llevo cinco años denunciando la falta de protocolos del edificio en la municipalidad, con tres juicios y no hay caso. No ha habido ninguna respuesta en cinco años”. Esos procesos judiciales se han dirigido contra los dueños del local gastronómico y la administración del complejo.
Said comentó que tras la emergencia, el dueño y administrador de las torres, Bernardo Valdés, reconoció que volverá a instalar el Bocacielo en ese lugar. “Si esto vuelve a pasar con 400 invitados allá arriba, se te transforma en la Torre Santa María”, declaraba el accionista de Parque Arauco.
Asimismo los ojos apuntaban, también, a la ineficiencia de la administración. Gonzalo Jiménez Coq, dueño de una unidad y entregó importantes datos sobre las anomalías que se relacionan con el incendio: “Falta de planificación de control de riesgos, que es la base del facility management, en una comunidad de edificios, saltando puntos de vulnerabilidad, producto de la no aplicación de auditorías internas, que hubieran minimizado el desarrollo de esta evacuación”.
“Por otro lado, el costo de operación, que tuvimos todos los copropietarios, dado que no se pudo habilitar las oficinas los días posteriores, producto del no funcionamiento del sistema electrónico interno, siendo, que unos de los valores agregados de este edificio, que posee un sistema interno de generación eléctrica, sin depender del sistema eléctrico de la ciudad”, enfatizó Jiménez.
Respecto a cuáles debieran ser las responsabilidades penales ante el comité, el propio afectado advierte que “se debe tener en cuenta que la base de todo comité, es cumplir los mandatos aplicados ante una asamblea, dado que, ante fallas continuas de los equipos internos de este edificio, se solicitó una auditoría técnica de las maquinarias, tales como sensores y alarmas de incendios, sistemas corrientes débiles y ascensores, que no se aplicó”.
“Producto de esto, las oficinas dejaron de funcionar dos días, ante el no funcionamiento de estos equipos, provocando un daño emergente a todas las oficinas, y en algunas, los inversionistas no cobraron el arriendo producto de las externalidades negativas. En forma complementaria, aplicar el seguro de incendio del edificio, dado que ante el artículo 43 de la nueva ley de copropiedad 21.442 establece que la unidad que aplica el siniestro debe aplicar el seguro de incendio, en caso de no tenerlo el arrendatario, debe responder el dueño de la unidad, pero al aplicar la póliza espacios comunes, se sube la tasa de riesgos de este seguro, subiendo los futuros costos de cada copropietario. Ambos casos, se aplican daños emergentes y pérdida patrimonial, ante el valor mt2, ante la plusvalía”.
Uno de los aspectos más cuestionados se relaciona con el manejo de la inmobiliaria y su administración respecto al momento del siniestro. “El edificio es un “clase A”, sin embargo, la operación de este no estaba alineada ante el control de gestión de operaciones internas, específicamente, ante el control de funcionamiento de las maquinarias y procesos de gestión de emergencias. Adicionalmente, una débil acción preventiva ante los equipos de emergencias, el control de los seguros de incendios en las unidades que son la base, es como tener desconectado los airbags de un vehículo o no tener barras de contención en una carretera”.
Respecto a qué debería hacer una organización de este tipo a la hora de verse afectada por un incendio de estas características, el CEO de Auditamos.cl, firma auditora de edificios, comenta que la clave está en “una acción preventiva ante la implementación de auditorías a la gestión interna de una comunidad, con el objetivo de mejorar procesos, dado que siempre existen faltas que provocan esta falta de gestión ante un activo inmobiliario”.
Pero ¿existieron realmente irregularidades en los permisos del restaurante siniestrado?. Según el CEO, dado lo que se informó de parte de los copropietarios,existía una falta de patente municipal y de la seremi de salud.
Así, para Gonzalo Jiménez, en cuánto al manejo de la Municipalidad “no hay mucho que evaluar, dado que son variables internas de la comunidad, pero como sugerencia, las municipalidades deberían aplicar educación financiera y de operación, a los comités de administración, a modo de evitar la omisión y desconocimientos de las personas naturales que los componen, minimizando muchos problemas que derivan de la copropiedad y, a su vez, cuidar las vidas de las personas que permanecen en este tipo de construcciones”.
Concretamente sobre las deficientes o irregulares en el entorno y en un edificio de clase Premium, uno de los grandes puntos que identificaron los copropietarios fue la falta de un grifo externo, dado que los carros de bombas: “Tuvieron que sacar agua desde Las Hualtatas, provocando un grave escenario hacia la comunidad, dado que el tiempo en este tipo de catástrofe, es fundamental. Paralelamente, los elementos externos que dificultaron la operación de bomberos, tales como bancas y barreras ante los jardines, que bloquearon la correcta acción de los carros de bombas”, señala Jiménez.
Finalmente, respecto a los protocolos para edificios de estas características en el gran Santiago, el profesional señala que “falta de auditorías que minimice riesgos y errores ante estos tipos de escenarios, y los comités deben saber que ante la nueva ley de copropiedad 21.442, cada integrante posee responsabilidades penales y civiles ante sus propios vecinos, siendo la base de este cargo tomar este tipo de validaciones ante la operación de todo tipo de edificio”.
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