El informe del Banco Central arrojó importantes antecedentes del 2022, esbozando lo que se viene para este año en curso. Las cifras fueron recopiladas por el Departamento de Microdatos del Banco Central de Chile donde se identificaron importantes antecedentes respecto al mercado inmobiliario el año pasado.
Por: Renato Herrera Lagos
Desde el año 2014 que el Banco Central de Chile calcula el Índice de Precios de Vivienda (IPV), un indicador que se obtiene a partir de los datos administrativos del Servicio de Impuestos Internos (SII), correspondientes a las transacciones efectivas de propiedades habitacionales a nivel país. Las cifras registradas a través del formulario F2890 es complementada con datos provenientes del Catastro de Bienes Raíces (CBR).
Las cifras entregadas por el Departamento de Microdatos del Banco Central, buscan analizar al sector inmobiliario, además de conocer la forma como se comportan los precios de la vivienda en Chile, cifras relevantes para entender cómo se comporta la estabilidad financiera nacional.
De esta forma, desde el barómetro de los hogares la vivienda es uno de los activos más importantes y principal ítem de gastos de los chilenos, así como la banca y agentes financieros se relacionan con este importante sector comercial a través de los créditos hipotecarios y préstamos a empresas inmobiliarias.
En la actualidad, el IPV 2022, es difundido de manera trimestral por el Banco Central, con diecinueve series: el IPV general, con desglose de casas, departamentos, nuevas y usadas, y para siete zonas geográficas, desde el primer trimestre de 2002. El IPV se difunde en los capítulos de “Estadísticas Experimentales” y “Estadísticas Sectoriales” de la Base de Datos Estadísticos y en la página web del Banco Central de Chile.
El Banco Central publica Índice de Precios de vivienda trimestral y con nuevos desgloses
En tanto, junto con la publicación de los datos de cierre de 2022 el pasado 28 de abril, el Banco comenzó a publicar nueva información para el IPV. En particular, se agregó el desglose del índice entre viviendas nuevas y usadas.
Los datos del Índice de Precio de Vivienda permiten generar importantes conclusiones, la que hablan, por ejemplo, que el número de transacciones (compra y venta) disminuyó respecto de 2021 y del promedio de los últimos 5 años. Asimismo, los precios presentaron variaciones anuales negativas durante todo 2022, las que fueron explicadas por el valor de las propiedades usadas.
Valparaíso y Viña del Mar presentaron alzas anuales de los precios de arriendos del 22,7% y 25,8%
Finalmente, a nivel de incidencias por zona geográfica en el indicador, podemos ver que la Región Metropolitana es la que aporta una mayor contribución negativa al IPV, para todos los trimestres de 2022 (ver gráfico 2).
Respecto a las transacciones, en promedio, durante el año pasado se transaron 32 mil propiedades por trimestre. Este nivel se ubicó por debajo del promedio de 39 mil de los últimos 5 años (ver gráfico 1). Respecto de 2021, el total de propiedades transadas cayó 26%, observándose un descenso de 33% en las nuevas y 23% en las usadas.
Destaca que las transacciones de casas nuevas cayeron 40% en este periodo. En el segmento de propiedades usadas, la mayor caída se dio en los departamentos, con una reducción anual de 30% (ver gráfico 2).
La baja del número de propiedades transadas es coherente con los movimientos que se observan tanto por el lado de la oferta como de la demanda. En esta última, el aumento en los requisitos de acceso a los créditos hipotecarios (desde diciembre de 2021) y el incremento de las tasas de interés (en alza desde marzo de 2021), han vuelto más difícil el acceso al financiamiento para la vivienda. Por el lado de la oferta, se apreció una baja de la actividad, coincidente con el aumento en los costos de construcción y las restricciones al crédito para nuevos proyectos.
En cuanto a los precios, se observaron variaciones anuales negativas durante los cuatro trimestres de 2022 (ver gráfico 3). Las viviendas usadas fueron las que tuvieron la mayor caída: -11,9% en el último trimestre del año pasado. Esto coincide con una demanda que se ha visto impactada por las mayores dificultades de acceso al crédito, el alza de las tasas hipotecarias y la caída de los salarios reales.
En el segmento de viviendas nuevas, a pesar de evidenciarse una desaceleración, los precios mostraron variaciones anuales positivas. Esto podría estar asociado con que las inmobiliarias han privilegiado otorgar facilidades de acceso por sobre la reducción de sus precios.
Respecto del desglose por zonas geográficas, a fines de 2022 todas mostraron precios con variaciones anuales negativas. Resalta la Región Metropolitana, que mostró caídas anuales durante todo 2022, mientras que la zona centro, que considera las regiones de Coquimbo, Valparaíso, O’Higgins y del Maule, donde solamente anotó niveles negativos en el último trimestre del año.
En la Región Metropolitana, las caídas fueron lideradas por la zona oriente, en particular por el menor precio de las casas usadas.
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