Factores críticos al momento de adquirir una vivienda

Dada la volatilidad de nuestro mercado inmobiliario, los expertos plantean que el mejor momento para invertir es cuando la oferta es abundante y los precios están oscilantes. 

Por: Renato Herrera Lagos 

El mercado inmobiliario actual, oscila entre lo complejo, una incertidumbre desmesurada, millones de ofertas y expertos que proliferan en redes sociales y una empresa financiera que contrae al sector por la falta de apoyo en financiamiento.

Y decimos esto, pues las cifras hablan de que la banca, en los últimos meses ha restringido continuamente las condiciones para el otorgamiento de créditos, tanto en plazo, tasa, monto de financiamiento y calificación de sus postulantes. Esto ha generado una fuerte contracción de la demanda, que históricamente se había comportado regularmente, incluso en momentos de pandemia.

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Por ello, comprar una vivienda sigue siendo una gran oportunidad para aquellos que están en condiciones de tomar un crédito hipotecario. Hacer un esfuerzo económico vale la pena. Así lo afirmó el economista Enrique Marshall Rivera, expresidente del Banco del Estado de Chile, quien señaló que “comprar una vivienda siempre será una inversión correcta”.

Los expertos advierten que, al existir un momento de baja demanda, se amplía la oferta y aparecen buenas oportunidades. En otras palabras, el poder comprador es sustancialmente mayor que el vendedor. 

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Para Rodrigo Aravena A., Arquitecto y director de AGS Visión Inmobiliaria, “Es importante tomar conciencia de los ciclos inmobiliarios del mercado. Dada la profunda crisis del mercado inmobiliario, no hay mejor momento para tomar posiciones que en la base de este ciclo, vale decir cuando la oferta es abundante y los precios están oscilantes”.

Esta mirada, es entendida por los inversionistas calificados, quienes han construido riqueza en base a la compra de posiciones estratégicas, tomando riesgos en los momentos más críticos del mercado. Entonces, ¿la pregunta es cómo elegir la vivienda de forma adecuada? Para responder, existen cuatro factores críticos. 

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El primero de ellos es la localización, pues sigue siendo la variable más importante al momento de elegir vivienda. Pese a los cambios de desplazamiento que la pandemia nos dejó, hoy observamos con menor desplazamiento a centros laborales o educacionales superiores, los flujos de transporte siguen en aumento, por lo cual la eficiencia de desplazamientos y un buen transporte público es esencial para decidir dónde vivir. Lamentablemente la oferta de viviendas es limitada en cantidad y precio, algunas zonas de la ciudad se observan muy solicitadas, pero no presentan condiciones normativas o terrenos que permitan aumentar la oferta de viviendas. 

En cuanto a decisiones de localización no existen recetas. Cada familia decide el dónde, dependiendo de sus ingresos y eficiencias de desplazamiento. Un importante tip es estudiar el transporte futuro de los barrios de nuestro interés, para determinar si tales condiciones mejorarán con nuevas líneas de Metro, por ejemplo. Y si se piensa como inversión, claramente la cercanía a vías estructurantes, red de metro y transporte público son sinónimos de plusvalías futuras.

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Otro factor asociado a la localización es la selección del barrio donde se quiere vivir. Los atributos / detractores urbanos de los barrios son elementos importantísimos al momento de seleccionar una vivienda. Por ejemplo, las áreas verdes, plazas, equipamientos y servicios cercanos pueden jugar un rol determinante al momento de evaluar la calidad de vida de los habitantes de una vivienda.

El segundo de ellos es la eficiencia y flexibilidad de los recintos. Hoy es más importante para el consumidor el programa de recintos, antes que el metraje. Resolver la encrucijada de vivir un cierto número de personas en una cierta cantidad de dormitorios es lo crucial. Y en esto, el desafío está en la arquitectura, que ha debido resolver en la menor cantidad de metros cuadrados un programa de espacios cambiante con los tiempos. 

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“Esta eficiencia programática ha permitido la fusión de recintos que anteriormente eran separados y así desarrollar espacios flexibles, que se adapten a la necesidad de cada propietario. Hoy cuesta encontrar cocinas que no estén incorporadas definitivamente al estar/comedor, por ejemplo”, advierte el ejecutivo de AGS Visión Inmobiliaria.

Como tercer factor encontramos al equipamiento estandarizado, esto ya que se ha logrado estandarizar el equipamiento general de las viviendas. Hoy todos cuentan generalmente con cocina encimera, extractor, horno, termo de agua caliente, entre otros equipamientos que antes eran sólo conseguibles en unidades de alto precio. Con posterioridad a ello, cabe el análisis de la calidad de los mismos artefactos y los valores agregados que a ellos se les asigna.

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Finalmente, y no menos importante, está la seguridad como factor crítico al momento de elegir una ubicación. Este factor pasó a ser una de las prioridades ciudadanas de los chilenos y se debe calibrar adecuadamente al momento de seleccionar una vivienda o activo inmobiliario. Los barrios son cuerpos vivos que mutan en el tiempo, por lo cual una correcta evaluación de riesgos situacionales y de factores críticos, permite chequear que, si se cumplen los factores mencionados, estamos frente a la vivienda que debemos adquirir.

Lo recomendable, señala el director de AGS Visión Inmobiliaria es analizar a conciencia los cuatro factores antes expuestos, “caminar” los barrios antes de habitarlos, conociendo en terreno el entorno cercano. La idea es prevenir malas decisiones, deslegitimar creencias infundadas y chequear expectativas. Así, la compra de una vivienda será una inversión para la familia.