El estudio da cuenta que se sumaron 64.864 nuevos lotes de 0,4 a 0,6 ha. Las regiones de El Maule, Biobío y Ñuble reúne el 60% de las alza, según el Centro de Estudios Inmobiliarios ESE Business School.
Por: Renato Herrera Lagos
El Centro de Estudios Inmobiliarios ESE Business School de la Universidad de los Andes, dio cuenta respecto al aumento en la cantidad de roles de predios agrícolas en Chile en los últimos 12 años, con una reducción en el tamaño promedio de los sitios y una notable expansión de casi 80% de los lotes de entre 0,4 y 0,6 hectáreas (ha). Básicamente de 4 mil a 6 mil m2 fueron algunos de los hallazgos del estudio.
El Centro de estudios analizó la evaluación del mundo de las parcelaciones, sobre una base de información del Servicio de Impuestos Internos (SII), justo cuando se discute sobre las subdivisiones de predios en comunas rurales bajo el Decreto ley Nº3.516, que avala la división en superficies de no menos de 5 mil m2, denominadas como “parcelas de agrado”.
El informe señala que “El Ministerio de Agricultura ha congelado estos procesos”, argumentando también que existen diversos municipios que alegan que las tierras en su entorno son una manera “solapada” de aumentar la densidad urbana.
Christian Wegmann, uno de los autores junto a José Miguel Simian y Santiago Truffa, indica que “el informe intenta no solo cuantificar el tamaño del mercado de parcelas de agrado, sino además, estimar los flujos de producción y las zonas de mayor actividad con el objetivo de verificar la real magnitud del problema asociado dicho mercado”.
El registro señala que las propiedades inscritas en el Conservador de Bienes Raíces y declaradas como de uso agrícola ante el SII, son de una superficie agrícola que asciende a algo más de 38 millones de hectáreas y no muestra mucho cambio en los últimos 12 años: “Gran parte de la información de mercado inmobiliario que leemos regularmente en prensa dice relación con zonas urbanas y poco se sabe del acontecer rural”, argumenta Wegmann.
Asimismo, el informe de ESE Business School confirma que en 2010 y 2022 el número de roles de predios agrícolas creció 28%, partiendo en los 759.128 y llegando a 974.842. En ese mismo lapso de tiempo, disminuyó la superficie promedio por propiedad a nivel nacional de 49,3 a 39,1 hectáreas.
por el momento está congelada la aprobación de nuevas parcelaciones que tengan como fin generar áreas residenciales
Al respecto Wegmann menciona que “el desarrollo sistemático de conjunto de parcelas de agrado en torno a las ciudades ha permitido que en la práctica estas crezcan muy por sobre lo planificado, extendiéndose a áreas donde no se cuenta con la infraestructura y equipamiento suficiente para residir. Es importante destacar que estas parcelas agrícolas finalmente se adquieren para residir y no para fines agrícolas”.
El informe también ahondó respecto al alza en el número de roles agrícolas más pequeños, es decir, de menos de 6 mil m2 y que para 2010 representaban el 16% del total, aumentando en un 20% en 2022. Asimismo, el documento señala que para parcelas más grandes, por sobre las 4 ha, se registró una disminución. El grupo de predios que más creció a nivel global entre 2010 y 2022 fue de parcelas en el rango de 0,4 y 0,6 ha, con un salto del 79%. En ese período se sumaron 64.864 nuevos lotes de dicho tamaño, pasando de casi 82 mil a cerca de 148 mil.
Asimismo, el trabajo de los expertos indica que cerca de un tercio de las parcelas nuevas de 0,4 a 0,6 ha, se ubican en la Región del Maule, cerca de 18 mil y otro tercio de ellas entre Biobío con 11.700 y Ñuble con 9.000, tres regiones que aglutinan el 60% del aumento en los predios de ese tamaño. Por su parte la Región de Valparaíso posee un 8,9% de participación, La Araucanía con 6,6% y Los Lagos con el 5,7%.
Tabla 3. Distribución Regional de los roles agrícolas entre 0,4 y 0,6 ha.
“Evidentemente que los desarrolladores inmobiliarios que se dedican al proceso de conjuntos de parcelas de agrados, van a ver a nivel general afectada su negocio de forma negativa. Esto tanto por la imposibilidad de aprobar nuevos proyectos, como por la ralentización de las aprobaciones en curso. En el caso de los desarrolladores que ya tienen proyectos aprobados, eventualmente podrían verse beneficiados a partir de posibles aumentos en los precios de venta”, señaló Wegmann.
El académico también advierte que algunos compradores preferirían vivir fuera del radio urbano, debido principalmente a la opción que permite cambiar el estilo de vida que se vio acelerado por la pandemia.
Por otra parte Christian Wegman, también establece que “el impacto de la expansión irregular del mercado de parcelas agrícolas tiene distintas aristas. En algunos casos se utilizan suelos no aptos para residir, en donde existen riesgos importantes, como por ejemplo inundaciones, aluviones, incendios, erupciones, etc. Dado esto, la población residente queda expuesta a peligros que no necesariamente son debidamente evaluados”.
Otro dato del informe es el avalúo fiscal promedio por hectárea en el país. Este pasó de $203.716 a $761.166 entre 2010 y 2022, “reflejando un aumento muy sustantivo en el valor de la tierra en la última década”, dice.
Tabla 2. Distribución de los Roles Agrícolas por tamaño de Rol
En cuanto a las perspectivas en materia de loteos, Wegmann señala que por el momento está congelada la aprobación de nuevas parcelaciones que tengan como fin generar áreas residenciales. Esto implica que la producción se va a detener bruscamente, por lo que podría haber un efecto al alza en los precios. “Es importante destacar que en áreas metropolitanas como Santiago o Valparaíso, gran parte del territorio rural ya se subdividió antes de que entrara en vigencia la normativa que subió la subdivisión mínima de 0,5 a cuatro y dos hectáreas, respectivamente. Dado esto, podría haber oferta suficiente para un buen tiempo”.
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