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22 noviembre, 2022 /

Efectos de la Tasa de Interés en el sector inmobiliario

“Lo que queda de 2022 y 2/3 del 2023, las tasas seguirán subiendo y solo en el último 1/3 del 2023 se puede esperar una lenta bajada de las mismas.”

Por: Renato Herrera Lagos

Mucho se ha dicho respecto a la repercusión de las tasas de interés en los rendimientos de las inversiones sustitutivas y los precios que cambian, para mantenerse en línea con el riesgo inherente a las inversiones inmobiliarias. A medida que los inversores prevén una mayor variabilidad en las tasas futuras o un aumento en el riesgo, las primas de riesgo se amplían, lo que podría ejercer una mayor presión a la baja sobre los precios.

Sergio Novoa, gerente consultoría Inmobiliaria de BMI, establece su impresión al respecto: “lo que queda de 2022 y 2/3 del 2023, las tasas seguirán subiendo y solo en el último 1/3 del 2023 se puede esperar una lenta bajada de las mismas.”

Una opinión similar es la que tiene Jorge Berrios, Director Académico en el Diplomado de Extensión en Finanzas, Unegocios de la FEN Universidad de Chile. “Las tasas de intereses subieron durante el año 2022 principalmente impulsadas por el aumento de la TPM que hizo el Banco Central, para poder controlar la inflación y por los riesgos del Mercado y, en esencia, por las cifras macroeconómicas tanto a nivel nacional como internacional. Hay que considerar que generalmente las Instituciones Financieras traspasaron los riesgos económicos a través de las tasas de interés, en este caso lo hicieron en todos los créditos y especialmente en los hipotecarios”.

De esta forma, se puede deducir que ambos expertos concuerdan que la Banca impulsó dos medidas: la primera el aumento de las tasas y, la segunda, restricciones al financiamiento, como por ejemplo, restringir el financiamiento sólo a 20 años y cambiar la modalidad de una tasa fija por una variable. Esto tuvo su efecto y fue una fuerte disminución de las colocaciones de créditos y un fuerte desistimiento de las promesas de compraventas que llegaron a casi el 60%

“La situación tanto interna como externa ameritan que las tasas crezcan, hasta que dichas condiciones (recesión) no se mitiguen. El difícil acceso al crédito tienes que tener en cuenta que la reforma previsional en Chile va a afectar de lleno a las tasas de interés dependiendo de cómo se estructure dicha reforma… va a provocar que exista mayor o menor disponibilidad de financiamiento en el mercado y, por ende, las tasas se verán en mayor o menor medida afectadas” asegura Novoa.

Para el 2023 ya hay señales de que el Banco Central posiblemente empezará a bajar la TPM en forma gradual, pero dependiendo claramente cómo se comporte la inflación en los próximos meses. No hay que olvidar que los créditos hipotecarios tienen dos componentes para resolver la tasa final, la UF + una tasa adicional.

El Director Académico de Unegocios en la FEN Universidad de Chile, señala que “lógicamente si existe una disminución de la inflación existiría un menor efecto en la UF, por ende, una tendencia a que un componente de la tasa baje, y si el Banco Central baja la TPM, también habría indirectamente un efecto en el segundo componente de las tasas de los créditos hipotecarios”.

Asimismo, las cifras e indicadores económicos muestran claramente que estamos en recesión. “Independiente de la publicidad que están haciendo y la liberación de algunas restricciones, al final del día los créditos se dan por capacidad de pago y dada la incertidumbre económica, se aplican políticas restrictivas y selectivas de crédito. Otro de los factores es que independientemente de que las tasas bajen, estas no van a bajar a las que de 2019. Por lo tanto, las personas van a postergar la inversión en bienes inmobiliarios hasta que exista una baja considerable en las tasas y eso no creo que se produzca hasta mediados del próximo año”, sentenció.

“lógicamente si existe una disminución de la inflación existiría un menor efecto en la UF, por ende, una tendencia a que un componente de la tasa baje, y si el Banco Central baja la TPM, también habría indirectamente un efecto en el segundo componente de las tasas de los créditos hipotecarios”.

Por su parte Berrios comenta que “gracias a un excesivo valor que han alcanzado los bienes raíces está imposibilitando el acceso al financiamiento, esto por el mínimo de renta exigida para su adquisición. Aún no hay claridad respecto a posibles medidas del Gobierno a este sector y como estas puedan ayudar. Se han mencionado varias, pero hasta ahora nada en concreto”.

Entonces ¿qué debería hacer la empresa en el caso de números rojos?, el Director Académico del Diplomado de Extensión en Finanzas, señaló que en la actualidad al haber quebrado más de 250 constructoras, se “genera un fuerte impacto en el sector, sobre todo por la importancia de algunas de ellas, como fue el caso de Claro y Vicuña”.

Para el experto, “las empresas que tienen números rojos deben analizar claramente si son o no capaces de absorber las pérdidas y recuperarse a futuro de ellas. Es decir, definir si es un efecto es circunstancial y que puedan financieramente seguir adelante o definitivamente analizar dos caminos. Lo primero es solicitar el proceso de reorganización o definitivamente solicitar la liquidación de la sociedad, cosa que muchas empresas están haciendo actualmente”.

Finalmente, al pensar en la reorganización para las empresa ligadas al rubro construcción o inmobiliaria, “antes de tomar una decisión tan drástica, yo siempre sugiero hacer un buen análisis de la empresa, proyectar algunos escenarios futuros y ver claramente qué elementos tienen para salir de los números rojos. Muchas veces el tener números rojos puede ser circunstancial y a muchas empresas les ha pasado. Nunca se ha quebrado por números rojos, sino que por no tener flujos”, dictaminó Berrios.

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