La situación actual es compleja para las empresas constructoras, por lo que algunos expertos apuntan a que si no existen soluciones concretas de parte del Gobierno, esto podría convertirse en una crisis sistémica para las empresas que construyen viviendas con subsidios.
Por: Renato Herrera Lagos
Esta última semana se aprobó la recuperación legal de la constructora La Cruz, quienes han tenido que sortear un complejo panorama tras el cobro de los boletos de seguro que le había entregado el Estado, para poder construir viviendas con subsidios.
La Cruz, fue de las primeras empresas en sufrir las consecuencias al contar con pasivos superiores a los US$80 millones. Dicha inmobiliaria, propiedad del ex presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Daniel Hurtado y Marcelo Bizarro, es una de las dos mayores constructoras de viviendas sociales y la primera que logró un concurso de acreedores hace unas semanas.
Según información de Diario Financiero, la empresa logró su viabilidad antes que el Serviu regional modificara los contratos, ya que la situación era inviable. La publicación señala que tras la aprobación de su reorganización, la empresa retomó sus proyectos para saldar todas sus deudas en menos de tres meses.
Por otra parte, la empresa Brotec, una de las más grandes de Chile, enfrenta un proceso de depreciación, mientras que otras empresas se han recuperado financieramente ante los tribunales y 14 de ellas están con proceso judiciales.
Para los bancos protagonistas de las últimas declaraciones del Gobierno, su principal preocupación, es que las empresas constructoras padecen una situación delicada y ellos atraviesan fuertes caídas en las colocaciones de viviendas.
Para Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers “las instituciones financieras en Chile, son muy prudentes y conservadoras. Los créditos otorgados a las inmobiliarias tienen un importante respaldo de capital propio y los proyectos son analizados con criterios de viabilidad económica muy severas, y los créditos a las personas, tienen un respaldo en pago de pie y de rentas del comprador”.
Sobre lo mismo, información extraída de prensa señala que en julio de 2019, la banca tradicional prestó US$3,9 billones, según datos de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), siendo liderada por Lado de Pimiento que prestó US$1,7 billones. La inyección de renta de los bancos para la construcción solo siguió aumentando hasta diciembre del año pasado, cuando se alcanzó un récord de US$5.600 millones y el asiento controlado por Luksic aportó US$2.000 millones.
Información del reporte de ACAFI–CBRE, asegura que existen cerca de 20 administradoras que operan 51 fondos de inversión en el rubro inmobiliario en diferentes divisas, y que en 2021, tuvieron un alza del 28,3%, en su primer trimestre en 2022, cifra que bajó solamente al 0,4%. La buena noticia es que existen algunos líderes en el negocio de renta administrado fondos de mejoras inmobiliarias como Banchile, Link Renta y LarrainVial.
Las garantías estatales
Uno de los temas importantes para los bancos nacionales son las garantías de financiamiento para que las empresas entreguen al SERVIU, al adjudicarse la construcción de viviendas sociales, el Estado debe recibir un monto del seguro que se cobra si la constructora no cumple con el trabajo.
Por tal motivo es que el gobierno, a través del Ministerio de Obras Públicas que encabeza Carlos Montes confirmó la entrega de mayores flexibilidades a las empresas que desarrollan viviendas de interés social, lo que en la práctica significa que se evita la ejecución del cobro del bono de seguros antes mencionado.
Esteban Acevedo, Regente de Finanzas Corporativas de GPS Property, resume el costo financiero que tienen las empresas hoy en día, alcanzando incrementos por encima del 20 y 30% de lo que se conocía anteriormente.
El ejecutor dice que otra de las causas que incidió en este tablado película para las constructoras es la caída en la velocidad de cesión de viviendas, atribuida al robusto aumento de las tasas hipotecarias, que dejó a muchos chilenos sin posibilidad de lograr una vivienda. “Sin duda, estos factores se pueden resumir en una suspensión estrés en el efectivo/cash de las empresas”, dice.
Los inmuebles deben ajustarse al nuevo entorno de tasas altas, perdiendo parte de su valor.
La mirada de los expertos
Para Sergio Correa, gerente inmobiliario de Colliers “se ha dado una especie de tormenta perfecta. La pandemia tuvo a todas las constructoras por mucho tiempo sin poder avanzar en sus obras con todo el costo financiero que conlleva el atraso”.
Por su parte, para Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers “la situación con tasas al alza, genera una baja del valor de los activos y obviamente de los inmuebles. Los inmuebles deben ajustarse al nuevo entorno de tasas altas, perdiendo parte de su valor. En Chile, se profundizó el efecto de pérdida de valor por los retiros de rentas vitalicias que disminuyeron los plazos de créditos de 30 años a 15 y 20 años”.
Asimismo, el ejecutivo señala que desde la perspectiva del comprador se puede adquirir solamente la mitad de lo que compraba hace dos o tres años, y esto concluye como consecuencia, en la dramática caída de las ventas y en un círculo poco virtuoso. Así, la caída de las ventas obstaculiza el flujo de caja de las empresas inmobiliarias – no tienen ingresos para pagar a bancos y proveedores – los bancos se ponen nerviosos y exigen baja de precios, para recuperar sus créditos. Las empresas pierden la utilidad y una parte relevante de su capital.
“El negocio residencial es muy atractivo, es un negocio inmobiliario que no requiere el comprador final y su crédito. La renta inmobiliaria, genera un flujo estable en el largo plazo, a partir de las rentas mensuales que pagan los arrendatarios. La renta de largo plazo que se genera, permite acceder a financiamiento también de largo plazo. Por lo mismo, es un negocio muy atractivo en un contexto de baja de los valores inmobiliarios y rentas estables, generan rentabilidades muy atractivas”, señala el vicepresidente de Colliers.
Para Christian Fariña, gerente comercial Icuadra: “El ministro fue claro al indicar que las boletas de garantía se deben cobrar cuando vencen, pero se debe revisar cada caso y entregar más flexibilidad para prorrogar los contratos en los que hay una clara justificación en el atraso de ejecución de obras, teniendo en cuenta la realidad que impuso la crisis sanitaria, con paralizaciones que se superaron también gracias a protocolos que desde el Minvu se establecieron para dar la mayor continuidad posible a las obras”.
Vale rescatar que la flexibilidad va en entender las causas y no las consecuencias por las que los contratos no se han podido cumplir, respondiendo a problemas de fuerza mayor.
Para Icuadra y su gerente comercial, las inmobiliarias deben reconocer que el actual ministro de vivienda está encima del tema, tiene gran experiencia en materia habitacional y se ha reunido gremialmente con el rubro, “quiere potenciar una serie de iniciativas y está trabajando de manera muy coordinada con todos los involucrados. Creemos que debemos seguir potenciando la llamada alianza público-privada”, señalan.
Respecto de las ayudas concretas, lo primero es “no dejar que caiga la vivienda social, sea DS49 o DS19, debe existir un fast track, que permita obtener permisos de edificación de manera más rápida, más allá de la voluntad que el Ministerio ha declarado, eso genera empleo, rompe la inercia y genera reactivación económica” indica.
Finalmente, desde Icuadra, quienes cuentan con varios de estos proyectos a nivel nacional, las empresas desarrolladoras de proyectos inmobiliarios, principalmente para el segmento de vivienda social deben entender que “los problemas reales tienen que ver con la incertidumbre en el alza de los costos de construcción”.
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